Выбрано: 0
Показать

Вы хотите купить квартиру в Барселоне и сдать в аренду: покупка и аренда жилья, содержание и цены

Вы хотите купить квартиру в Барселоне и сдать в аренду: покупка и аренда жилья, содержание и цены

Вы хотите купить квартиру в Барселоне и сдать в аренду: покупка и аренда жилья, содержание и цены

Краткосрочная аренда жилья в Барселоне: проблемы и преимущества

Недвижимость в Барселоне обычно сдают в краткосрочную аренду туристам, бизнесменам и студентам.

Под краткосрочной арендой мы понимаем аренду жилья продолжительностью от нескольких дней до года. Однако немногие барселонские агентства соглашаются сдавать вверенную им недвижимость на срок менее 3-4 суток.

Существующие в Барселоне правила и нормы осложняют сдачу недвижимости в аренду на краткосрочной основе туристам. Эти правила достаточно сложные, да и отличаются от района к району. Если в ваши инвестиционные планы входит рентинг, то рекомендуем перед покупкой собственности проконсультироваться с юристом.

Если говорить кратко, то для легальной сдачи жилья в аренду туристам вы должны иметь лицензию, полученную от городских властей. В популярном среди иностранцев Готическом квартале с определенного момента не выдаются подобные лицензии, поэтому придется покупать собственность с уже оформленной лицензией или же выкупить лицензию у того, кто ею обладает. 

Так что потрудитесь выяснить подобные нюансы заранее.

Итак, потенциальному инвестору нужно подумать о лицензии на сдачу жилья в аренду. Люди могут говорить вам, что лицензия не важна, и что все занимаются арендой просто так. Но Барселона – это не Одесса, где любая бабушка может надеть табличку и предлагать жилье в аренду прямо на вокзале.

С вашей стороны было бы мудро оформить все согласно законам, чтобы не иметь головной боли в будущем.

Учтите, что краткосрочная аренда превратит в ад жизнь соседей, и это одно из слабых мест вашего плана. 

Не имея официального разрешения, вы рискуете попасть в лапы властей (соседи будут не рады толпам туристов в своем подъезде, и вскоре попросту «настучат» на вас). И тогда ждите серьезных финансовых проблем.

Между прочим, очистка города от нелегальных арендодателей очень даже приветствуется на всех уровнях. Буквально этим летом барселонские власти в очередной раз официально призвали жителей сообщать о таких владельцах, которые лишь наносят ущерб городской казне и нарушают покой законопослушных граждан.

Как бы то ни было, из-за ожесточающейся конкуренции среди арендодателей в Барселоне краткосрочная аренда недвижимости становится все более сложным занятием. 

Высокие цены при сдаче квартир посуточно сулят быструю окупаемость инвестиций, поэтому с начала 2000-х годов желающих на этом рынке заметно прибавилось.

Каталонские инвесторы выкупили тысячи квартир для сдачи в краткосрочную аренду, и заморские покупатели от них не сильно отстали. Наплыв предложений квартир несколько лет назад совпал с увеличением количества гостиничных мест в Барселоне. В какой-то момент арендодатели и отели вынуждены были сбрасывать цену, что выбило с рынка многих неумелых игроков и при этом существенно снизило отдачу от инвестиций.

Сегодня краткосрочная аренда жилья в Барселоне – это уже не такой легкий хлеб, как лет 15 назад. 

   Площадь    квартиры      

   Цена квартиры (€)

   Годовая процентная доходность, APY

   Цена 1 м² (€)      

   Покупка      

   Аренда в    месяц      

   Покупка      

   Аренда   

   в    месяц

   50 м²      

   248 500

   1 012

   4,89%

   4 970

   20,24

   120 м²      

   531 720

   1 771

   4,00%

   4 431

   14,76

   180 м²         

   882 540

   2 882

   3,92%

   4 903

   16,01

Одна из самых больших трудностей для инвесторов-нерезидентов, желающих заняться краткосрочной арендой жилья в Барселоне – это поиск хорошего агентства, которое будет грамотно управлять их собственностью.

Естественно, спрос рождает предложение, и приток инвесторов привел к образованию множества больших и малых агентств, которые наперебой предлагают свои услуги малознакомым с местной обстановкой иностранцам. Однако полностью довериться некоторым из них невозможно, а иные и вовсе выполняют свою работу не по закону.

Наиболее частые проблемы с агентствами по сдаче квартир в Барселоне: 

- Оппортунисты или откровенные мошенники, желающие извлечь выгоду с неопытных иностранных инвесторов, порой собирают в свой карман неофициальную аренду, о которой не подозревает хозяин.

- Агентства, которые не способны адекватно оценить потенциальных клиентов. Результат их неумелого подхода – повышенный износ имущества и разнообразные нештатные ситуации, влекущие убытки.

- Непрофессиональные агентства не ведут учета имущества в квартирах, из-за чего со временем у вас останется только то, что крепко прибито к полу и потолку – остальное уведут клиенты или персонал.

- Агентства сдают апартаменты на краткосрочной основе, не подписывая с туристами соответствующего договора аренды, хотя это является обязательным по закону. Подобная безответственная практика подвергает владельца арендуемого имущества потенциально серьезным рискам.

- Некоторые агентства ограничиваются рекламой квартир на своих ресурсах, не предлагая остальных, жизненно необходимых для вашего бизнеса услуг. Данный подход приемлем только для жителей Барселоны, которые могут при необходимости подъехать и решить все вопросы, скажем, с городскими властями.

В настоящее время ситуация существенно улучшилась, но еще лет 10 назад многие агентства даже не имели необходимых документов для данного бизнеса. Чтобы заниматься краткосрочной арендой жилья легально, они должны соответствовать целому ряду требований, иметь всевозможные разрешения, страховки, гарантии.

Апартаменты, которые вы собираетесь сдавать в краткосрочную аренду, должны быть проинспектированы местными властями (в противном случае никто не выдаст разрешения на аренду). 

По этой и целому ряду вышеуказанных причин мы рекомендуем сотрудничать только с авторитетными агентствами, работающими по букве закона.

К сожалению, даже самые лучшие агентства по сдаче квартир в Барселоне, отвечающие всем регуляторным нормам, не способны эффективно управлять более чем 100 квартирами одновременно – это потребует огромных ресурсов. Поэтому на местном рынке постоянно появляются новые конторы, и так просто сделать неправильный выбор.

Что нужно помнить, покупая квартиру в Барселоне для сдачи в краткосрочную аренду: 

- Не покупайте апартаменты, которые будут сильно напоминать стандартные отельные номера. Избегайте 1-комнатных квартир, рассчитанных на 2 постояльцев. Гораздо актуальнее для вашего бизнеса приобретать апартаменты площадью 60-70 и более квадратов, в которых будет по 2-3 спальни и диван-софа.

- Старайтесь приобретать квартиры, которые находятся как можно ближе (на расстоянии пешей прогулки) до ключевых достопримечательностей Барселоны. При этом отдавайте предпочтение тихим переулочкам.

- Наибольшая потребность в кратковременной аренде жилья традиционно отмечается в Старом городе (Ciutat Vella), где сосредоточены исторические памятки Барселоны. Но стоит помнить, что в этом районе туризму сопутствует большое количество мелких преступлений – в том же Эшампле (Eixample) вашим потенциальным клиентам и сотрудникам агентств угрожает меньше неприятностей. Эшампле – одновременно комфортный, привлекательный и безопасный район, хорошее место для инвестиций.

- По мере роста конкуренции и запросов клиентов неплохо бы рассмотреть комфортабельные апартаменты, где условия проживания значительно превосходят гостиничные номера. Для этого ищите квартиры в хороших районах, с солнечными интерьерами, просторными террасами, живописными и расслабляющими видами. Если только вы не собираетесь работать с низшим ценовым сегментом, где вас ожидает своя специфика.

- Минималистическая, современная, плотно обставленная квартира-студия – лучший вариант для сдачи в аренду, который и выглядит привлекательно, и в обслуживании удобен. На кухне должно стоять все необходимое, включая СВЧ и посудомоечную машину; обязателен широкополосный интернет, видео- и аудиосистемы, спутниковое телевидение; всю технику желательно приобретать типа «фулпруф».

- Не только агентства должны иметь все необходимые разрешения. Если вы нерезидент и намерены получать доходы с испанской недвижимости, предварительно обсудите нюансы этого дела с юристом и оформите необходимые документы. Обязательно приобретайте соответствующую вашему жилью страховку!

- Подумайте о своих соседях. Здесь принято уважать людей, с которыми вы проживаете рядом, поэтому проинструктируйте тех, на которых вы возлагаете ответственность за свою квартиру. Шум, мусор и нарушения порядка закончатся жалобами на владельца, а это окунет вас в кипяток серьезных разбирательств, если вскроется отсутствие лицензии и неуплата налогов.

Несмотря на возрастающую конкуренцию на рынке краткосрочной аренды жилья в Барселоне, все еще возможно зарабатывать на этом деле хорошие деньги. Разница в том, что раньше успех в этом деле был практически гарантирован, а сегодня он требует более вдумчивого подхода. 

Больше не получится скупать ветхое жилье, обставлять его б/у мебелью, поручать дело первому попавшемуся агенту и считать прибыль.

Долгосрочная аренда жилья в Барселоне: альтернативный вариант

Несколько иной стратегией для инвесторов является покупка недвижимости в Барселоне для долгосрочной аренды, на срок более 1 года, постоянным клиентам – молодым семейным парам, иногородним специалистам и др.

Заметим, что иностранные инвесторы, которые избрали такой путь, не смогут воспользоваться своими метрами во время отпуска или уикенда в Барселоне, а арендная плата будет меньшей, чем при краткосрочных сделках.

Тем не менее, долгосрочная аренда скрывает в себе гораздо меньше рисков, и является более предсказуемым, стабильным и «спокойным» способом заработка, если можно так сказать. 

Долгосрочные арендаторы, как правило, лучше заботятся о квартире и берегут предметы обстановки, что снижает стоимость содержания жилья.

Стоимость услуг агентств по сдаче квартир также заметно уменьшается. Более того, в подавляющем большинстве случаев затраты агентства покрываются исключительно за счет новых жильцов. 

И здесь вы в плюсе.

Существенным недостатком данной стратегии является низкая годовая процентная доходность от инвестиций, а судебные тяжбы с арендаторами не пойдут вам на пользу, если те вдруг не заплатят за большой период. По этим причинам барселонские эксперты по недвижимости не советуют иностранцам заниматься долгосрочной арендой.

Содержание квартиры под аренду в Барселоне: практические расчеты

Содержание небольшой квартиры в каталонской столице обычно обходится в 200-250 евро в месяц, что выльется приблизительно в 2 400 евро ежегодно. 

Учитывая нынешнюю арендную плату в хороших районах, эти месячные затраты вполне можно перекрыть за одни выходные, если ваша квартира будет занята.

Расходы на содержание 2-комнатной квартиры в Барселоне площадью 80 квадратов:

- Местные налоги на недвижимость – около 500 евро в год

- Взнос в сообщество владельцев жилья – 75 евро в месяц, или 900 евро в год

- Страхование недвижимости – минимум 200 евро в год, но под аренду выйдет намного больше

- Договора с коммунальными службами – порядка 500 евро в год

- Содержание и мелкий ремонт – не менее 250 евро в год

Доходы от аренды жилья в 100-150 евро и более за ночь, с учетом комиссионных агентства, вполне реально получать в высокий сезон с хороших апартаментов, расположенных возле городского центра. 

Занятость в высокий сезон может составлять 90%, что означает от 2 000 до 5 000 евро с одного объекта, в зависимости от его качества и месторасположения.

Нескончаемые потоки туристов и возможность использовать заморские апартаменты для собственного отдыха подсказывают нам, что покупка недвижимости для краткосрочной аренды – это удобный и быстро окупающийся вариант инвестиций. 

Главное – это хорошо все продумать и довериться профессионалам своего дела.

Долгосрочные арендаторы лучше заботятся о квартире в Барселоне, что снижает стоимость содержания жилья


Предыдущая новость Следующая новость

Возврат к списку

Поддержка инвесторов и бизнес-проектов Торговой палатой на официальном уровне.
Продажа и аренда недвижимости на испанском побережье Коста Бравы и в Андорре.

Уважаемые друзья, Торговая палата Сан-Фелиу-де-Гишольс (Sant Feliu de Guixols) и Costa-Brava-House.com, с целью привлечения инвестиций с российского рынка в регион, предлагает всем заинтересованным свою поддержку и помощь в области инвестиций и инноваций:
- консультирование, оценка и покупка домов и квартир, жилой и коммерческой недвижимости
- подбор юридически "чистых" земельных участков, дизайн/архитектура и строительство
- бухгалтерское сопровождении и развитии бизнес-проектов в Испании и Андорре, подробнее...

Если Вам понравился какой-либо объект недвижимости на нашем сайте, то Вы всегда можете связаться с нами через форму Обратной связи для получения более полной информации. Мы проконсультируем Вас по всем интересующим вопросам: от местонахождения объекта до возможности покупки данного строения в ипотеку.

Для подбора объекта или участка земли по Вашим параметрам свяжитесь с нашим экспертом по оценке недвижимого имущества и она подберёт Вам интересные и доступные варианты находящиеся в Каталонии.

Всегда будем рады видеть Вас на нашем дивном морском побережье!