Земля в Барселоне: купить земельный участок или здание под снос / реконструкцию


Земля в Барселоне: купить земельный участок или здание под снос / реконструкцию

Мы оказываем услуги инвесторам и бизнесменам связанные с покупкой земельных участков в Барселоне и приобретением старых городских зданий под снос или реконструкцию.

У нас всегда есть интересные варианты недвижимости и юридически грамотные способы приобретения в собственность участка земли в столице Каталонии.

Свяжитесь с нами чтобы узнать больше.

Барселона продолжает привлекать покупателей недвижимости со всего мира благодаря исключительному качеству жизни и растущему спектру возможностей для инвестиций.



По данным KPMG Global Cities Investment Monitor 2019, город занимает седьмое место в мире по привлечению иностранных инвестиционных проектов, во многом благодаря присутствию квалифицированной рабочей силы, разветвленной сети промышленных поставщиков и выгодному стратегическому расположению.

Барселона, известная богатой историей и культурным наследием, является вторым по величине городом Испании и одним из крупнейших туристических направлений Европы. Здесь находится крупнейший южноевропейский порт и экономический центр с валовым внутренним продуктом по агломерации 142 миллиарда долларов (30600 долларов на душу населения).

Население города превышает 1,63 миллиона жителей (2019), а с учетом агломерации — 4,9 миллиона человек.

Хотя реформы последних лет превратили Барселону в город будущего, для большинства иностранцев это по-прежнему центр туризма, искусства и архитектуры, связанный с именами Пабло Пикассо, Жоана Миро и Антонио Гауди.

Круглый год на улицах Барселоны господствует благоприятный для жизни средиземноморский климат. Средняя годовая температура составляет 17,8ºC, при этом резкие колебания случаются редко. В среднем здесь регистрируется 55 дождливых дней в году (в сумме 600 мм осадков), преимущественно весной и осенью.

Для города характерно отсутствие снега или морозных дней, поэтому местные жители наслаждаются беззаботными прогулками и уличными развлечения большую часть времени.

В последнее время покупка земельных участков, квартир и домов в Барселоне неслучайно заинтересовала наших соотечественников. Это не только подходящее место для открытия бизнеса и долгосрочных инвестиций в аренду, но и райский уголок спокойной жизни. Развитая система здравоохранения, лучшие школы и университеты Испании, стабильность и уверенность в будущем. Для такого количества туристов мегаполис считается очень безопасным, и насильственные преступления здесь регистрируют редко.

Стоимость жизни в Барселоне одна из самых высоких в стране, но российские экспаты сразу оценят все преимущества каталонской столицы.

Мегаполис раскинулся на небольшой равнине, ограниченной устьями рек Бесос и Льобрегат, горным массивом Серра-де-Кольсерола (высота 527 метров) и побережьем Средиземного моря. Вокруг, преимущественно в западной и северной части, находятся обширные лесные массивы, позволяющие вести ограниченную застройку после получения соответствующих разрешений.

Вплоть до пандемии коронавируса продажи земельных участков в Барселоне демонстрировали впечатляющий рост, временами достигавший 30-35% за квартал. Активизировалась продажа жилых домов и коммерческих помещений, особенно в центральной части города. Более свежая статистика строительства и ремонта (реконструкции) домов представлена в таблице ниже.

Таблица: количество реализованных проектов по строительству и капитальному ремонту (реконструкции) объектов недвижимости в Барселоне за 2019 год.

Квартал / Район Всего Новое жилье Ремонт и / или реконструкция жилья
Всего по Барселоне 3860 2946 914
Сьютат Велья 337 135 202
Эшампле 527 337 190
Сантс-Монжуик 498 475 23
Кортесы 86 52 34
Саррия — Сан-Жерваси 399 216 183
Грасиа 329 249 80
Орта-Гинардо 457 398 59
Ноу Баррис 88 87 1
Сан-Андреу 394 326 68
Сан-Марти 745 671 74

Практически вся территория города застроена или уже отведена под запланированные строительные проекты.

Только за период с 1956 по 2009 год площадь городской застройки выросла с 45 до 72%, а сегодня данный показатель достиг максимума. Одним из немногих реальных шансов для строительства в Барселоне остается приобретение старых зданий под снос.

Вплоть до пандемии коронавируса продажи земельных участков в Барселоне демонстрировали впечатляющий рост, временами достигавший 30-35% за квартал

На территории агломерации возможности жилой и коммерческой застройки пости исчерпаны.

Всего 10% городской земли сегодня доступны для развития, и те преимущественно относятся к лесным или пляжным зонам. Главным препятствием для расширения Барселоны остается ее замкнутое положение между горами и побережьем. Если в 2004 году застройщики раскупили 3,5 миллиона квадратных метров земли, то в 2019 году было продано только 730 тысяч квадратных метров.

Проблема усугубляется тем, что местные компании скупают землю по всему городу для строительства, развития или перепродажи.

По сути, единственная оптимальная возможность для инвестора сегодня — это купить здание в Барселоне под реконструкцию или под снос.

В нашем каталоге недвижимости вы всегда можете найти выгодные предложения, включая старые дома, промышленные корпуса, коммерческие здания и даже свободные участки в Барселоне и ее пригородах. Если в процессе возникнут какие-либо вопросы, - обращайтесь, мы всегда поможем.

Инвестиционные преимущества покупки земельного участка в Барселоне

Тенденция к росту рыночной стоимости жилой недвижимости в Барселоне очевидна с учетом острого дефицита земли под застройку.

Следовательно, в ближайшей перспективе застройщики будут готовы платить огромные деньги за крупные участки (несколько сотен квадратных метров), особенно в развитых районах города. Это одна из причин, почему инвестирование в землю может стать важным бизнесом. Главное в нашем случае — грамотно выбрать объект инвестирования.

Как заверяет издание El Confidencial в недавней статье, цена на землю более изменчива, чем цена на жилье: она повышается гораздо быстрее на этапах расширения, поэтому служит великолепным активом в случае процветания рынка недвижимости. Однако покупка земельных участков никогда не была доступной стратегией для большинства населения. Те люди, которые могут найти достаточное финансирование, самостоятельно или посредством сотрудничества с банками, должны знать о нынешних перспективах покупки земли в Барселоне.

Такие факторы, как местоположение и инфраструктура, сегодня являются решающими для успеха инвестиций.

Испанские эксперты рынка недвижимости указывают, что за предыдущие три года инвестиции в городские земли взлетели почти на 40%. Banco Sabadell заявлял, что инвестиции в участки под застройку растут в геометрической прогрессии.

После этого небольшого отступления позвольте обобщить некоторые из причин, по которым вам следует серьезно подумать о приобретении земли:

Привлекательный продукт с долгосрочным потенциалом: с годами стоимость участков неуклонно растет. Кроме того, вы можете найти относительно дешевую землю без необходимости в большом начальном капитале. Минимальный порог входа в этом бизнесе исчисляется сотнями тысяч евро, оптимальный составляет 1-2 миллиона евро.

Практически отсутствует износ активов: квартира и дом влекут за собой целый ряд фиксированных расходов, которых можно избежать при инвестировании в участок. Земля — это бизнес, который не усложняет жизнь. После покупки ваша единственная забота будет в том, чтобы ждать, пока деньги созреют и принесут урожай.

Относительно низкая конкуренция: большинство людей нацелены на приобретение домов и коммерческой недвижимости, что связано с отсутствием знаний о преимуществах инвестирования в землю и является реальным преимуществом для тех людей, кто решил встать на этот перспективный путь.

Отсутствие сентиментального фактора: рассматривая этот инвестиционный продукт как клочок земли, вы никогда не создадите с ним сильной эмоциональной связи. В случае домов эта связь нередко мешает быстро и удобно продать недвижимость.

Типы земельных участков в Испании: отличия и возможности

Прежде чем приступить к строительству дома или коммерческого здания в Барселоне, стоит ознакомиться с местной классификацией земельных участков и предельно четко представлять свои возможности и риски, связанные с покупкой того или иного типа участка.

Прежде чем приступить к строительству дома или коммерческого здания в Барселоне, стоит ознакомиться с местной классификацией земельных участков и предельно четко представлять свои возможности и риски, связанные с покупкой того или иного типа участка

Несмотря на то, что мегаполис занимает площадь 10 тысяч гектаров, доступной для застройки земли крайне мало.

Если вы встречаете подходящий участок, следует проявить крайнюю осторожность, тщательно проверить все документы и реальную ситуацию «в поле».

Таблица: общая площадь земли по районам Барселоны и в целом по городу (2018).

Районы Барселоны Общая площадь земли, гектаров
Всего по Барселоне 10135,3
Сьютат Велья 411,1
Эшампле 746,4
Сантс-Монжуик 2267,6
Кортесы 601,7
Саррия — Сан-Жерваси 1990,9
Грасиа 418,8
Орта-Гинардо 1195,7
Ноу Баррис 805,1
Сан-Андреу 659,3
Сан-Марти 1038,7

Согласно градостроительному плану и назначению, выделяют три категории участков — урбанизация (Urbano), урбанизируемый (Urbanizable) и сельскохозяйственный (Rustico). Каждый из них имеет определенные ограничения в плане использования.

Земельные участки данной категории в Барселоне встречаются крайне редко, зачастую они выкуплены спекулянтами и стоят дорого

Urbano

Это наиболее подходящий участок для строительства в соответствии с городским планированием.

Такой участок имеет минимальную необходимую инфраструктуру (улицы, тротуары, канализация, линии электропередач), возможность подключения водопровода и газа. В пределах указанной категории земель существует консолидированная земля (Consolidado) в благоустроенном центре города или урбанизированная (Urbanizado) — новая урбанизация с проложенными улицами и базовыми коммуникациями, но без зданий.

Это наиболее подходящий вариант для строительства жилых домов любого типа. Земельные участки данной категории в Барселоне встречаются крайне редко, зачастую они выкуплены спекулянтами и стоят дорого.

Urbanizable

Под этой категорией подразумевают незастроенные земли (без улиц, тротуаров, канализации и основных услуг водоснабжения и электричества), которые были открыты для урбанизации при плановом расширении города.

Иногда городские власти могут попросить хозяина передать часть урбанизируемой земли для развития сети коммунальных услуг.

Это означает, что в рамках расширения города некоторые земли, считающиеся стратегическими из-за своего местоположения, могут стать пригодными для строительства (что позволит хозяину строить), если вы возьмете на себя расходы на урбанизацию.

Внутри данной категории выделяют следующие типы урбанизируемых участков:

Заказанный (Ordenado). Статус земельного участка регулируется Генеральным планом развития города, в котором подробно определяется порядок и формат застройки.

Секторизованный (Sectorizado). Участок предназначен для роста города. Городской совет определяет условия трансформации участка своим Plan Especial.

Несекторизованный (No sectorizado). Участки этого типа не включены в специальный городской план развития.

Если вы ищете земли для строительства дома в Барселоне, то можете сэкономить на стоимости земли, выбирая Urbanizable вместо Urbano — но с учетом дополнительных расходов, которые потребуются на развитие коммунальной сети. В этом случае нужно знать, что расходы на канализацию, воду и электричество могут быть очень высокими. Подводить коммуникации имеют право делать только компании-монополисты, выставляющие за свои услуги запредельные счета.

Некоторые инвесторы думают, что им не потребуется подключение, а вместо этого можно построить автономный дом. Это интересная идея, но технологии автономного дома сейчас достаточно дорогие, в особенности технологии хранения энергии.

Следует понимать, что административный процесс также сложный, неопределенный и может повлечь дополнительные расходы.

Rustico

Земля сельскохозяйственного назначения, она же неурбанизируемая земля (No urbanizable), подразумевает неосвоенные участки для сельского хозяйства или природные земли.

Согласно городскому планированию, такие участки несовместимы с городской застройкой. На территории Каталонии 94% площади территории составляют неосвоенные земли Rustico.

Наша профессиональная рекомендация состоит в том, чтобы избегать покупки сельскохозяйственных участков в надежде на переоформление и нелегальное строительство. Многие искатели приключений пробовали возводить дома на таких участках и теряли свой капитал — вплоть до сноса здания и огромного штрафа.

Возможность строительства

Если интересующий участок подходит для строительства, нужно выяснить у властей условия и требования к постройке:

• Общая площадь участка и максимальный процент застройки с учетом площади, отводимой под тротуары, городские коммуникации и так далее.

• Границы участка или отчуждения, то есть границы с другими участками и улицами: существует минимальное расстояние, которое важно соблюдать.

• Необходимо учитывать наличие подключения к воде, канализации и электричеству, а также возможность такового.

Земля сельскохозяйственного назначения, она же неурбанизируемая земля (No urbanizable), подразумевает неосвоенные участки для сельского хозяйства или природные земли

Что касается строительства дома, постановления городского совета будут определять:

• Возможность застройки, то есть максимальную площадь застройки, общую застроенную площадь на разных этажах и террасах, если таковые имеются.

• Высотность / этажность, которая может быть достигнута с учетом местных ограничений.

• Пространство, которое должно быть освобождено между фасадом дома и границей участка или улицы (отступ обязательно требуется в городских планах).

• Архитектурный стиль и эстетические ограничения, которые могут быть наложены городскими советами (материалы для фасадов, цвет краски, тип крыши).

Прежде чем инвестировать в покупку участка под строительство, выясните перечисленные моменты через своего испанского адвоката. Если проект не будет соответствовать требованиям, вы рискуете никогда не получить лицензию на строительные работы.

Надеемся, этот раздел поможет вам в поиске участка для строительства в Барселоне.

Что учитывать при покупке земли под строительство

Покупка земли для строительства дома — это шаг, который совершают тысячи российских и зарубежных инвесторов, порой не до конца изучив все риски этого мероприятия и слишком доверяя испанским риелторам.

Какими бы ни были ваши причины покупки, существуют определенные тонкости, которые необходимо учитывать. Спектр проблем широк — от геотехнических до сугубо правовых моментов.

Шаг первый: выбор подходящего участка

Без сомнения, цена вашего участка будет во многом зависеть от его расположения и размеров.

Клочок земли в центре Барселоны — не то же самое, что участок в небольшом пустынном городке. Примите во внимание средние цены в конкретном районе и будущие возможности развития: проекты по улучшению территории, существующие или планируемые услуги, коммуникации и др. Помните, что при строительстве дома с нуля смета может получиться больше, чем вы полагали вначале. Поэтому стоит держать себя в рамках финансовых возможностей.

На что обратить внимание при покупке земли?

В первую очередь, это ориентация на солнце (южная сторона предпочтительна), виды и степень приватности (удаленности) участка по отношению к соседям, а также уклон и состояние грунта. Например, участок может быть слишком каменистым или склонным к оползням, что приведет к дополнительным расходам на этапе строительства.

Некоторые инвесторы, которые планируют построить дом для личного пользования, хотят убедиться в безопасности земли для здоровья.

Можно провести исследования на мощность электромагнитных полей, вызванных, в частности, высоковольтными линиями или телефонными антеннами. Также участки проверяют на загрязнение радоном — радиоактивным газом естественного происхождения, который исходит из земли и имеет тенденцию концентрироваться на нижних этажах, приводя к развитию рака легких.

Гранитные, песчаные и гравийные почвы способствуют выходу радона на поверхность, поскольку они более пористые, тогда как глинистые почвы, менее проницаемые, больше удерживают радон. Концентрацию газа можно ограничить специальной защитой фундамента, но это повлияет на стоимость строительства дома.

Проект фундамента любого здания, а также земляные работы, требуют исчерпывающего знания местности. Было бы интересно провести геотехническое исследование земли, которую вы покупаете. На практике это делается редко из-за высокой стоимости работ. Конечно, существуют субъективные требования к участку, такие как живописный вид на просторы или, наоборот, ультрасовременный бетонный анклав. Здесь у вас полная свобода выбора.

На юридическом уровне не забывайте, что вы должны четко знать процент застройки и площадь земли в дополнение к типу участка (Urbano, Urbanizable или Rustico).

Если первый тип на 100% отвечает условиям для строительства, включая наличие водопровода, дорог и опор, сельскохозяйственная земля подразумевает строгие ограничения: строительство не может занимать более 1-2% площади.

Выясните в Управлении градостроительства соответствующего муниципалитета о возможных особых ограничениях (охраняемая территория: природный парк, территория, представляющая культурный интерес, запреты на строительство).

Местные власти укажут, до какой степени вы можете строить и с какими ограничениями — отступ участка, максимальная высота строительства, уклон крыши и др.

Шаг второй: проверка документов на землю

Как только вы определились с выбором участка, пора перейти к проверке документов продавца и оформлению сделки.

Обязательно запросите необходимую документацию на землю, чтобы избежать проблем в дальнейшем. В первую очередь, вы должны запросить Nota Simple в Земельном кадастре, сделать это можно на официальном сайте Регистра. Из этой справки вы узнаете, кто реальный собственник, и есть ли какие-либо сборы в отношении собственности (например, взыскание права выкупа или ипотечная гарантия). Без Nota Simple нельзя оценить риски и ограничения в отношении участка.

Желательно иметь на руках документальное подтверждение, что участок действительно пригоден для застройки, свободен от сборов и обременений. Важно запросить сертификат градостроительства, а также проверить информацию в кадастре и в реестре. Сертификат градостроительства (Cédula urbanística) — документ, удостоверяющий режим градостроительства и ограничения, которым подчиняется хозяйство или земельный участок муниципального значения.

Поскольку покупка земли оформляется нотариусом, он обязан предупредить клиента об ограничениях. В любом случае, стоит обратиться к опытному юристу по градостроительству, чтобы прояснить вопросы передачи прав или просмотра необходимой документации.

Шаг третий: покупка напрямую или через посредников

Учитывая, что покупка участка связана с большими денежными затратами, попытки найти какую-то формулу сбережения вполне естественные.

В этом смысле некоторые люди предпочитают покупать землю без недвижимости. Что ни в коем случае не рекомендуется, так это начинать сделку без консультации со специалистом. Мало кто из российских покупателей хорошо знаком с местными процедурами, а риск мошенничества никто не отменял. Заручиться поддержкой хорошего испанского адвоката дешевле, чем платить за услуги агентства недвижимости.

Покупка земли для строительства дома — это шаг, который совершают тысячи российских и зарубежных инвесторов, порой не до конца изучив все риски этого мероприятия и слишком доверяя испанским риелторам

Шаг четвертый: финансирование операции

Сегодня значительная часть продаж жилья и земли в Барселоне осуществляется за счет банковского финансирования или ипотечного кредита. Банки обычно финансируют от 70 до 80% оценочной стоимости земли.

Если ипотека включает строительство, кредиторы обычно предоставляют деньги несколькими траншами, контролируя таким путем выполнение работ.

Имейте в виду, что существуют дополнительные расходы, связанные с покупкой земли и ее финансированием: нотариус, налог на передачу собственности, реестр собственности, оформление и др. Расходы должны быть распределены между продавцом и покупателем в соответствии с действующими требованиями законодательства.

Сколько стоит земля под строительство в Барселоне

Традиционно земельные участки под застройку в Барселоне считаются наиболее дорогими в Каталонии и одними из самых дорогих во всей Испании, с тенденцией к росту стоимости и более быстрому восстановлению цен после кризисов.

Устойчивость спроса и цен на землю в этом городе уже продемонстрировал кризис 2008 года, когда цены в Барселоне начали расти одними из первых после непродолжительного падения.

Хотя этот показатель все еще далек от докризисных значений, Барселона встретила пандемию коронавируса со средней ценой участка порядка 440 евро за квадратный метр (в центральных районах более 4000 евро за квадратный метр). По состоянию на середину 2020 года средняя цена несколько просела, остановившись на отметке 365 евро за квадратный метр.

Для сравнения, в среднем по Испании земля стоит 258 евро, а в среднем по Каталонии — 307 евро за квадратный метр. Лучше Барселоны чувствует себя только рынок земли в Мадриде, где по результатам второго квартала 2020 года стоимость квадратного метра достигла 442 евро.

Несмотря на естественные опасения российских инвесторов по поводу пандемии и ее влияния на испанскую экономику, можно уверенно говорить о том, что лучший момент для покупки земельного участка для строительство вряд ли наступит.

Во-первых, цены вплотную приблизились к историческому минимуму.

Во-вторых, эту ситуацию активно используют крупные компании, массово скупая земельные участки для будущего развития и продажи — это подтверждает оптимистические прогнозы местных аналитиков.

Что касается сделок в благоустроенной городской черте, инвестору необходимо рассчитывать на цены от 1000-1200 евро за квадратный метр.

Если речь идет о центральной части Барселоны, где вообще трудно найти свободный участок под застройку, цены 3000-4000 евро за квадратный метр считаются вполне приемлемыми. Участки с наиболее выгодным расположением в туристическом сердце города, которые обычно покупают под коммерческую застройку, могут превышать 11000-12000 евро за квадратный метр.

Стоимость недвижимости в Барселоне: самые дорогие районы города

По итогам 2019 года, общее количество пассажиров, прошедших через терминалы международного аэропорта Барселоны, достигло почти 52,7 миллиона человек, что на 5% больше, чем в 2018 году.

Каталонская столица продолжает манить российских туристов и экспатов, несмотря на недавний удар по туристической отрасли, нанесенный пандемией.

Последние данные Реестра недвижимости показывают, что иностранные покупатели в провинции Барселона совершили 9,6% от общего количества сделок в третьем квартале 2019 года.

Это немного выше, чем в третьем квартале 2018 года, когда на долю иностранных покупателей приходилось 8,8%, и значительно выше 2012 года, когда их доля составляла чуть более 6%.

За период с января 2014 года по июнь 2019 инвестиции в недвижимость Барселоны могли принести фантастическую прибыль благодаря росту цен на 41,9% в районе Эшампле, на 38,3% в Саррия — Сан-Жервази, 37,6% в Грасиа, 37,4% в Старом городе и 32,2% в Сан-Марти (включая Диагональ Мар).

С июня 2019 года наблюдается небольшая тенденция к снижению: средняя цена квадратного метра по городу в целом составила 4 114 евро за квадратный метр в январе 2020 года, что представляет собой снижение на 2,9% по сравнению с 2019.

Однако средние цены уже на 5,3% превысили уровень января 2008 года, когда рынок достигал пика перед экономическим кризисом.

Последние данные Реестра недвижимости показывают, что иностранные покупатели в провинции Барселона совершили 9,6% от общего количества сделок в третьем квартале 2019 года

Следуя общей тенденции, в Барселоне количество сделок купли-продажи недвижимости в целом за первые 9 месяцев 2019 года снизилось на 1,1% по сравнению с тем же периодом 2018 года, что соответствует сокращению фактического количества сделок с 11 257 до 11 132.

Однако, по данным Министерства развития, этот показатель вырос на 25,1% по сравнению с тем же периодом 2014 года (8 899 продаж) и на 4,8% по сравнению с аналогичным периодом 2007 года (10 620 продаж).

Таблица: динамика стоимости жилых домов на вторичном рынке Барселоны за период с 2001 по 2020 год (евро за квадратный метр).

Годы: 1 квартал 2 квартал 3 квартал 4 квартал
2001 Нет данных 2010 2085 2115
2002 2262 2471 2503 2754
2003 2846 2897 3067 3195
2004 3341 3468 3623 3780
2005 3961 4078 4223 4354
2006 4543 4638 4669 4709
2007 4732 4670 4648 4617
2008 4594 4513 4275 4222
2009 4082 4020 3967 3966
2010 3952 3954 3935 3916
2011 3782 3632 3533 3434
2012 3332 3260 3202 3114
2013 3045 3035 2957 3019
2014 3067 3100 3116 3188
2015 3263 3293 3401 3392
2016 3478 3533 3667 3879
2017 4123 4253 4335 4284
2018 4334 4400 4388 4344
2019 4217 4206 4205 4115
2020 4111 4163 Нет данных Нет данных

Барселона — один из городов с самой высокой стоимостью квадратного метра недвижимости в Испании, причем разница между районами более чем значительна.

Если вы собираетесь продать или купить недвижимость и не знаете ее реальную цену, мы настоятельно советуем нанять профессионала для проведения оценки.

Барселона — один из городов с самой высокой стоимостью квадратного метра недвижимости в Испании, причем разница между районами более чем значительна

Стоимость аренды жилья продолжает расти

Согласно официальной статистике, в середине 2020 года средняя цена арендного жилья в Барселоне достигла 17,60 евро за квадратный метр по сравнению с 10,20 евро в среднем по Испании и 13,20 евро в среднем по автономному сообществу Каталония.

Средняя стоимость арендованной квартиры в Барселоне превысила 1500 евро в месяц по сравнению с 1100 евро по стране.

Таким образом, квартальный рост в муниципалитете Барселоны достиг 4,14% по сравнению с тем же кварталом 2019 года, а за последние пять лет цены в муниципалитете выросли на 35%, то есть аренда росла практически такими же темпами, что и в Мадриде (36%). Это в очередной раз подтверждает целесообразность инвестирования в недвижимость под сдачу в аренду.

Среди десятки районов, составляющих Барселону, Сьютат-Велья зарегистрировала самую высокую среднюю цену арендного жилья в городе — 19,40 евро за квадратный метр в месяц. Однако именно здесь самый малогабаритный жилой фонд в Барселоне — в среднем менее 70 квадратных метров на одну съемную квартиру. Впрочем, это неудивительно с учетом возраста застройки.

Несмотря на некоторый спад экономической активности в связи с пандемией, жителям и гостям Барселоны катастрофически не хватает жилья, а значительная часть местных жителей вынуждена обитать на окраине родного города в недорогих съемных квартирах.

Судя по всему, никуда не делась многолетняя тенденция к вытеснению «аборигенов» на окраины ради развития дорогостоящей посуточной туристической аренды в центральных районах городах.

Тренд замедлился, но не более.

Самые дорогие районы Барселоны

Согласно данным, опубликованным Департаментом статистики города Барселоны в 2019 году, самый высокий уровень доходов населения отмечен в следующих районах и кварталах города: Педральбес, Сан-Жервази – Гальвани, Саррия, Лес-Трес-Торрес, Правый Эшампле, Диагональ-Мар и Фронт Маритим-де-Побленоу, Педральбес, Вилла Олимпика.

Это районы, расположенные в верхней части города, и именно здесь проживают семьи с наибольшей покупательной способностью. После этих богатых кварталов можно упомянуть улицу Пасео-де-Грасиа, считающуюся самой дорогой улицей Барселоны, с пересечением Авенида Диагональ — это самый центр с сосредоточением офисов, банков, барселонской фондовой биржи и элитных бутиков.

Наконец, сюда можно отнести современный район, созданный у моря в честь Олимпийских игр в Барселоне 1992 года. Для размещения спортсменов был построен ряд жилых домов, которые позже были заселены состоятельными семьями. Уровень дохода La Vila Olímpica del Poblenou один из самых высоких, как в кварталах Диагональ-Мар и Фронт Маритим-де-Побленоу.

Помимо роскошных домов, здесь возвышаются великолепные здания, в которых проходил Всемирный Форум культур 2004 года.

Перечисленные выше районы и кварталы лидируют по показателю средней стоимости недвижимости, поскольку здесь сосредоточен наибольший местный и зарубежный спрос.

Педральбес

В живописной зеленой местности раскинулся Педральбес, самый престижный район Барселоны.

Он расположен на окраине города, в самом западном районе. Прогуливаясь по его улицам, можно увидеть впечатляющие особняки с садами на улице и элитные многоэтажки с роскошными квартирами пентхаусами. Все дома обнесены огороженными частными территориями, в которых можно найти множество услуг премиум-класса. Этот богатый район отличается обилием зелени, чистотой, благоустроенностью и удивительной тишиной в любое время дня.

Самые дорогие улицы Барселоны находятся в районе Педральбес.

Особенным архитектурным великолепием выделяются Авенида Пирсон, Авенида де Педральбес, Пасео Рейна Элисенда, Калле Бисбе Катала и Калле дель Доктор Ферран. Большинство предприятий сосредоточено в последнем. Покупка дома в Педральбес — гарантия высокого уровня жизни. Здесь вы можете вдохнуть атмосферу эксклюзивности, которую дополняют такие общественные места, как парк Сервантеса и сады Педральбес. Здесь же находится монастырь Святой Марии де Педральбес, построенный в XIV веке.

Эта местность находится близко к университетскому району и имеет легкий доступ к горам и одновременно к деловому центру города.

Саррия

Еще один из самых дорогих районов Барселоны, он расположен очень близко к Педральбес и отличается высоким статусом жителей. Кроме того, Саррия — очень благоустроенный очаровательный район, который до XIX столетия был полноценным городом.

Этот факт до сих пор ценят на узких улочках квартала, которые создают знакомую и гостеприимную атмосферу. Многие улицы в этом районе пешеходные, и в целом городская территория небольшая по площади. Центр Саррия составляют невысокие здания и магазины, которые принадлежат местным семьям на протяжении нескольких поколений.

В верхней части Барселоны находится Сан-Жервази, несомненно, еще один из самых роскошных районов

Сан-Жервази – Гальвани

В верхней части Барселоны находится Сан-Жервази, несомненно, еще один из самых роскошных районов.

Это самая южная область с двумя четко разграниченными кварталами. Наверху, с такими районами, как Валльмайор и Туро-Парк, мы находим большие роскошные особняки. Нижняя часть состоит, прежде всего, из элитных многоквартирных домов с эксклюзивными магазинами и огромным количеством офисов, банков, адвокатских контор. Этот изысканный и эксклюзивный район представляет собой бленд из архитектурных контрастов.

Лес-Трес-Торрес

Также в верхней части города известен Лес-Трес-Торрес.

Этот район был застроен между 1901 и 1903 годами. Вначале это была непримечательная местность на окраине Сан-Жерваси, недалеко от Саррия, а в Сан-Жерваси находилось кладбище Саррия. Его начали урбанизировать братья Романи и Климент Мас. Именно они построили три башни, по одной на каждого, от которых и произошло новое название района «Три Башни» вместо старого Nena Cases. Сейчас в этом дорогом районе Барселоны проходит улица с соответствующим названием.

Один из трех построенных основателями домов в настоящее время сохранился на углу Vía Augusta-Doctor Roux, хотя и был реконструирован.

На протяжении второй половины ХХ века по соседству строились высокие жилые дома, но Лес-Трес-Торрес по-прежнему сохранил тихое провинциальное великолепие.

Диагональ-Мар и Фронт Маритим-де-Побленоу

В нижней части города и на берегу моря находится еще один из самых дорогих районов, который называется Диагональ Мар.

Его капитальная реконструкция была проведена в результате Олимпийских игр в Барселоне 1992 года, и связана была с небывалым наплывом иностранных гостей. Сегодня район занимает площадь 123,70 гектара и представляет собой смесь старых промышленных зданий и заводов с современными жилыми домами. В настоящее время здесь проживает немногим более 13 тысяч человек.

Высокая стоимость недвижимость, в отличие от других элитных районов, здесь связана преимущественно с активностью иностранных покупателей.

Правый Эшампле

Правый Эшампле простируется от Calle Balmes до Passeig Sant Joan и от La Gran Via de les Corts Catalanes до Avinguda Diagonal.

Люди знают его La Dreta de l'Eixampleo — один из шести кварталов Эшампле в Барселоне. Большая часть населения имеет высокую покупательную способность, особенно жители Пасео-де-Грасиа. Правый Эшампле был построен каталонской высшей буржуазией, которая много лет назад купила землю и построила здания в стиле модерн и неоклассицизм. В настоящее время в этих зданиях размещаются роскошные апартаменты и резиденции, а в последние годы население в значительной мере разбавилось состоятельными иностранцами.

Также по соседству расположены магазины и роскошные отели, такие как Hotel Mandarin Oriental, Hotel Condes de Barcelona и Hotel Majestic.

Вилла Олимпика

Олимпийская деревня Барселоны стала первым морским фешенебельным районом.

Сегодня здесь работает новая пристань для яхт, просторная набережная, а также казино Барселоны, бары и недешевые клубы для ночных развлечений. Вилла Олимпика была спроектирована коллективом лучших архитекторов Испании с двумя целями: модернизировать прибрежный район и удовлетворить потребности в размещении спортсменов и технических специалистов во время Олимпийских игр.

Это район отличается низкой плотностью населения и относительно слабой инфраструктурой. Поскольку здесь мало школ и дошкольных учреждений, район больше подойдет для одиноких состоятельных пар и пенсионеров на заслуженном отдыхе.

Таблица: среднегодовая стоимость жилой недвижимости на вторичном рынке Барселоны по микрорайонам за период с 2013 по 2020 год (евро за квадратный метр).

Таблица: среднегодовая стоимость жилой недвижимости на вторичном рынке Барселоны по микрорайонам за период с 2013 по 2020 год (евро за квадратный метр).

Год отчетности 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Итого по Барселоне 3019 3188 3392 3879 4284 4344 4115 4111
el Raval 2614 2404 2775 3251 4029 4034 4591 3719
el Barri Gotic 3811 3791 4236 4813 4884 4660 3811 4707
la Barceloneta 4212 4168 4043 4683 5165 4815 4849 4906
Sant Pere, Santa Caterina i la Ribera 3534 3682 3827 4501 5152 4689 4772 4818
el Fort Pienc 3038 3022 3228 4012 4107 4500 4250 4250
la Sagrada Familia 3029 2959 3157 3746 4209 4202 4173 4092
la Dreta de l'Eixample 4296 4528 4961 5949 6332 6128 5514 5726
l'Antiga Esquerra de l'Eixample 3521 3551 3999 4747 5091 5081 5197 5451
la Nova Esquerra de l'Eixample 3158 3292 3340 4085 4465 4797 4634 4688
Sant Antoni 2926 3000 3369 3817 4591 4530 4412 4355
el Poble Sec-AEI Parc Montjuic 2495 2518 2815 2771 3936 4083 3911 3854
la Marina del Prat Vermell-AEI Zona Franca - - - - - - - 1905
la Marina de Port 2152 2080 2174 2348 2723 2879 2819 2920
la Font de la Guatlla - 2580 2582 - 3510 3457 3893 3516
Hostafrancs - 2719 2742 2970 3912 3398 3915 3697
la Bordeta - 2323 2361 2829 3171 3153 3114 3239
Sants-Badal 2575 2392 2607 3127 3469 3429 3183 3307
Sants 2633 2511 2816 3181 3666 3556 3642 3624
les Corts 3597 3712 3825 4469 4821 4650 4469 4647
la Maternitat i Sant Ramon 3362 3296 3281 3875 4339 4057 4043 4020
Pedralbes 4914 5185 5436 5689 6340 6306 6197 6411
Vallvidrera, el Tibidabo i les Planes - - - - - - 3531 3396
Sarriа 4384 4472 4704 5824 6042 5983 5743 5470
les Tres Torres 4509 4742 5145 4956 5689 5607 6460 6230
Sant Gervasi-la Bonanova 3866 3883 4235 4926 5029 5424 5319 5182
Sant Gervasi-Galvany 3899 4188 4484 4797 5306 5524 5560 5502
el Putxet i el Farrу 3298 3256 3465 3956 4289 4505 4541 4444
Vallcarca i els Penitents 3109 2969 2862 3363 3541 3904 3609 3750
el Coll - 2317 2252 2624 - - 3236 3401
la Salut 2890 2682 2825 3204 3561 3973 4021 3796
la Vila de Grаcia 3264 3308 3655 4170 4426 4791 4526 4572
el Camp d'en Grassot i Grаcia Nova 3145 3068 3219 3759 4391 4376 4133 4173
el Baix Guinardу 2608 2521 2841 3087 3493 3574 3798 3844
Can Barу - 2368 2598 2755 2859 3005 3124 3441
el Guinardу 2474 2476 2506 2587 3164 3468 3278 3470
la Font d'en Fargues - 2460 - 2652 3206 - 3236 3622
el Carmel 1730 1732 1693 2077 2242 2382 2768 2679
la Teixonera 2013 1869 1870 2012 2500 2547 2650 2611
Sant Genis dels Agudells 2051 2044 2140 2125 - 2799 2867 2943
Horta 2354 2255 2192 2453 2970 2945 3037 -
Vilapicina i la Torre Llobeta - 1971 2193 2480 2774 3086 2977 3028
Porta - 2010 2174 2431 2705 2929 2941 2889
el Turу de la Peira - 1719 1887 2176 - - 2620 2477
la Guineueta - - - - - - 2681 2500
les Roquetes 1733 1538 1529 1644 1885 2009 2176 2027
Verdun - 1971 1710 1853 2331 2420 2407 2494
la Prosperitat 2001 1910 1861 1940 2213 2489 2684 2615
la Trinitat Nova - - - - - - 2275 2209
Ciutat Meridiana 1426 1281 1212 1313 1498 - 1727 1747
la Trinitat Vella 1612 1557 1394 1438 1776 1764 1926 -
el Bon Pastor - 1879 - 1827 - 2339 2414 2378
Sant Andreu 2330 2379 2391 2757 3210 3206 3317 3202
la Sagrera 2423 2218 2498 2696 3296 3263 3286 3257
el Congres i els Indians - - 2216 2473- 2828 3272 3294
Navas - 2362 2401 2720 3029 3279 3560 3438
el Camp de l'Arpa del Clot 2482 2602 2619 3159 3561 3654 3605 3616
el Clot 2509 2246 2505 3144 3524 3803 3822 3726
el Parc i la Llacuna del Poblenou- 2779 2956 3761 4076 4254 4287 4144
la Vila Olimpica del Poblenou - 4795 4728 5365 5402 5321 5019 5076
el Poblenou 3446 3304 3606 4223 4324 4428 4583 4704
Diagonal Mar i el Front Maritim del Poblenou 4722 5646 6506 5891 6402 6836 6892 6846
el Besos i el Maresme - 2002 1951 2222 2786 2822 2759 2856
Provencals del Poblenou - 3069 3397 3310 3194 3362 3407 3187
Sant Marti de Provencals - - 2273 2547 2759 2926 3022 3012
la Verneda i la Pau - 1983 2023 2281 2443 2672 2561 2600

Соответственно, самая дорогая недвижимость в Барселоне находится в районе Диагональ-Мар и Фронт Маритим-де-Побленоу (6846 евро), Лес-Трес-Торрес (6230 евро), Правый Эшампле (5726 евро), Педральбес (6411 евро), Сан-Жервази – Гальвани (5502 евро), Саррия (5470 евро) и l'Antiga Esquerra de l'Eixample (5451 евро за квадратный метр).

Это соответствует наиболее развитым туристическим, коммерческим и элитным жилым микрорайонам, которые предлагают высокий инвестиционный потенциал в долгосрочной перспективе.

Наконец, деградировавший несколько десятилетий назад Готический квартал Барселоны в настоящее время является очень мощным очагом возможностей благодаря туризму, который поднял его до уровня полуэксклюзивности.

Местный бизнес помнит пример Эль-Борн, небольшого района на восточных склонах Готического квартала, который превратился из маргинального места в настоящий фешенебельный район с динамичной ночной жизнью и весьма дорогой недвижимостью.

Если вы решили купить здание под снос в Барселоне или планируете реконструкцию, ниже приведена приблизительная смета и методика расчета стоимости покупки и содержания недвижимости

Сколько стоит покупка и содержание недвижимости в Испании

Если вы решили купить здание под снос в Барселоне или планируете реконструкцию, ниже приведена приблизительная смета и методика расчета стоимости покупки и содержания недвижимости.

Дополнительные расходы при покупке недвижимости

В среднем, покупатель должен заплатить дополнительно 11-15% от покупной цены недвижимости в рамках дополнительных расходов. Эти расходы оплачиваются, когда покупатель подписывает договор купли-продажи.

Дополнительные расходы включают:

Налог на передачу прав собственности. Этот налог в Барселоне составляет 10% от покупной цены здания. Для испанцев в возрасте 32 года и меньше, при заработках менее 30 тысяч в год и ряде других условия налог составляет 5%.

Государственный нотариус. Документ о праве собственности подписывается государственным нотариусом. Это юристы, прошедшие подготовку и получившие лицензию в Испании для проверки и утверждения официальных документов. Они взимают от 1000 до 2000 евро за документ.

Регистрационный сбор. Документы на недвижимости регистрируются в земельной книге или в Registro. За эту услугу взимают от 400 до 750 евро.

Гестор. Услуги гестора в Барселоне включают подачу документов в Registro и другие сопутствующие службы. Они взимают от 400 до 750 евро за документ.

Пример. Здание стоимостью 300 000 евро повлечет за собой дополнительные расходы покупателя в размере 32 200 евро.

Эти цифры являются приблизительными:

• 10% налог: 30 000 €
• Нотариус: 1 200 €
• Реестр прав: 500 €
• Услуги гестора: 500 €
• Итого: 32 200 €

При покупке недвижимости в Испании частному лицу следует приготовить дополнительно более 10% сверх покупной цены.

Да, и не забудьте услуги агентства.

Обратите внимание: если вы покупаете имущество на имя компании (SL) или приобретаете новостройку, расходы могут отличаться от указанных выше.

При покупке новостройки у застройщика или банка взимается НДС и гербовый сбор (применимы к жилой недвижимости, которая ранее не была заселена). В настоящее время НДС составляет 10% от покупной цены для жилой недвижимости (виллы, апартаменты) против 21% для коммерческой недвижимости и земельных участков.

Гербовый сбор представляет собой фиксированный процент покупной цены и варьирует в зависимости от автономного региона, в котором покупается недвижимость; однако базовая ставка составляет 1% (в Каталонии она достигает 1,5%).

Расходы, связанные с владением недвижимостью

Если покупатель проживает в приобретенном имуществе, расходы на владение составят:

Городской налог на имущество (IBI). 1,5% от налоговой стоимости имущества. Оценочная стоимость обычно составляет от 20% до 75% от цены продажи, что зависит от даты проведения последней оценки.

Страхование имущества. Эта статья расходов зависит от размера объекта и от того, страхуете ли вы находящееся внутри имущество. Около 300-500 евро в год.

Общественные сборы для обслуживания и ремонта зданий. Сумма варьирует в зависимости от уровня инфраструктуры (лифт, площадки, бассейны). Расходы составляют приблизительно 1200-2500 евро в год.

Таким образом, при планировании покупки недвижимости в Барселоне под снос или дальнейшую реконструкцию инвестору следует составить четкий план. Вам необходимо представлять, что именно, каким образом и в какие сроки будете предпринимать с купленным зданием — и планировать бюджет соответственно.

Ориентировочная стоимость сноса старого дома или здания в Барселоне

При сносе здания или дома в Барселоне следует учитывать много аспектов, прежде чем предлагать смету.

С одной стороны, это размеры объекта и количество этажей. С другой стороны, оцениваются такие вопросы, как изолированное положение или смежные стены, состояние конструкции, элементы, которые могут усложнить работу, или особые меры безопасности при ее реализации.

Ориентировочная стоимость сноса старого дома или здания в Барселоне

Основные этапы демонтажных работ следующие:

Проект сноса (около 15% сметы): важно, чтобы его выполнял компетентный специалист.
Лицензия (около 5% сметы): выдается Городским советом после предоставления проекта демонтажных работ.
Работы (50-100 евро за м²): стоимость зависит от этажности, толщины стен и прочности конструкции.
Уборка мусора (17-20 евро за м³): мусор можно вывозить только на специальную свалку для стройматериалов.

Таким образом, снос одноэтажного дома в Барселоне может стоить от 10000 евро.

Если это двухэтажный дом или здание с капитальными перегородками, цена может превысить 20 000 евро.

Всегда рекомендуется запрашивать несколько смет у разных компаний. Мы советуем обращаться только в компании, специализирующиеся на сносе зданий, поскольку важно соблюдать очень строгие правила в отношении мер безопасности, чтобы избежать ущерба как людям, так и другому имуществу или инфраструктуре.

Стоимость 1 кубометра будет зависеть от материала и способа работ (механические или ручные). При покупке дома под снос следует понимать, что обычно речь идет о старых и прочных конструкциях. Вы можете привлечь архитектора, чтобы получить представление о типе фундамента и стен. Исходя из этого, взвесьте, что лучше, провести реконструкцию или снести здание.

Логично предположить, что поэтапный ручной демонтаж увеличивает расходы в геометрической прогрессии.

Длительное использование рабочей силы с соблюдением обязательных мер безопасности обходится недешево. Гораздо быстрее и дешевле снести конструкцию за один день бульдозером — но это далеко не всегда осуществимо.

Таблица: стоимость сноса жилых домов различных типов площадью 200 квадратных метров в Барселоне (2020).

Тип демонтажных работ Цена, евро
Снести одноквартирный одноэтажный дом / здание 14 000
Снести одноквартирный одноэтажный дом / здание с общими стенами 15 500
Снести отдельно стоящий двухэтажный дом 16 500
Снести двухэтажный жилой дом с общими стенами 20 500
Проект и снос дома / здания в среднем 18 000

Перед сносом необходимо провести проверку на горючие материалы внутри дома, выполнить меры по охране труда и противопожарной безопасности, отключить здание от газовой сети и электричества, освободить близлежащие постройки, принять меры по предотвращению пылеобразования и многое другое.

Конечно, учитывается вывоз мусора и уборка участка.

Что лучше: снос или реконструкция?

Ставка на будущее — это ключ к успеху в мире инвестиций.

Будущее не в том, чтобы разрушать то, что бесполезно, и строить новое для максимальной окупаемости инвестиций.

Сейчас, более чем когда-либо, ремонт и реконструкция старых зданий в Барселоне является дискуссионным вопросом. Сегодня, помимо сугубо технических и экономических соображений, в это уравнение добавились такие переменные, как историческая ценность здания, культурное наследие, энергетическая эффективность, стандарты безопасности, экология и многое другое.

Общий подход остался неизменным: всегда предпочтительнее реконструировать, ремонтировать и модернизировать, то есть инвестировать в уже существующие здания, чем строить новые. Преимущество заключается в том, что экономится энергия и материалы, эффективно используются существующие ресурсы и устраняются опасности, связанные со сносом здания (отходы, пыль, шум, перекрытые улицы, убытки соседей). Восстановление всегда более устойчиво, чем любой способ строительства нового.

Общий подход остался неизменным: всегда предпочтительнее реконструировать, ремонтировать и модернизировать, то есть инвестировать в уже существующие здания, чем строить новые

Такой подход заставляет задуматься, столкнувшись с уже построенным зданием, действительно ли стоит его отремонтировать или было бы лучше снести его и построить снова.

Допустим, второе решение исключено.

Но тогда возникает целый ряд дополнительных вопросов.

Стоит ли восстанавливать фасады или переделывать?
Стоит ли сохранять и укреплять полы, или мы их уберем и переделаем?
Сохранился ли фундамент или мы должны его укрепить?
Какие части здания отремонтировать, а какие демонтировать?

Приводим четыре ключевых момента, которые помогут инвестору выбрать реконструкцию или снос здания:

1. Внутренняя ценность.

Одно дело — владеть грудой старого кирпича, и совершенно другое — потенциально ценным (пусть даже официально не признанным) историческим или художественным наследием. На это в значительной степени влияет культурное восприятие, где во многих случаях древнее с примитивной конструкцией путают с просто старым или некачественным. Вы должны четко понимать испанскую архитектуру и уметь найти в ней истинную ценность.

2. Прямой экономический фактор.

Если ремонт здания требует значительных инвестиций по сравнению с его сносом и переделкой, очевидно, что вы пойдете вторым путем.

В логике застройщика преобладает самое дешевое решение, если только оно не может в значительной степени компенсировать более высокую стоимость другого решения. Например, ремонт пола может быть простой и недорогой операцией или может потребовать специальных методов, квалифицированной рабочей силы и нетрадиционных промышленных материалов. Во втором случае стоимость обычно очень высока и, возможно, стоит принять решение о демонтаже. Важно правильно оценивать последствия.

3. Технический аспект.

Инженерно-технический фактор заключается в правильном определении того, может ли существующее здание при достаточно умеренном по цене и сложности ремонте или реконструкции быть восстановлено до приемлемого состояния для нового использования.

Это решение могут принимать только квалифицированные специалисты. Если юридическое или физическое лицо намерено купить дом для его восстановления, мы бы посоветовали за откровенно приемлемую цену заказать отчет у архитектора, чтобы иметь возможность изначально оценить истинное состояние объекта, а также провести геотехническое исследование участка. Экспертиза поможет оценить возможность использования дома с небольшими первоначальными инвестициями.

4. Социальная точка зрения.

Реконструкция — более эффективная политика, чем новое строительство, с большими непосредственными ощутимыми социальными и экономическими преимуществами, поскольку она улучшает качество жизни населения, укореняет его жителей в их окружающей среде, поддерживает жизнь города, создает экономическая деятельность, сохраняет наследие и выживание общественных пространств, таких как места встреч, обмена, культуры, отношений. Кроме того, местное законодательство достаточно строго смотрит на снос зданий в исторических центрах Барселоны.

Наконец, благодаря комплексной профессиональной реконструкции в большинстве случаев вы можете достичь того же качества по всем характеристикам, что и вновь построенный дом.

Приведем пример.

Предположим, каркас здания и не менее 50% кладки сохранены, а остальная часть заменена.

Таким образом, реконструкция позволяет сэкономить 42,25% (каркас) по сравнению с новым строительством, плюс 0,5 Х 23,75% (кладка), то есть мы получим экономию порядка 54% от общей суммы инвестиций в новое строительство. Это будет проект, который в любом случае повысит энергоэффективность старого здания до нынешних стандартов.

Если вам нужна помощь в принятии решения о реконструкции или сносе вашего дома, не стесняйтесь обращаться к нашим представителям в Испании.

Ориентировочная стоимость реконструкции жилого дома в Барселоне

Прежде чем приступить к реализации инвестиционного проекта, предлагаем подсчитать расходы на проведение ремонтно-строительных работ.

Основные статьи расходов при проведении капитального ремонта и реконструкции:

Лицензия на работу: не менее 1000 евро однократно.
Демонтажные работы: стоимость определяется индивидуально, в зависимости от типа, площади и состояния здания.
Кладочные работы: этот вид работ обычно включает укладку новых покрытий и плитки; стоимость услуг обычно составляет от 10 до 50 евро за квадратный метр.
Плотницкие работы: чаще всего цена находится в диапазоне от 250 до 380 евро за дверь, в зависимости от качества выбранной столярки.
Сантехника: в зависимости от работ, которые предстоит выполнить, цена сантехнических услуг может составлять от 6000 до 10000 евро за одну ванную комнату.
Электричество: ориентировочные цены на электротехнические работы в жилом доме 100 м² могут стартуют от 5000 евро.
Картина: цена малярных работ может начинаться от 2000 евро и выше.

Ориентировочная стоимость реконструкции жилого дома в Барселоне

Эти цены являются ориентировочными и могут варьировать в зависимости от различных факторов, в том числе от вида и масштаба работ.

Таблица: стоимость реконструкции (ремонта) жилых домов и квартир в Барселоне по состоянию на 2020 год.

Тип реконструкции (ремонта) Цена, евро
Капитальный ремонт жилого дома 100 м² 72 000
Косметический ремонт жилого дома 100 м² 30 000
Капитальный ремонт квартиры 70 м² 53 000
Реконструкция отдельно стоящего дома / здания 100 м² 75 000
Реконструкция старого дома / здания 85 000

Если речь идет о реконструкции старых аварийных домов, смета может значительно увеличиться.

Более того, непосредственно во время проведения работ такой дом может преподнести вам «сюрпризы» - например, обвал внешне прочной стены или термиты внутри деревянных балок. Это неудивительно, ведь возраст здания давно перешагнул через любые гарантийные сроки! Поэтому архитекторы советуют откладывать дополнительные средства на непредвиденные ситуации.

Если смета реконструкции составляет 100 тысяч евро, с учетом возраста здания заказчику стоит отложить еще 20-30 тысяч евро.

Сколько стоит строительство дома в Испании с нуля

Если вы задумываетесь о покупке земли в Барселоне под строительство, вам будет небезынтересно узнать приблизительную стоимость и время, которое потребуется на возведение нового жилого дома с нуля.

Бюджет в данном случае — это основополагающая часть инвестиционного плана, от которой должны отталкиваться остальные ваши решения.

Испанские строительные компании используют множество передовых систем, включая модульные дома, предварительно собираемые на заводах. Здесь мы остановимся на более традиционном подходе к строительству жилого дома. Рассмотрим приблизительную стоимость строительства дома среднего качества в пригородах Барселоны площадью 200 квадратных метров на участке без камней с имеющимся транспортным доступом.

Помните, что к ценам следует подходить осторожно, поскольку цены также меняются в зависимости от сезона и текущего состояния местного рынка.

Примечание: цены приведены без НДС, который составляет +21%.

Предварительные расходы на этапе проектирования дома:

Проведение топографического исследования местности: от 700 евро.
Геотехническое исследование земельного участка: от 500 до 1500 евро.
Гонорар архитектора (проект здания): от 20 000 евро.

Дополнительные расходы по управлению строительством:

Плата за инспекцию качества во время работ: 10 000 евро.

Получение разрешений и муниципальные расходы:

Стоимость лицензии: 3300 евро.
Налоги на строительство и работы: 7000 евро.
Разрешение на утилизацию мусора: 500 евро.
Карта с топографической привязкой: 200 евро.
Плата за новое строительство: 1500 евро.
Стоимость первого заселения: 1800 евро.
Сертификат о пригодности для проживания: 110 евро.
Предоставление необходимых справок: 230 евро.

Основные расходы на закупку материалов и строительство дома:

Строительные материалы: от 110 000 евро.
Стоимость работы: от 90 000 евро.

Итого: 246 840 евро + 21% НДС.

Существуют и другие более инновационные строительные системы, которые помогут сэкономить время и деньги. Например, системы сборных деревянных домов.

Сколько стоит строительство дома в Испании с нуля

Приблизительное время строительства

Процесс строительства дома по традиционной системе от первого визита заказчика к архитектору до начала работ затянуться на несколько лет, и это серьезный фактор.

Это время зависит от таких факторов, как сложность проекта, транспортная доступность участка, метеоусловия, поставка материалов и оборудования на место, организационные возможности строительной компании, профессионализм архитектора и другие.

Явным преимуществом для инвестора с самого начала будет обращение к авторитетным компаниям, имеющим достаточные организационные и технические возможности. Опыт показывает, что в местной строительной индустрии отношения «клиент-архитектор», «архитектор-застройщик» и «застройщик-рабочие» решают многое.

Мы подсчитали, что традиционный процесс строительства в Барселоне от «первого камня» до переезда в новый дом может занять от 18 месяцев до 4,5 лет.

Профессиональные услуги по управлению строительством в Барселоне

Управление строительством крайне важно для иностранных инвесторов, которые недостаточно знакомы с тонкостями испанской строительной индустрии, а иногда вообще отсутствуют в стране во время реализации проекта.

Квалифицированный и ответственный руководитель строительства может избавить вас от многих проблем.

Что такое управление строительством

Это процесс планирования, согласования, надзора и контроля строительного проекта.

Он включает проектирование, подготовительные работы, закупку материалов, строительство и обеспечение условий для заселения собственника в готовый дом.

Управление строительными работами фокусируется на следующих услугах:

• Формулирование целей проекта.
• Разработка подробного графика проекта.
• Составление сметы и распределение выделенных ресурсов.
• Идентификация и преодоление потенциальных рисков.
• Отслеживание соблюдения графика и качества работ.

Почему это важно?

Профессиональный менеджмент помогает свести к минимуму список агентов, ответственных за строительство, а также оптимизировать принятие решений. При использовании этого подхода снижается риск отсрочек и инцидентов, поскольку большинство проблем решаются до их возникновения.

Все это положительно влияет на рабочий процесс, помогая заказчику завершить строительство без неожиданностей, в рамках определенной цены и графика.

Обязанности руководителя строительства

Наши клиенты часто задаются вопросом: что делает руководитель строительства, чего не может сделать архитектор?

Задачи руководителя проекта состоят в том, чтобы выполненная работа соответствовала требованиям клиента. Архитектор разрабатывает проект и контролирует его соответствие нормам, за что несет ответственность.

Иными словами, руководитель (менеджер) проекта организует денежные потоки и рабочие процессы на месте, чтобы достичь целей, ранее задуманных архитектором в проекте.

Таким образом, задачами руководителя строительного проекта являются:

• Определить действия.
• Оценить задачи проекта.
• Составить график работ.
• Управлять расходами.
• Контролировать качество.
• Управлять рисками.
• Предотвращать инциденты.
• Управлять принятием решений.

Цель руководителя строительства — успех проекта с соблюдением сроков и цены.

Цель архитектора в том, чтобы построенный проект соответствовал чертежам, утвержденным заказчиком, профессиональными ассоциациями и администрацией.

Профессиональные организации в Барселоне предлагают комплексные услуги по управлению строительством «под ключ» в среднем за 18-20% стоимости работы

Стоимость профессионального управления строительством

Профессиональные организации в Барселоне предлагают комплексные услуги по управлению строительством «под ключ» в среднем за 18-20% стоимости работы.

Например, надзор за проектом стоимостью 250 000 евро + НДС будет составлять порядка 50 000 евро.

Ваш родственник посоветовал купить дешевый строительный материал.

Последовав непрофессиональному совету, вы совершаете серьезную ошибку по трем причинам:

• Вы не сможете воспользоваться специальными ценами, которые могут предложить некоторые продавцы стройматериалов для постоянных клиентов-компаний.
• Вы рискуете получить избыточное или недостаточное количество стройматериалов, материал неподходящего качества, габаритов и др. Все это приводит к календарным задержкам и увеличению бюджета из-за доплаты строителям.
• Вы не сможете требовать ответственности, если в будущем некачественный материал треснет, вздуется, сломается и / или потребует дорогого ремонта.

Подумайте дважды.

Наш опыт в строительстве показывает, что руководитель строительства — лучший вариант для экономии бюджета, соблюдения графика и полной ответственности.

Наша помощь и консультации инвесторам

Покупка земельного участка в Барселоне под строительство — заветная мечта многих инвесторов и бизнесменов, но важно получить надежную юридическую поддержку во время покупки участка или здания под снос или дальнейшую реконструкцию.

Только тогда вы сможете принять правильное решение и предотвратить серьезные юридические или финансовые проблемы в будущем, в том числе непредвиденные расходы. Испанское законодательство довольно запутанное, а несоблюдение требований может повлечь за собой штрафы и другие виды санкций, вплоть до сноса всего проекта за счет владельца.

Наши услуги для инвесторов включают:

• Поиск выгодных инвестиционных проектов при поддержке торговых палат.
• Строительные услуги, включая консультацию архитектора, проектирование и строительство домов под ключ.
• Инжиниринговые услуги, в том числе проектирование, модернизация и обслуживание инфраструктуры и промышленных объектов любого масштаба.
• Финансовые услуги: привлечение финансирования инвестиционных проектов, управление финансовыми ресурсами и контроль расходов.
• Юридическая помощь: консультация испанского адвоката, сопровождение сделок, нотариальные услуги и защита интересов инвестора в суде.
• Риелторские услуги, в том числе купля-продажа земли или готовых объектов недвижимости, аренда и многое другое.

Если вы полны решимости построить дом, гостиницу или офисный комплекс, мы дадим вам ценные юридические консультации и поможем получить кредит в испанском банке на выгодных условиях. У нас есть риелторы и опытные юристы, которые специализируются на праве в сфере недвижимости.

Мы всегда сможем подобрать вам интересные варианты земельных участков в Барселоне в зависимости от поставленной задачи.

Свяжитесь с нами, чтобы узнать больше.

Видео о недвижимости и районах Барселоны

Назад

Наши услуги в Испании и других странах:

•  Инвестиции - предлагаем и подбираем надёжные инвестиционные проекты от торговых палат Испании с гарантированной поддержкой при их реализации.
•  Инжиниринг - проектирование, строительство, модернизация и обслуживание инфраструктурных и промышленных объектов в любой точке планеты.
•  Строительство - архитектурные, проектные, дизайнерские и капитальные ремонтно-строительные работы в Каталонии любого уровня сложности.
•  Финансы - организация банковского кредитования и управление финансовыми ресурсами инвестпроектов, компаний и физических лиц.
•  Недвижимость - подбор и оценка, сопровождение сделок, продажа и администрирование коммерческой и жилой недвижимости Испании.
•  Юриспруденция - адвокатская и нотариальная деятельность, юридическое и бухгалтерское сопровождение компаний и физлиц.

Оказываем помощь в решении многих нестандартных ситуаций.

При урегулировании сложных вопросов возможно содействие органов власти на уровне правительства Испании и государственных структур регионов.

Наши специалисты открыты к диалогу и готовы обсуждать самые деликатные темы для достижения взаимовыгодного сотрудничества.

Полный список наших услуг.

Подробнее о нас.

Для получения дополнительной информации напишите нам или позвоните по телефону: +34 653 403807 (Viber и WhatsApp).

При необходимости мы всегда готовы приехать к Вам, но в то же время будем рады видеть Вас в нашей солнечной и гостеприимной Каталонии.