Продажа земли под строительство в Испании: проект многоэтажных жилых домов в Жироне


Продажа земли под строительство в Испании: проект многоэтажных жилых домов в Жироне

Наша компания продает земельные участки под многоэтажное строительство в Испании, включая реализацию проектов высотных жилых домов в Жироне и других испанских городах.

Все больше экспертов рекомендуют наращивать инвестиции в строительный сектор.

Покупка земельных участков под многоэтажное строительство в Испании сегодня вполне оправданна из-за временного снижения цен.

Несмотря на трудности, связанные с глобальной нестабильностью и пандемией COVID-19, вложения в этот тип активов помогают диверсифицировать портфели и имеют высокий потенциал роста.

Уже сегодня в этом секторе наметились многообещающие признаки будущего роста. Согласно прогнозам, в период 2021-2030 годов строительный сектор Испании будет демонстрировать поступательный рост, а стоимость земли в большинстве автономных сообществ существенно увеличится.

Продолжение экономических реформ и развитие курортных городов, таких как Барселона, закладывает основы для роста спроса на недвижимость, включая апартаменты премиум-класса.



У нас вы можете выбрать землю под строительство на побережье Коста-Брава или в других регионах Испании, а также получить квалифицированную юридическую консультацию плюс полное сопровождение сделки.

В нашей базе данных есть интересные варианты инвестиций не только в градостроительный комплекс Испании, помимо этого мы всегда можем предложить и другие, не менее выгодные проекты.

Как пример, продажа в настоящее время земельного участка в центре Жироны под многоэтажную жилую застройку:

Земельный участок под строительство двух многоэтажных домов в городе Жирона.

Земельный участок под строительство двух многоэтажных домов в городе Жирона.

Общая площадь под застройку 4,817 м².

Продажа земельного участка в центре Жироны под многоэтажную жилую застройку

Площадь земельного участка - 924,21 м².

Общая площадь земельного участка в Жироне - 924,21 м²

Разрешение на строительство двух домов: 9 и 11 этажей.

Разрешение на строительство двух домов в Жироне: 9 этажей и 11 этажей

Предполагаемая доходность от проекта более 6 млн евро.

Предполагаемая доходность от проекта жилого комплекса в Жироне более 6 млн евро

Более подробная информация предоставляется по запросу.

Обращайтесь в любое время, есть проекты реально заслуживающие внимания, нужно только понимать какая именно сфера бизнеса вас интересует.

Порядок строительства многоэтажных жилых домов в Испании

Интенсивное строительство домов в Испании на протяжении последних десятилетий привело к дефициту земли и росту ее стоимости в таких городах, как Барселона или Мадрид.

Многоэтажное строительство (отели, квартиры, офисы, больницы) в местах сосредоточения коммерческой деятельности призвано решить данную проблему.

Определение высотных зданий (Edificios de Gran Altura, EGA) варьируется в зависимости от страны.

В Испании таковыми считаются здания, превышающие 8 этажей или 18 метров, или же которые предполагают осуществление деятельности человека выше 22 метров.

Аналогичные критерии выдвигает Германия, Дания, Австрия и Швейцария.

Высотные здания, включая вышеуказанные проекты 9-ти и 11-этажных жилых домов, имеют общую характеристику — вертикальное развитие на ограниченном участке земли. В Испании власти предъявляют строгие требования к таким зданиям с точки зрения безопасности, соблюдения строительных норм, противопожарной защиты. Контроль проектов охватывает все этапы, от проектирования до ведения коммерческой деятельности.

Инвесторы, которые планируют деятельность в сфере строительства многоэтажных домов, должны заручиться поддержкой компетентных испанских юристов и провести тщательное всестороннее исследование на предмет возможных ограничений проекта.

Приведенный ниже порядок предназначен в целях ознакомления застройщиков и инвесторов. Список содержит действия, которые должны быть выполнены в хронологическом порядке, со ссылкой на испанское законодательство, регулирующее каждую стадию.

Подготовительная стадия проекта

1. Покупка земельного участка под застройку:

• Необходимо подтвердить право собственности на участок или имущество посредством акта купли-продажи и регистрации собственности.

• Запрос информации в реестре собственности о статусе земельного участка в отношении уплаты сборов, а также обременений и сервитутов.

• Проведение консультации по городской классификации участка в ратуше.

• Заключение договора купли-продажи земельного участка.

• Регистрация в реестре собственности.

2. Подряд на базовые проектные и изыскательские работы:

• Исследование технических характеристик, которым должно удовлетворять здание.

• Заключение контракта с квалифицированным инженером, который в соответствии с Законом о планировании зданий (LOE) будет отвечать за разработку проекта.

3. Вопросы обеспечения безопасности и здоровья:

• Заключение контракта с координатором исследования здоровья и безопасности (ESS). Данный шаг необходим для утверждения проекта в профессиональных ассоциациях, городском совете и других организациях.

• Поиск квалифицированного специалиста по строительным работам, который будет нести ответственность за основную часть проекта (технический архитектор).

4. Заключение договора со страховой компанией на обязательное страхование в предусмотренном объеме, зависящем от характеристик реализуемого проекта.

5. Заключение договора с Органом технического контроля (OCTis).

6. Заявление на получение разрешения на строительство:

• Застройщик / владелец должен представить в городской совет технический проект вместе с полным или базовым исследованием здоровья и безопасности, в зависимости от обстоятельств, и указанием предназначения для технического руководства (технический архитектор) через соответствующую инстанцию.

• Предоставляется самостоятельно выполненная смета (autoliquidación), которая содержит приблизительные расчеты стоимости проекта.

Порядок строительства многоэтажных жилых домов в Испании

Первая стадия реализации строительного проекта

1. Выдача разрешения на строительство. После получения соответствующей лицензии на строительство у застройщика будет 6 месяцев, чтобы начать фактические работы.

2. Наем персонала для управления и надзора за строительством. В его состав входят руководитель работ (архитектор) и так называемый технический архитектор.

3. Наем координатора по охране труда и технике безопасности (если необходимо). В ряде случаев эти функции берет на себя технический архитектор, который должен отвечать за исследование здоровья и безопасности для конкретного объекта.

4. Заключение договора на строительство с компетентной организацией. Обычно выбор подрядчика осуществляется на конкурсной основе путем прямого сравнения предложений.

5. Предоставление детального отчета по проекту Органу технического контроля.

6. Предоставление плана охраны труда, составленного строительной компанией:

• План пишет строительная компания, адаптируя его к требованиям исследования здоровья и безопасности, ни в коем случае не снижая стандартов безопасности.

• План по охране труда утверждается координатором по охране труде при проекте.

Вторая фаза реализации строительного проекта

1. Утверждение плана охраны труда и техники безопасности.

2. Наем координатора по охране труда при выполнении работ.

3. Подача предварительного уведомления о начале работы в Департамент труда: необходимо убедиться, что застройщик запрашивал открытие объекта в течение одного месяца с момента отправки предварительного уведомления.

4. Акт о начале работ. Это документ, который составляется путем переговоров заинтересованных сторон и подразумевает начало строительных работ на объекте.

5. Завершение работ. После окончания строительства составляется Акт о завершении работ, который подписывается архитектором и техническим архитектором.

6. Акт приемки. Это документ, который составляется путем переговоров заинтересованных сторон и подразумевает официальное окончание работ на объекте.

Легализация и эксплуатация жилого дома

1. Оформление строительной книги, содержащей инструкции по эксплуатации здания.

2. Запрос сертификата пригодности здания для заселения (cédula de habitabilidad).

3. Заявление на первое заселение. Это заявление подается путем запроса в городской совет вместе с актом выполнения работ и подробным проектом работ, если таковые существуют; сопровождается аннулированием лицензии на строительство.

4. Регистрация и получение документов.

5. Заявление на предоставление коммунальных услуг, включая водоснабжение и канализацию, электроснабжение, газоснабжение, охрану, почту и вывоз отходов.

6. Легализация проектов газовых и сантехнических установок.

7. Акт и регистрация нового строительства и горизонтального разделения помещения.

8. Продажа апартаментов с оформлением актов и регистрации договоров.

9. Предоставление строительной книги новым собственникам апартаментов.

10. Контроль соблюдения положений руководства по эксплуатации и техническому обслуживанию на протяжении всего срока службы жилого дома.

Чтобы лучше понимать распределение функций и ответственности при организации многоэтажного строительства в Испании, предлагаем вам ознакомиться с некоторыми определениями в местном законодательстве и их трактовкой

Обязанности строительной компании и отдельных должностных лиц

Чтобы лучше понимать распределение функций и ответственности при организации многоэтажного строительства в Испании, предлагаем вам ознакомиться с некоторыми определениями в местном законодательстве и их трактовкой.

Девелопер в испанском законодательстве

Организатором многоэтажного строительства (девелопером) считается любое физическое или юридическое, государственное или частное лицо, которое, индивидуально или коллективно, решает, продвигает, планирует и финансирует своими собственными или чужими ресурсами строительство здания для себя или для его последующей продажи, аренды или передачи третьим лицам под любым названием.

Обязанности девелопера при реализации проектов жилищного строительства:

• Предоставлять строительной компании или контролирующим органам документы, которые подтверждают права за земельный участок и возможность использования этой земли в соответствии с конкретным проектом.

• Предоставлять официальную документацию и достоверную предварительную информацию, требуемую в целях составления проекта, а также согласование с руководителем проекта любых последующих изменений.

• Получение необходимых лицензий и административных разрешений, а также подписание актов приемки по мере реализации проекта.

• Предоставление покупателям документации о выполненных работах и полное сотрудничество с компетентными органами во время инспекции (статья 9 LOE).

• Соблюдение требований законодательства по страхованию (статья 19 LOE).

Требования, предъявляемые к строительной компании

Застройщиком считается агент, который в соответствии с контрактом принимает на себя обязательство выполнить строительный проект или его часть с помощью собственных и привлеченных со стороны человеческих и материальных ресурсов.

Обязанности строительной компании включают:

• Выполнять работу в полном соответствии с проектом, действующим законодательством и инструкциями руководителя проекта и директора по выполнению работ, чтобы достичь заявленных в договоре качества, сроков и стоимости проекта.

• Набрать штат с соответствующей степенью или профессиональной подготовкой, позволяющей выполнять условия строительного проекта.

• Назначить руководителя работ, который возьмет на себя всю техническую реализацию проекта, и который должен иметь достаточную квалификацию и опыт в соответствии с характеристиками и сложностью конкретного проекта.

• Выделять на строительство необходимые человеческие и материальные ресурсы.

• Оформлять договоры субподряда на выполнение определенных частей работы в пределах, установленных действующим контрактом.

• Предоставлять руководителю проекта данные, необходимые для оформления документации выполненных работ.

• Подписать акт приемки и акты о сдаче объекта в эксплуатацию.

Компании-застройщики, работающие в сфере жилищного строительства в Испании, обязательно имеют соответствующую лицензию и действуют на ее основании.

Кто такой руководитель проекта?

Любая стройка должна осуществляться под непосредственным контролем руководителя проекта (director de obra), имеющего специальное образование и подтвержденный уровень квалификации для управления строительными проектами.

Руководитель проекта — это должностное лицо, которое в рамках факультативного управления руководит проведением работ в технических, эстетических, городских и экологических аспектах в соответствии с проектом, лицензией на строительство и другими обязательными разрешениями.

Он действует в соответствии с условиями контракта, чтобы обеспечить его адаптацию к предлагаемой цели заказчика.

Другие технические специалисты могут направлять конкретные строительные работы в рамках общего проекта только под непосредствнным управлением руководителя проекта.

Любая стройка должна осуществляться под непосредственным контролем руководителя проекта (director de obra), имеющего специальное образование и подтвержденный уровень квалификации для управления строительными проектами

Обязанности руководителя проекта включают:

• Проверять планировку и соответствие фундамента и проектируемой конструкции конкретным геотехническим характеристикам местности.

• Решать непредвиденные обстоятельства, которые возникают в работе, вести Книгу заказов и давать точные указания для правильной интерпретации проекта.

• Готовить по запросу организатора или с его согласия модификации проекта, которые потребуются в ходе работы, при условии их адаптации к нормативным положениям, предусмотренным и соблюденным при разработке проекта.

• Подписывать акт о распределении или начале работ и сертификат окончания строительства, а также заполнять промежуточные сертификаты и окончательный расчет выполненных рабочих единиц с визами, которые могут потребоваться.

• Составлять и подписывать отчетную документацию о проделанной работе, чтобы предоставлять ее инвестору с визами, которые могут потребоваться.

• Выполнять обязанности директора по выполнению строительных работ, если их полномочия объединены в одном лице в соответствии с законодательством.

Руководитель проекта должен иметь академическую и профессиональную квалификацию архитектора, технического архитектора, инженера или технического инженера, в зависимости от обстоятельств, и соответствовать требованиям, необходимым для выполнения обязанностей в рамках этой профессии

Кто такой директор по выполнению работ?

Директор по выполнению работ (director de la ejecución de la obra) — это должностное лицо, которое, будучи участником системы управления строительным проектом, берет на себя техническую функцию руководства материальным исполнением работ и качественного и количественного контроля строительства.

Обязанности директора по выполнению строительных работ:

• Прием и контроль качества строительных материалов и другой продукции, составление заявок на проведение испытаний и тестов.

• Контроль материального выполнения работ, включая проверку планировки, материала, правильности исполнения и расположения строительных элементов и сооружений в соответствии с проектом и инструкциями руководителя проекта.

• Ведение и указание данных в журналах учета рабочего времени и посещаемости.

• Подписание акта распределения или начала работ и сертификатов в соответствии с требованиями действующего строительного законодательства.

• Сотрудничество с другими агентами при подготовке документации о выполненных работах, включая предоставление результатов контроля (статья 13 LOE).

DEO должен иметь соответствующую академическую и профессиональную квалификацию и соответствовать условиям, необходимым для занятия профессией. В случае юридических лиц назначают технического директора по выполнению работ, имеющего установленную соответствующей статьей закона профессиональную квалификацию.

Преимущества новых проектов многоэтажных жилых домов в Испании

В последние годы этажность застройки в испанских городах стремительно увеличивается, что продиктовано не только развитием соответствующих технологий строительства, но и сугубо экономическими соображениями.

Эта тенденция затронула не только Барселону с ее ограниченной площадью, но и соседнюю Жирону, где земельные участки в привилегированных районах резко выросли в цене.

Пользуясь хорошей транспортной доступностью, обилием развлечений, отелей, офисов и торговых центров, все больше бизнесменов и квалифицированных работников стремятся купить или арендовать квартиру с обжитых центральных районах.

Это стало толчком для развития современных проектов жилых домов, таких как элитные высотные многоквартирные дома с мансардами. Мы говорим о проектах мирового класса, которые позволят владельцам сосуществовать с высокотехнологичными пространствами и максимальной заботой об окружающей среде.

Основные мотивы для стимулирования строительства многоэтажных жилых домов в Испании являются стратегическими, в том числе и удовлетворение рыночного спроса, позиционирование страны в мировой экономике и уплотнение городов.

Напротив, аргументы против этих зданий касаются негативного воздействия на местную среду, с которым реально справиться посредством профессионального проектирования и строительства.

Задача строительных компаний состоит в том, чтобы оптимизировать стратегические преимущества и минимизировать риски.

Преимущества новых проектов многоэтажных жилых домов в Испании

Среди причин высокой популярность этого типа зданий:

Недвижимость: ограничения земли, доступной в «премиальных» местах.

Устойчивость: обширные возможности для уплотнения городской среды.

Доверие: продукт городского планирования и осознания роли высоких строительных технологий порождает доверие потенциальных покупателей элитной недвижимости.

Увеличение количества предложений по строительству высотных домов можно интерпретировать как следствие растущего спроса на этот тип зданий. Недостаток места (особенно в центральных районах) и рост благосостояния сделают высотные дома более распространенным вариантом жилья в больших городах.

Плюсы и минусы высотных жилых домов премиум-класса

Существует много аргументов за и против новых проектов многоэтажных зданий в Испании, выдвигаемых архитекторами, инвесторами, градостроителями и даже местным сообществом.

Аргументы в пользу обычно указывают на эффективное использование доступной земли, имиджевую ценность высотного жилого здания и необходимость удовлетворения спроса на пространство в условиях глобальной высококонкурентной экономики.

Люди, которые выступают против многоэтажного строительства, указывают на то, что высотки недостаточно гибкие с точки зрения этапов строительства, возможности изменения использования и предлагаемой конфигурации жилья. Также отмечается высокая стоимость строительства, потенциальное негативное воздействие на трафик и местный микроклимат.

Мы видим, что сторонники высоток сосредотачиваются на стратегических преимуществах, тогда как противники сосредотачиваются на локальных воздействиях.

Если решение состоит в том, чтобы стимулировать строительство этого типа за его стратегические преимущества, негативные местные воздействия должны быть смягчены посредством грамотного проектирования, строительства и мер городского планирования.

Исследуя плюсы и минусы многоэтажного строительства, мы должны рассмотреть позиции всех участников: жителей, девелоперов, инвесторов, а также города с широкой точки зрения.

Для жильцов многоэтажные жилые дома премиум-класса предлагают преимущества большого пространства в элитном месте с сильным корпоративным имиджем и высокоэффективным зонированием территории. С другой стороны, существует проблема возможных сбоев в инфраструктуре, хотя это — вопрос надлежащего проектирования.

Для девелоперов и инвесторов высотки максимально увеличивают потенциальную стоимость земли и предлагают выгодное долгосрочное вложение средств.

Кроме того, многоэтажное строительство создает положительный имидж для компании-застройщика, связанный с его участием в реализации проектов престижных зданий.

Высотки дают городу важное стратегическое преимущество, обеспечивая статус и признание, а также предлагая решения для рыночных требований к пространству. Они могут действовать как катализаторы для возрождения города, привлечения инвестиций, содействия развитию вспомогательных компаний, создания рабочих мест и налогов.

Но эти стороны могут столкнуться с неотъемлемыми рисками: высокими инвестиционными затратами, сложностью поэтапного строительства, недостаточно выгодными пропорциями и появлением в городе новых зон с различными преимуществами, которые могли бы конкурировать с их проектами.

Однако на местном уровне эти проекты могут иметь негативные последствия.

Среди них перегрузка местной инфраструктуры, особенно если адекватное расширение дорог и сети общественного транспорта не было продумано на этапе планирования.

Отсутствие контроля за многоэтажным строительством может привести к появлению избыточного количества высотных зданий и перенасытить рынок с тяжелыми негативными последствиями для всего сектора недвижимости и строительства. Это неоднократно случалось в истории испанского градостроительства в прошлые годы.

С другой стороны, на местном уровне эти проекты вызывают конфликты в процессе их реализации, а со временем многоэтажные здания могут столкнуться с риском остаться в стороне от новых тенденций дизайна и эргономики. 

В целом, инвестиции в строительство многоэтажных жилых домов премиум-класса является перспективным даже в нынешней экономической ситуации. Это может способствовать глобальному экономическому развитию, адекватному уплотнению городов и активному развитию приоритетных районов по современному типу.

Строительство многоэтажных жилых домов определенно будет продолжаться в крупных городах Испании из-за нехватки земли в центральных районах и роста благосостояния.

Строительство многоэтажных домов в Испании под аренду 

В последние годы рынок аренды жилья в Испании набирает вес, несмотря на острый кризис, вызванный рекордным распространением коронавируса в стране.

Этот рынок является одним из факторов, влияющих на рост многоэтажного строительства.

Согласно недавним результатам переписи населения и жилищного фонда, за последнее десятилетие аренда квартир увеличилась в полтора раза. Проблема в том, что этот рынок традиционно был очень раздробленным и пока не слишком профессиональным.

Строительство многоэтажных домов в Испании под аренду

Последнее радикально изменилось в последние годы с созданием Socimis для аренды недвижимости и учреждением нескольких крупных фондов, занимающимися долевым участием в строительстве недвижимости под сдачу в аренду.

Однако количество апартаментов под аренду в Испании относительно невелико по сравнению с другими, более развитыми европейскими рынками.

Это открывает ряд возможностей для инвестиций в жилищное строительство.

Столкнувшись с ростом спроса и появлением новых специализированных игроков, рынок рассматривает необходимость создания нового продукта.

Элитные проекты многоэтажных многоквартирных жилых домов, как и более доступные варианты жилья, в настоящее время активно рассматриваются местными девелоперами.

Имеется интерес со стороны инвесторов, специализирующихся на аренде во время отпуска. Таких компаний в Испании немного по сравнению с более зрелыми рынками (немецкий или английский), где доминируют крупные игроки сектора туристической аренды жилья.

Что касается приоритетных регионов, то строительство домов под аренду остается наиболее востребованным в столице и нескольких крупных городах на туристических побережьях Испании. Достаточно перспективным является многоэтажное строительство в Барселоне, Жироне, Матаро и других средиземноморских центрах Каталонии.

Испанцы нуждаются в бюджетных апартаментах

Строительство деревянных многоэтажных жилых домов в Барселоне и Мадриде — идея, которая раньше казалась безумием, стала реальностью для сотен местных семей.

Подобная новаторская инициатива возникла в результате запредельно высоких цен на недвижимость, которые не соответствуют возможностям местного среднего класса.

Средняя стоимость строительства жилья в Мадриде по состоянию на 2018 год:

Тип жилья Стоимость строительства, евро / м²
Элитные многоквартирные дома 1750
Стандартные многоквартирные дома 1550
Оборудованное апартаменты для пожилых людей 1490
Многоквартирные дома эконом-сегмента 1130
Стандартные таунхаусы 1240
Частные дома 1030

В 2012 году группа жителей района Сантс в Барселоне задумалась о возможности построить собственный многоквартирный дом для совместного проживания.

Это было бы сооружение, сильно отличающееся от всех тех, что возводили в городе. Он было деревянным, а не железобетонным. По сути, проект нового здания представлял собой глубоко модернизированное деревянное жилье 1940-х годов в центре современного мегаполиса.

Безумный, по мнению многих специалистов, проект вырос из-под земли 8 декабря 2018 года усилиями кооператива отчаявшихся семей, не имевших возможности купить «нормальное» жилье в собственном городе или даже снять приличные апартаменты.

Первоначальные расчеты архитектора заключались в том, чтобы инвестировать около 15 000 евро в каждую квартиру (сумма могла варьироваться в зависимости от людей, которые в ней проживали), но по мере строительства сумма выросла до 18 000 евро.

В результате каждая квартира площадью 65 квадратных метров обходится жильцам приблизительно в 450 евро ипотеки, которую инвесторы запросили для строительства здания и его обслуживания — и сумма постоянная на весь срок. Это смешная цифра по сравнению с арендной платой за аналогичные апартаменты в Барселоне (более 1000 евро), плюс инвестор получает в безраздельное владение собственное жилье.

Для сравнения, покупка 3-комнатной квартиры эконом-класса в Барселоне начинается от 130 000 евро.

Построенные по традиционным технологиям, такие апартаменты не всегда отвечают возможностям жителей, пострадавших в период пандемии и кризиса.

По состоянию на начало 2020 года, после первых новаторских инициатив в новом проекте насчитывалось еще порядка 50 деревянных многоквартирных домов по всей Испании.

Особенности продажи земли под высотное строительство в Испании

Эта парадоксальная ситуация может послужить уроком для компаний-застройщиков. Сегодня испанцам нужно не столько жилье премиум-класса, сколько бюджетные апартаменты по цене значительно ниже среднерыночной. Данный сегмент в ближайшие годы будет только расширяться, открывая новые возможности для инвестиций.

Особенности продажи земли под высотное строительство в Испании

Сегодня инвестиции в строительство многоэтажного дома — одна из наиболее привлекательных и смелых идей для бизнеса в Испании.

На этапе прединвестиционного исследования значительная часть вопросов будет сосредоточена не на проекте дома, а на правильном выборе земельного участка для застройки.

Высокая конкуренция, наличие большого количества незаконченных проектов, высокая плотность застройки и весьма ограниченный выбор земли во многих курортных городах и мегаполисах дополнительно усложняет эту задачу. Предлагаем разобраться в общих чертах, на что обращать внимание при покупке земли для строительства.

Расположение домов и окружающая инфраструктура является, безусловно, одним из важнейших факторов, определяющих конкурентоспособность всех проектов в сфере инвестиционного строительства.

В конце концов, когда у нас есть свобода построить дом, мы также стремимся построить его в месте, которое нравится потенциальным покупателям и будет в дальнейшем востребовано. Определившись с районом (например, жилой комплекс в Жироне), приблизительным масштабом и бюджетом проекта, мы должны купить подходящий участок.

Выбор доступных участков для реализации проекта будет ограничен землей, которая определена муниципалитетом под жилищное строительство. Иными словами, наш путь всегда начинается с местных коридоров власти.

В каталоге на нашем сайте вы можете найти ряд интересных предложений по продаже земли под многоэтажное строительство в Испании. Наши испанские юристы готовы оказать любую помощь и поддержку, связанную с реализацией ваших проектов на этих участках, в том числе путем организации консультаций на уровне муниципалитетов. 

Что нужно учитывать при покупке земельного участка под застройку

Поиск земли, на которой можно построить многоквартирный дом — это очень сложная задача, как в техническом, так и в юридическом плане.

Инвестору следует принимать во внимание определенные моменты, которые могут иметь ключевое значение для полноценного использования участка по назначению.

Данные из реестра и кадастра

Необходимо проконсультироваться с испанским юристом по поводу регистрации земельного участка, чтобы избежать мошенничества при покупке плюс осложнений на этапе реализации инвестиционного проекта.

Для этого следует запросить справку в соответствующем Земельном реестре, чтобы проверить следующие аспекты:

• наличие у продавца права собственности на землю;
• отсутствие на земельном участке ареста или залога;
• отсутствие ограничений собственности;
• возможность строительства.

После проверки регистрации земли мы должны проверить кадастр, сверив точное расположение участка и его площадь.

Юрист может запросить описательную и графическую кадастровую сертификацию земли, где содержатся данные о владельце конкретного участка и владельцах граничащих с ним участков — это будет важно на следующих этапах.

Все эти данные должны совпадать с теми, которые указаны в документах продавца. В ратуше мы также можем проверить, своевременно ли владелец уплачивает муниципальные налоги.

Городские правила использования земли

Каждый городской совет имеет свои собственные правила, с которыми можно ознакомиться, чтобы получить такие данные, как тип участка и использование, для которого он выделяется.

Использование участков под жилищное строительство — это далеко не то же самое, что ведение сельского хозяйства или коммерция.

Испанское законодательство устанавливает три типа земель: городские, пригодные для урбанизации и не урбанизируемые. Каждый тип определяет возможность использования, поэтому нам придется провести необходимые проверки в местных органах власти.

Испанское законодательство устанавливает три типа земель: городские, пригодные для урбанизации и не урбанизируемые

Инструменты планирования муниципалитета устанавливают правила и постановления для каждого типа земли, в которых будут указаны возможности строительства. Юристу придется проверить две основные концепции — это пригодность земли для возведения жилья и потенциальные ограничения для многоэтажной застройки.

Здесь используется такой показатель, как максимальное использование земельного участка — это наибольшая площадь, которую может занимать здание на участке. Он определяется как процент от общей суммы, варьирующий для каждого муниципалитета. С другой стороны, устанавливается общая площадь квадратных метров, которые разрешается строить на участке земли вообще, на одном или нескольких этажах.

Есть и другие аспекты, которые напрямую определяют выбор проекта многоэтажного здания, такие как максимальная высота, отступы и границы с соседними участками земли и с улицей, разрешенные строительные материалы и технологии, внешний вид и др.

Основная цель этих правил состоит в том, чтобы не было значительного визуального воздействия в зеленой и естественной среде, в дополнение, конечно, к регулированию застроенной среды и общей согласованности городской архитектуры.

Отсутствие или наличие сервитутов

Удобства в пользовании или переходе — это право кого-либо, помимо собственника, использовать часть земли для конкретных нужд.

Сервитуты могут ограничивать нашу возможность застройки участка на вполне законных основаниях.

Например, если через землю проходит трубопровод, принадлежащий сбытовой компании, городскому совету или соседу. Есть также другие типы сервитутов, которые мы должны принять во внимание (удобство освещения, живописные виды). Это ранее приобретенные права, которые мы должны уважать и учитывать при реализации будущего проекта.

Если есть сервитут, важно знать его точное местоположение. Если клиент не уверен, юрист может провести исследование прямо на месте и, при необходимости, провести переговоры с соседями и снять любые ограничения по застройке участка.

Коммунальные услуги и инфраструктура

Необходимо учитывать, есть ли на территории все необходимые условия для строительства здания — урбанизация, подключение к водопроводу, электричество, канализация и подъезд.

Или, наоборот, земля находится в зоне с определенными ограничениями.

В случае, если какое-либо из этих условий отсутствует, специалисты должны изучить возможность подведения инфраструктуры и оценить связанные с этим затраты. Чтобы получить необходимые сведения, придется связаться с городским советом.

Результаты геологического исследования грунта

Это один из факторов, который больше всего повлияет на будущее строительство жилого дома.

Специалисты должны как можно больше узнать о грунте — его составе, возможных площадях старых свалок, водоносных горизонтах или ручьях.

Профессиональное геологическое исследование грунта является обязательным при планировании многоэтажного строительства в Испании. Это позволяет застройщику избегать ненадежных участков, например, образованных свалками (щебень и органические отходы).

Лучшие грунты для строительства дома — это каменистые, зернистые или глинистые почвы.

Примером может служить каменистая местность, в которой надежная каменная основа может обеспечить прочность многоэтажной конструкции с более простым фундаментом.

С другой стороны, если проект строительства жилого дома предполагает глубокий подвал или, например, подземную парковку, большое количество камней значительно затрудняет выемку грунта и увеличивает инвестиционные расходы.

Сведения о глубине залегания грунтовых вод и даже его эволюции в последние годы не менее важны и помогут нам понять поведение земли на участке в наиболее дождливые сезоны. При проведении гидрогеологических исследований местности можно лучше понять потенциальные риски, связанные с будущим строительством.

Последний момент, который следует учитывать при оценке участка — это уклон. Участок с уклоном интересен с точки зрения отвода воды, обеспечения достаточного солнечного света и вентиляции дома, но строительство на них обычно дороже, чем на плоской земле. Горизонтальные участки без наклона дают больше свободы в строительстве.

Растительность на земельном участке

Хотя поначалу это может показаться неуместным, растительность на участке может существенно повлиять на планы застройщика и стоимость проекта.

Во многих испанских муниципалитетах принято защищать растительность и деревья законом. Это означает, что мы не сможем вырубить уже существующие деревья или, если мы это сделаем, то вынуждены будем заплатить штраф или пошлину в соответствующей ратуше.

Ориентация земельного участка в целом не является определяющим фактором при реализации проектов жилых домов и зданий высокой этажности

Наличие растительности является показателем качества земли, и в целом лучше, если она присутствует на участке в умеренном количестве. Нужно учитывать, что корни некоторых пород деревьев могут повлиять на фундамент и оборудование будущего дома, поэтому рекомендуется выдерживать безопасные расстояния между ними.

Аналогичным образом, не следует выбирать участок с большим количеством деревьев, поскольку заросли ограничивают солнечный свет и занимают место. По этой же причине важно узнать о породах деревьев на участке. Некоторые по прошествии многих лет вырастают до огромных размеров и влияют на фундамент.

Ориентация строительной площадки

Ориентация земельного участка в целом не является определяющим фактором при реализации проектов жилых домов и зданий высокой этажности. Но двор, ориентированный в солнечную сторону, может оказаться более привлекательным для покупателей.

Длинная южная сторона позволит увеличить длину фасада дома в этом направлении и уловить больше солнечного излучения, что приведет к большему комфорту и экономии электроэнергии при обогреве и освещении.

При выборе наклонного участка для застройки оптимальным будет тот, который уклоняется на юг. Это защитит жильцов от холода на севере, увеличит площадь дома на южной стороне и будет способствовать образованию воздушных потоков для лучшей вентиляции.

При ориентации дома нужно учитывать окружение.

Участок может быть хорошо ориентирован, но с южной стороны имеет высокое здание, обеспечивающее тень в течение всего дня. Окружающие здания, холмы и зелень являются важными факторами, на которые следует обращать внимание, поскольку они влияют на солнечный свет и сквозняки.

В заключение мы можем сказать, что идеальным участком для многоэтажного строительства будет тот, который мы можем себе позволить экономически, расположенный в интересующем нас месте с южной ориентацией, имеющий твердый и устойчивый грунт.

Нельзя забывать о транспортной доступности и развитой инфраструктуре, которая в значительной мере определяет спрос на апартаменты. В остальной мы рекомендуем инвесторам проявлять осмотрительность и не экономить на услугах юриста.

Крупнейшие компании в испанском секторе жилищного строительства

Инвестиции в строительный сектор в большей или меньшей степени росли на протяжении всех послекризисных лет, привлекая внимание испанского и зарубежного бизнеса.

На этом рынке появился ряд новых игроков, которые в 2018 году поделили между собой впечатляющий объем продаж — около 20,3 миллиарда евро.

Рейтинг топ-20 лидеров в секторе жилищного строительства Испании (2018 год):

Рейтинг Название компании Годовой оборот, евро Провинция
1 Goa-Invest SA 691 427 395 Корунья
2 Constructora san jose SA 517 311 000 Понтеверда
3 Avintia Proyectos y Construcciones SA 468 792 271 Мадрид
4 Aldesa Construcciones SA 362 436 000 Мадрид
5 Acsa Obras e Infraestructuras SA 310 903 299 Барселона
6 Construcciones Amenabar SA 243 854 381 Гипускоа
7 Construcciones Rubau SA 154 703 527 Жирона
8 Corpedificacions SL 148 210 431 Барселона
9 Construcciones ACR SA 105 741 435 Наварра
10 Construcciones San Martin SA 96 773 953 Наварра
11 Arpada SA 91 517 751 Мадрид
12 Construcciones Bonifacio Solis SL 87 896 889 Малага
13 VOPI 4 SA 83 742 700 Барселона
14 Ecisa compañia general de construcciones SA 72 669 920 Аликанте
15 High Innovation Obras y Servicios SL 72 490 934 Гвадалахара
16 Alza Obras y Servicios SL 69 181 000 Мадрид
17 Ids Construccion y Desarrollos SA 60 183 165 Севилья
18 Etosa Obras y Servicios Building SL 57 592 924 Мурсия
19 Via Celere Gestion de Proyectos SL 57 591 000 Мадрид
20 Vialterra Infraestructuras SA 54 965 395 Хаэн

Крупные компании, которые занимаются многоэтажным строительством в Испании, сосредоточены преимущественно в крупных городах внутри континента и на самом туристическом побережье (Барселона, Малага).

Крупнейшие компании в испанском секторе жилищного строительства

Лидеры жилищного строительства в Жироне по итогам 2018 года:

• Construcciones Rubau SA.
• Busquets Residential SL.
• Arcadi Pla SA.
• Estructuras Ultra SA.
• Aglomerats Girona SA.
• Inversiones Miresto SL.
• Salvador Serra SA.
• Construccions Narcis Matas SL.
• Construccions Josep Sais SL.
• Copayba 2000 SL.

Что касается Жироны (Каталония), здесь действительно крупной компанией является Construcciones Rubau SA, которая разделяет рынок с рядом менее известных фирм.

COVID-19: что будет со строительным сектором Испании?

С вкладом 5,63% в ВВП Испании и рабочей силой, которая в среднем составляет около 1269900 прямых рабочих мест (6,39% от общего числа наемных рабочих), строительный сектор в 2019 году был важной экономической опорой страны.

По мнению Euroconstruct, строительство в Испании на фоне пандемии сильно просядет в 2020 году, зато уже в 2021 и 2022 годах сектор продемонстрирует рекордные темпы роста.

Местному строительному сектору потребуется больше времени для восстановления, чем в других европейских странах. Несмотря на то, что после состояния тревоги и неуверенности закономерное увеличение спроса является подтвержденным фактом (это подтверждают эксперты), стране потребуется не менее 2-3 лет для восстановления до уровня 2019 года.

Последующие годы могут преподнести инвесторам приятный окно возможностей в виде низких цен на земельные участки под многоэтажное строительство в Испании. Это ясно из летнего отчета «Ситуация и прогнозы строительного сектора в Европе», подготовленного Euroconstruct, независимой аналитической группой из 19 европейских институтов, включая Каталонский институт строительных технологий (ITeC).

Данные для Испании хуже, чем в других странах ЕС, потому что, и это отражено в докладе: «Испанский строительный сектор работает с ограничениями. Они были выше, чем у многих других европейских стран, и в связи с этим ожидаемое падение строительства на 2020 год (-15%) оказалось выше среднего по Европе».

Тем не менее, есть надежда, что часть работ, не выполненных в 2020 году, будет завершена в 2021, поэтому общее восстановление сектора (+6%) будет сопоставимо с другими странами.

В 2021 году многоэтажное строительство ожидает рост

Согласно прогнозам, в 2020 году жилищное строительство упадет примерно на 17%, в том числе из-за того, что жилье было наиболее динамичным сегментом до появления COVID-19.

Однако, согласно исследованию Euroconstruct, нельзя исключать продуктивного возобновления роста в 2021 (+9%) и 2022 (+4,5%).

Особенно если учесть, что в последние годы было построено очень мало лишних квадратов, а размеры и бизнес-модель нынешних девелоперов имеет мало общего с моделью 2008 года.

По мнению экспертов, падение коммерческого строительства будет «менее травматичным». Ожидается, что его снижение в 2020 году достигнет -14% из-за дополнительной инерции, вызванной реализацией крупных проектов. Кроме того, до пандемии рынок коммерческой недвижимости в Испании находился на более низкой стадии.

Это означает, что портфель проектов не был завышен ни в количественном отношении, ни с точки зрения рисков, так что условий для приостановки проектов по аналогии с предыдущим финансовым кризисом сегодня не существует.

Ожидаемый рост на 2021 (+5,5%) и 2022 (+2,5%) будет менее интенсивным, чем в секторе жилищного строительства, потому далеко не все рыночные ниши смогут относительно легко восстановить свои позиции (логистика, офисы) и выйти из застоя.

Однако в случае пандемии коронавируса многоэтажное строительство получило лучшую поддержку со стороны испанского государства, чем это было во времена кризиса 2008 года

Чрезвычайно большие финансовые ресурсы, которые будут выделены на здравоохранение и образование, будут преимущественно направлены на оплату труда персонала и оборудование.

Государственные вливания вряд ли будут переведены на строительство.

Однако в случае пандемии коронавируса многоэтажное строительство получило лучшую поддержку со стороны государства, чем это было во времена кризиса 2008 года.

Также следует отметить падение инфраструктурного строительства в Испании, которое составит -7,5% по результатам 2020 года. Это может повлиять на рост смежных секторов, поэтому требует серьезного внимания со стороны государства.

Государственные бюджеты и чрезвычайные программы будут направлены на покрытие дополнительных расходов из-за пандемии и ее последствий в сфере занятости, в связи с чем весьма сомнительно, что общественным работам будет уделяться слишком много внимания.

Строительство инфраструктурных объектов, которое не удалось осуществить в 2020 году, улучшит результаты в 2021 году (+4,1%). Точно так же работы на местном уровне, которые должны стать прелюдией к муниципальным выборам 2023 года, поможет избежать прогнозируемой ранее стагнации в 2022 году (+1,5%).

Наши услуги по купле-продаже земельных участков в Испании

Независимо от того, покупаете вы новый дом или на стадии строительства, вторичную недвижимость или земельный участок под застройку, наши специалисты готовы оказать вам всестороннюю помощь и поддержку на всех этапах инвестирования в Испанию.

В нашем каталоге вы найдете недвижимость и землю в Барселоне, Жироне, Росес, Тосса-де-Мар, Плая-де-Аро, Сан-Фелиу-де-Гишольс и других городах страны. Мы предоставляем своим клиентам услуги опытных испанских юристов, которые всегда защитят ваши имущественные права, помогут в оформлении документов и осуществлении финансовых операций.

Услуги юристов включают:

• Изучение права собственности на землю.
• Составление и юридическая оценка договора купли-продажи.
• Безопасное проведение платежей через испанские банки.
• Оформление имущества на нового владельца.
• Налоговая консультация и др.

Наши консультанты будут сопровождать вас на протяжении всего процесса покупки земельного участка в Испании, давая полную и детальную консультацию о любых аспектах сделки. Даже после приобретения собственности вам может потребоваться юридический советник, если возникнут какие-либо проблемы в кадастре.

Доверьте свое душевное спокойствие и безопасность инвестиций опытным юристам и адвокатам.

Обращайтесь, всегда будем рады помочь и рассказать о нюансах испанского строительного и земельного законодательства.

Видео: взгляд со стороны на многоэтажное испанское строительство

Назад Далее

Наши услуги в Испании и других странах:

•  Инвестиции - предлагаем и подбираем надёжные инвестиционные проекты от торговых палат Испании с гарантированной поддержкой при их реализации.
•  Инжиниринг - проектирование, строительство, модернизация и обслуживание инфраструктурных и промышленных объектов в любой точке планеты.
•  Строительство - архитектурные, проектные, дизайнерские и капитальные ремонтно-строительные работы в Каталонии любого уровня сложности.
•  Финансы - организация банковского кредитования и управление финансовыми ресурсами инвестпроектов, компаний и физических лиц.
•  Недвижимость - подбор и оценка, сопровождение сделок, продажа и администрирование коммерческой и жилой недвижимости Испании.
•  Юриспруденция - адвокатская и нотариальная деятельность, юридическое и бухгалтерское сопровождение компаний и физлиц.

Оказываем помощь в решении многих нестандартных ситуаций.

При урегулировании сложных вопросов возможно содействие органов власти на уровне правительства Испании и государственных структур регионов.

Наши специалисты открыты к диалогу и готовы обсуждать самые деликатные темы для достижения взаимовыгодного сотрудничества.

Полный список наших услуг.

Подробнее о нас.

Для получения дополнительной информации напишите нам или позвоните по телефону: +34 653 403807 (Viber и WhatsApp).

При необходимости мы всегда готовы приехать к Вам, но в то же время будем рады видеть Вас в нашей солнечной и гостеприимной Каталонии.