Аренда коммерческой недвижимости в Испании


Аренда коммерческой недвижимости в Испании

Наша компания предоставляет услуги по аренде коммерческой недвижимости в Испании, а также осуществляет подбор и продажу помещений для арендного бизнеса в Барселоне и других городах.

На фоне продолжающегося экономического роста российские предприниматели не только арендуют коммерческую недвижимость в Испании, но и активно покупают.

Пока цены не вышли из пике, инвесторы скупают помещения под бизнес со следующими целями — как долгосрочную инвестицию для заработка на аренде, перепродажи и для открытия собственного дела.



Коммерческая недвижимость делится на следующие категории:

• Офисные здания
• Промышленные здания
• Торговые помещения
• Складские и логистические объекты
• Гостевые дома, отели, гостиницы и др.

Люди склонны ассоциировать коммерческие помещения с огромными офисами, торговыми центрами и коммерческими парками, однако сегодня в Испании возрастает влияние мелкого инвестора, который покупает небольшие магазинчики и кафе до 100-120 кв.м., чтобы обеспечить себе пенсионные накопления и безбедную старость.

Непрерывное предприятие (empresa en marcha) — это компания, у которой есть ресурсы, необходимые для продолжения работы в обозримом будущем. Например, ресторан может быть продан в качестве действующего бизнеса вместе с местом, где он находится.

Где арендовать коммерческую недвижимость на побережье Испании?

По данным наших агентов недвижимости, самым перспективным местом для ведения бизнеса на побережье является Барселона, на втором же месте стоит Валенсия.

Если не учитывать Пресиадос в Мадриде, самой желанной и дорогой улицей для аренды коммерческой недвижимости на побережье Испании стала Портал дель Ангел в Барселоне. Здесь стоимость квадратного метра превышает 260 евро в месяц.

Районы Сьютат-Велья, Грасиа и Эшампле в Барселоне являются востребованными для аренды помещений, причем последний район является самым дорогим и демонстрирует цены в диапазоне от 120 до 250 евро за квадратный метр в месяц.

В целом, высокая доходность коммерческой аренды сохраняет в этом году большую привлекательность для инвесторов со всей Европы на фоне низких процентных ставок и экспансивного цикла экономики. В Испании можно отыскать места, где доходность коммерческой аренды превосходит крупнейшие европейские столицы.

В частности, офисы в Барселоне предлагают доходность аренды около 6-10%, но доход инвестора увеличивается до 30% в случае ремонта здания и последующей продажи.

В случае Валенсии основным продуктом по-прежнему остается продажа недвижимости для аренды на время отпуска. Например, последняя крупная операция такого типа, которая была проведена российским бизнесменом в Сьютат-Велья, имела доходность более 7%.

Аренда коммерческой недвижимости в Испании у моря

Практически все секторы выигрывают от импульса, вызванного повышенным спросом и нехваткой новых качественных коммерческих помещений на побережье. Востребованными направлениями для инвесторов остаются Каталония, Валенсия, а также Канарские, Балеарские острова и Страна Басков.

Аренда коммерческой недвижимости в Испании у моря

Преимущества ведения бизнеса и жизнь на морском побережье бесчисленны. Если вы однажды жили на средиземноморском курорте, то понимаете, о чем мы говорим.

Океан покрывает более 75% нашей планеты, и эта часть природы действительно внушает уважение.

Около половины испанцев живет и работает у моря, и этому есть причины.

Аренда коммерческой недвижимости в Испании у моря стоит в среднем дороже по сравнению с аналогичными объектами внутри страны, но взамен ваш бизнес получит конкурентные преимущества, которых нет в Кастилии или Риохе.

Во-первых, побережье — это бесконечные потоки туристов, то есть состоятельных потенциальных клиентов. Подумайте о свежей рыбе, сочных креветках, нежных устрицах — прибрежные рестораны Каталонии превратились в настоящий Клондайк для инвесторов.

Без посетителей, которые раскошеливаются на проживание, еду, сувениры, впечатления, экскурсии и многое другое, пляжные города заработали бы значительно меньше денег.

Во-вторых, это замечательное соседство. Испанские побережья представляют собой маленькие сплоченные сообщества, где соседи заботятся друг о друге. Это почти как жизнь в маленьком городке, только с великолепным фоном океана и другими приятными бонусами.

Независимо от того, сколько вам лет, большинству легко присоединиться к сообществу на берегу моря, где все знают всех и хотят быть дружелюбными и милыми. Вряд ли найдется лучшее место для переезда с семьей и ведения небольшого бизнеса.

В-третьих, коммерческая недвижимость у моря для инвесторов дает доступ к удобному и экономичному морскому транспорту. В один только торговый порт Барселоны каждый год прибывает более 60 миллионов тонн грузов со всех уголков планеты.

Ищете помещение под бизнес у моря? Мы непременно найдем подходящие объекты для открытия ресторана, гостиницы или магазина в рамках вашего бюджета.

Коммерческая недвижимость в Испании для сдачи в аренду

Наши клиенты часто рассматривают бизнес-помещения как возможность заработать на долгосрочной аренде, и это еще один интересный вариант.

Коммерческие помещения и производственные склады в Испании остаются очень дешевыми, открывая редкую возможность для иностранного инвестора. Это указано в отчете о динамике цен, который был опубликован Ассоциацией регистраторов имущества, движимого и коммерческого имущества Испании в ее ежегоднике за 2018 год.

Где арендовать коммерческую недвижимость на побережье Испании?

Преимущества и недостатки коммерческой аренды

Плюсы и минусы инвестирования в коммерческую недвижимость под аренду интересуют начинающих инвесторов, которые никогда не покупали собственность за границей.

Инвестиционное решение действительно трудное, особенно когда речь идет о выборе перспективного коммерческого или даже жилого объекта (квартиры, виллы).

Считается, что инвестиции в бизнес-помещения предназначены для крупных предпринимателей. Современная Испания развеивает этот миф. Магазины, рестораны, парикмахерские — простые испанцы покупают крошечные помещения под аренду.

Важно четко понимать, чем рынок коммерческой аренды отличается от остальных, и следовать определенным правилам игры. Тогда инвестиции будут в безопасности.

Мы рассмотрим плюсы и минусы инвестиций в бизнес-помещения под аренду.

Преимущества:

Высокая рентабельность аренды. Доход от коммерческой аренды в Испании значительно выше, чем от жилой недвижимости. Иногда этот показатель превышает 10%, в то время как для апартаментов это 5-7%. Когда инвестиции осуществляются исключительно с точки зрения потенциального дохода, то коммерческая недвижимость несомненно лучше.

Простота отношений с арендаторами. В случае с коммерческой недвижимостью арендатором обычно выступают банки, торговые сети и так далее. С юридическими лицами проще иметь дело, и не придется выпрашивать арендную плату.

Регулярный приток доходов. Доход от бизнес-помещений, как правило, более постоянный, чем в случае квартир. Это большое преимущество. Жилая недвижимость таит в себе некоторую неопределенность с точки зрения постоянства и продолжительности аренды.

Недостатки:

Крупные инвестиции. В случае коммерческой недвижимости требуется больше средств, чем в случае жилья. Нужно быть готовым инвестировать крупную сумму, прикинув другие финансовые потребности и обязательства.

Кредиты дороже. Кредиты на покупку помещений под бизнес дороже, чем на апартаменты или же таунхаусы. Процентные ставки и условия зависят от видов имущества, местоположения, профиля инвестора и срока погашения.

Больше трудностей при поиске арендатора. Найти подходящего арендатора для коммерческой недвижимости, такой как магазин и офис, может быть сложнее, чем найти очередного туриста для вашей виллы на берегу моря.

Дорогое обслуживание. Как правило, расходы на содержание и обслуживание коммерческих объектов высокие. В случае жилья расходы на обслуживание могут ограничиваться простыми работами (ремонт крана и т. д.)

Нужно тщательное изучение объекта. Инвестор должен провести тщательное исследование относительно затрат на покупку недвижимости, соответствующих налогов, местных законов и особенностей ведения бизнеса.

Любая ошибка может оказаться очень дорогостоящей, поэтому мы рекомендуем воспользоваться консультацией опытного испанского адвоката перед покупкой.

Где купить недвижимость для сдачи в аренду?

Где купить недвижимость для сдачи в аренду?

Анализ объявлений о продаже бизнес-недвижимости свидетельствует о том, что Мурсия и Кастилья-Ла-Манча являются самыми дешевыми автономными сообществами Испании со стоимостью покупки 792 евро и 716 евро за квадратный метр соответственно.

Территориальные различия разительны.

Дороже всего купить коммерческие помещения для сдачи в аренду в автономных сообществах Мадрида (2 159 евро), Канарских островов (1 573), Балеарских островов (1 521), Каталонии (1 428) и Страны Басков (1 421) — единственных, которые выше среднего показателя по Испании (1 307 евро за квадрат).

Напротив, самые низкие цены на коммерческие объекты после автономных сообществ Кастилья-Ла-Манча и Мурсия зафиксированы в Эстремадуре (795 евро), Кастилии и Леоне (879), Валенсии (906), Ла-Риохе (911), Арагоне (921), Астурии (954) и Наварре (936 евро). Посередине — Галисия (1 045), Андалусия (1 079) и Кантабрия (1 300 евро).

В целом, цена покупки торговых помещений снизилась на 39,64% по отношению к докризисному рекордному значению, достигнутому в начале 2008 года.

Эта ситуация подтверждает «невысокие ожидания в отношении продвижения розничной торговли, затронутой ростом онлайн-активности и прогнозом замедления экономического роста», - отмечают испанские регистраторы в своем исследовании.

Что касается промышленных зданий, то средняя цена покупки в самом дешевом сообществе Эстремадура составляет всего 225 евро за квадрат. Эта цифра далека от средней по Испании, которая впервые превысила 400 евро после длительного периода стагнации.

Но, несмотря на восстановление, кумулятивная корректировка в отношении максимумов, достигнутых 10 лет назад, составляет -43,87%. Поэтому впереди предстоит длинный путь преодоления последствий экономической рецессии.

Внушает оптимизм тот факт, что последние два года инвесторы все чаще покупают коммерческую недвижимость для сдачи в аренду, и средняя цена на промышленные помещения с 2017 года несколько выросла.

Территориальные различия также значительны. Балеарские острова — это сообщество с самыми высокими средними ценами на промышленные здания (780 евро), за ними следуют Мадрид (779), Канарские острова (629), Страна Басков (626) и Каталония (467 евро за квадратный метр). Это регионы превышают средний показатель по Испании.

Наконец, есть Кастилия и Леон, где промышленные объекты отдают по 235 евро за квадрат.

В Коллегии регистраторов упоминают «избыточное предложение объектов, построенных во время предыдущего восходящего цикла». Это уже обозначает проблему, которая с течением времени усложнялась и продолжает давить на сегодняшний рынок.

Однако эксперты говорят, что пока поддерживается определенный роста экономической активности, сектор промышленных зданий может ждать восстановление цен.

И, хотя есть некоторые бизнес-парки с потребностями расширения, во многих других регионах остается значительный запас пустых помещений и свободных участков.

Средняя цена покупки в самом дешевом сообществе Эстремадура составляет всего 225 евро за квадрат

Цены на аренду испанской коммерческой недвижимости

Мадрид и Барселона по результатам первых двух кварталов 2019 года демонстрируют наиболее активный рост цен на аренду помещений, и Мадрид особенно преуспевает.

В районе Кальяо-Пуэрта-дель-Соль улица Пресиадос — самая дорогая улица в Мадриде при аренде недвижимости в среднем 260 евро за квадратный метр в месяц. Данный показатель на 5 евро превышает цифры предыдущего года и дальше увеличивается.

Ожидается, что арендная плата на этой символической улице Мадрида продолжит расти в ближайшие месяцы, учитывая ее низкую доступность, согласно данным, собранным по пяти коммерческим улицам Пресиадос, Гран Виа, Фуэнкарраль, Серрано и Ортега-и-Гассет.

Прогноз на 2019-2020 годы указывает на поступательный рост цен.

В Мадриде, Барселоне и большинстве крупнейших городов Испании наблюдается важный тренд. Аренда помещений под модные магазины теряет вес в пользу дорогих ресторанов из-за растущего влияния онлайн-торговли и повышения доходности рестораторов.

Ярким подтверждение нового тренда на рынке аренды коммерческой недвижимости служит тот факт, что 30% ресторанов, которые появились в Испании в 2018 году, открыли свои двери именно в Мадриде, причем многие из них — в дорогих престижных кварталах.

Сегодня продукты питания и напитки в целом имеют более высокую доходность, чем остальные товары и услуги розничного сектора, а стремительный рост туристического потока в Испании только подстегивает ресторанный бизнес.

В национальном масштабе исследования указывают на то, что в Испании в 2019 году сохранилась хорошая экономическая ситуация, хотя темпы роста немного замедлились.

Что касается объема инвестиций в арендном бизнесе, хотя он сократился на 2,1% по сравнению с прошлым годом, все еще намного выше результата, полученного в предыдущие годы, и составляет около 3,8 миллиарда евро. Наибольшую активность продемонстрировали инвестиционные фонды, покупающие крупные портфели в столицах.

По информации аналитика Хуана Сото, стремительный рост арендной платы наблюдается в Малаге, где в первоклассном районе Calle Larios предприниматели вынуждены платить более 300 евро за квадратный метр — это 15 тысяч евро за кафе площадью 50 кв.м.!

При этом аренда в историческом центре Малаги подскочила с 36 евро в 2015 году до 42 евро за квадратный метр в 2018 году. За аналогичный период арендная плата в менее престижном Сохо выросла с 16,00 до 19,60 евро за квадрат в месяц.

За этими строчками статистики — потрясающие инвестиционные возможности.

Есть и аутсайдеры арендного бизнеса. Например, самая дешевая аренда зафиксирована в галисийском городе Луго — 5,50 евро за квадратный метр в месяц. Самой дорогой в Луго является улица La Calle Príncipe de Vigo с арендой 42,00 евро за квадрат. В подобном застойном состоянии — десятки и сотни провинциальных городов.

Рентабельность коммерческой аренды по городам

Как подчеркивалось в наших предыдущих статьях, сегодня сдавать помещения под бизнес — гораздо более рентабельный бизнес, чем долгосрочная аренда жилья.

Аренда в историческом центре Малаги подскочила с 36 евро в 2015 году до 42 евро за квадратный метр в 2018 году

Здесь инвесторы могут ожидать показатели рентабельности на уровне 7-9%, а иногда выше 10%.

Такая ситуация сейчас актуальна для большинства крупных городов Испании.

Например, рентабельность коммерческой аренды в Мурсии достигла 7,9%, Понтеведре 11,2%, Уэльве 10,3%, Овьедо 9,7%, Луго 9,6%, Сарагосе 9,4%, Барселоне — 9,2%.

Средняя рентабельность коммерческой аренды в Испании превышает 8,5%.

С другой стороны, Ла-Корунья предлагает помещения с более низкой привлекательностью для инвестора (6,4%), за которыми следуют Сеговия (6,5%), Кастельон и Альбасете (6,7%).

Относительно низкая рентабельность отмечена в плотно застроенных конкурентных торговых кварталах Мадрида, где играет роль высокая стоимость квадратного метра. Преимущество этих кварталов — стабильность и надежность инвестиций.

Из этих данных следует естественный вывод, что купить коммерческое помещение для сдачи в аренду — один из оптимальных вариантов вложения средств в испанскую недвижимость.

Какие документы нужны для аренды коммерческой недвижимости?

Аренда коммерческих помещений в Испании значительно отличается от аренды жилья. Правила для жилых и объектов под бизнес совершенно разные. Инвестор обязан строго соблюдать их, чтобы не наткнуться на штрафные санкции и сохранить деньги.

Предлагаем рассмотреть документы, которые необходимы для правильного оформления договора аренды коммерческой недвижимости и начала экономической деятельности.

Как вы хорошо знаете, для арендных отношений необходимо по две копии каждого документа, один для вас и один для арендодателя. Тем самым мы избегаем недоразумений, и в случае возникновения конфликта в будущем у нас на руках имеется письменный документ, который служит доказательством для защиты нашей позиции.

Договоры коммерческую аренды регулируются «Законом о городской аренде» 1994 года (Ley de Arrendamientos Urbanos), который вступил в силу в 1995. Договоры, подписанные до 1995 года, регулируются положениями, действовавшими на момент их оформления.

Российский инвестор должен запомнить правило: перед заключением арендных отношений в Испании необходимо проконсультироваться с опытным испанским адвокатом по всем пунктам договора. Эти пункты касаются продолжительности, арендной платы, прав и обязанностей сторон и так далее.

Средняя рентабельность коммерческой аренды в Испании превышает 8,5%

Наша компания готова предложить услуги квалифицированного испанского адвоката в Москве или в Испании, чтобы сделать ваши инвестиции удобными и безопасными.

Когда все пункты согласованы, вам необходимо нотариально заверить публичный договор (escritura publica) и завершить его регистрацию в Реестре собственности. Эти три процедуры, обязательные, стоят около 80 евро, хотя это зависит от нотариуса, адвоката и др.

Наконец, нужно внести залог в отдел залоговых облигаций соответствующего департамента жилищного строительства (Unidad de Fianzas de la Subdirección Provincial de Vivienda), причем, в отличие от предыдущих случаев, вам не придется ничего оплачивать.

Без сомнения, договор аренды является наиболее важным и определяющим документом в процессе заключения арендных отношений. Он обязательно включает все пункты, которые будут регулировать арендную плату, обязанности и права каждой из сторон.

Но есть и другие документы, которые нужно собрать перед арендой коммерческого помещения: лицензия, сертификат энергоэффективности и бизнес-план.

Кроме того, личные документы обеих сторон должны быть в полном порядке.

Мы начинаем с лицензии на коммерческую деятельность (licencia de actividad), основы любого бизнеса. Без разрешения ваше коммерческое помещение не может открыть свои двери — по крайней мере, на законных основаниях.

Если вы это сделаете, то рискуете подвергнуться большим штрафам.

В самом простом случае лицензия на ведение определенной деятельности перейдет от предыдущего владельца, поэтому вам останется только поменять фамилию.

В противном случае вам придется начинать оформление с нуля, пройдя несколько кругов разрешительных процедур, чтобы иметь возможность начать свой бизнес. Наши адвокаты могут получить разрешения, действуя по доверенности от имени инвестора.

Далее следует удостовериться, что предыдущий владелец коммерческого помещения получил сертификат энергоэффективности (certificado de eficiencia energética). Затребуйте его копию.

С 2013 года испанские законы требуют, чтобы все сделки аренды или продажи недвижимости включали этот сертификат, и аренда коммерческих помещений не является исключением.

И последнее, не менее важное: вам может понадобиться бизнес-план, который подтверждает характер вашего бизнеса и может повлиять на решение владельца сдать вам объект.

Аренда коммерческого помещения на длительный срок

Если вы решили посвятить себя развитию бизнеса в Испании, но не готовы вырастить преуспевающую фирму из собственного гаража в стиле Стива Джобса, вам необходимо арендовать подходящее коммерческое помещение на длительный срок.

Это место скажет многое о вас и вашей компании — оно как первое рекомендательное письмо. В Испании есть ряд тонкостей, которые следует рассмотреть, прежде чем приступить к аренде помещения под бизнес. Эти нюансы касаются как самого объекта, так и отношений.

Какие документы нужны для аренды коммерческой недвижимости?

Наши советы по аренде помещения под бизнес в Испании

Обращаясь в нашу компанию для аренды помещений, российские инвесторы, как правило, отталкиваются от характера будущего бизнеса и четко представляют критерии объекта. Это помогает находить оптимальные варианты по площади, состоянию, проходимости и др.

Вам нужно составить список критериев, начиная с местоположения здания, полезного пространства, доступности, инфраструктуры, и заканчивая конкурентной средой.

Обратите особое внимание на площадь помещения: для многих видов бизнеса в Испании требуется определенная площадь, без которой невозможно развернуть деятельность. Но, с другой стороны, всегда можно переехать в большее здание. Нужен тонкий баланс.

Потратьте достаточно времени, чтобы изучить договор аренды. Если владелец нажимает на вас, чтобы подписать немедленно, вы должны отнестись к сделке с особой осторожностью.

Владельцы и местные агенты могут взять с вас больше, чем просто арендную плату. Расспросите о расходах на обслуживание зон общественного пользования (Mantenimiento de Area Comun), которые вы будете нести за парковки, коридоры и другие общие помещения.

Изучите условия заранее и получите альтернативное мнение бизнес-консультанта.

Не стесняйтесь изучать условия и досконально изучать объект аренды. Возможно, вы не получите это место, но вы никогда не должны арендовать коммерческую недвижимость, которая парализует ваш бизнес скрытыми поборами и обязанностями.

При долгосрочной аренде коммерческих помещений важен срок. В идеале, инвесторы стараются подписать договор аренды на один или два года с возможностью продления, если бизнес работает хорошо. Таким образом, вы не связываете себя в долгосрочной перспективе, если бизнес терпит неудачу, обеспечивая достаточное время для старта.

С другой стороны, есть предприниматели, которые предпочитают выгодно арендовать помещение на более длительные сроки, чтобы гарантировать будущее компании.

Вам также предстоит оценить необходимость выполнения ремонтно-строительных работ, связанные с этим расходы и отношение владельца помещения к таким новшествам.

Еще одна вещь, которую вы должны знать — ответственность и страхование от стихийных бедствий или актов вандализма. Наши консультанты подскажут, как подготовить и защитить бизнес в случае чрезвычайной ситуации. Важно уточнить вашу ответственность как арендатора или нового владельца.

В Испании при заключении арендных отношений нужно учесть множество юридических аспектов, иногда запутанных и противоречивых. Здесь важны особенности муниципального законодательства о помещениях для бизнеса. Если объект принадлежит местному сообществу, оно должно дать вам разрешение на открытие бизнеса.

Инвестору также может понадобиться создавать условия доступа для инвалидов. В помещениях кафе, ресторанов и ночных клубов требуется обеспечить звукоизоляцию, получить разрешение на обработку пищевых продуктов и продажу алкоголя.

Как видите, есть много деталей, на которые стоит обратить внимание. Лучшее, что можно сделать — это найти хорошего консультанта по вопросам аренды и открытия бизнеса.

В помещениях кафе, ресторанов и ночных клубов требуется обеспечить звукоизоляцию, получить разрешение на обработку пищевых продуктов и продажу алкоголя

Наконец, арендная плата.

Это может быть фиксированная арендная плата или переменная сумма, которая изменяется в зависимости от сезона года или по прошествии времени.

Зачем нужен сертификат энергоэффективности помещения?

Одним из аспектов, который мы часто упускаем из виду при поиске места, является сертификат энергоэффективности — новое требование европейской бюрократии.

Этот сертификат не только обязателен для работы, но и подскажет потенциальному арендатору количество используемой энергии и предполагаемые затраты. Если объект не имеет сертификата энергоэффективности, смело вычеркивайте его из перечня вариантов.

Это официальный документ, написанный компетентным специалистом, который содержит объективную информацию об энергетических характеристиках помещения.

Для проведения энергетической сертификации рассчитывается ежегодное потребление энергии, необходимое для удовлетворения потребности здания, включая горячую воду и отопление, кондиционирование, освещение и вентиляцию в нормальных условиях.

Сертификат можно получить довольно быстро. Официального срока нет, поскольку многое зависит от времени проведения расчетов. Выдача сертификатов техническим специалистом обычно занимает около трех дней, в зависимости от сообщества.

Энергетическая маркировка ЕС — это отличительный знак, который присваивается помещению по окончании процесса сертификации.

Для нее существует шкала оценки из 7 букв и цветов, и маркировка отображает оценку энергоэффективности здания. «А», темно-зеленый цвет, является наиболее эффективной этикеткой, тогда как менее эффективные здания получают класс «G», красный.

Сертификат энергоэффективности, помимо этой энергетической маркировки, состоит как минимум из трех других элементов. Прежде всего, это идентификация здания или его части, которая прошла сертификацию. Также должна указываться идентификация процедуры, используемой для присвоения этого энергетического рейтинга.

Наконец, предоставляется документ, в котором перечислены меры, предложенные сертифицированным техником. Эти меры классифицируются в соответствии с технической, функциональной и экономической осуществимостью, а также с потенциальной экономией.

Таким образом, арендатор будет знать и мерах, которые можно предпринять для экономии. При аренде помещения на длительный срок это значительные суммы.
 
Здесь вы можете спросить: обязателен ли сертификат энергоэффективности?

В большинстве случаев документ запрашивается при продаже или аренде недвижимости, поскольку любой нотариус попросит предъявить энергетический сертификат.

Это условие действует всюду, от аренды помещений для бизнеса до продажи квартир.

В большинстве случаев документ запрашивается при продаже или аренде недвижимости, поскольку любой нотариус попросит предъявить энергетический сертификат

Осмотр недвижимости — основная и обязательная процедура

Точно так же, как вы никогда не сняли бы квартиру без осмотра этого места, вы должны точно знать, как выглядит коммерческое помещение, прежде чем подписывать контракт.

Ваши клиенты и сотрудники могут не иметь парковки рядом с офисом, агент по недвижимости может предоставлять неточные сведения об объекте: не платите за неиспользуемое пространство, проведите собственные измерения!

Инвесторы сталкиваются с фейковыми фотографиями, заменой сотрудников агентства и другими сюрпризами, о которых нужно знать. Среди неприятных «мелочей» у вас может оказаться шумное соседство, которое распугивает клиентов.

Договор аренды коммерческого помещения в Испании: правовые аспекты

«Закон о городской аренде», регулирующий аренду помещений для бизнеса, оставляет право свободного согласия сторон по каждому элементу договора. Поэтому вопросы, которые могут заинтересовать инвестора, должны быть четко прописаны, и только при отсутствии соглашения будут применяться положения законодательства.

Формализация договора аренды

Хотя испанские законы допускают устные договоры, любая из сторон может заставить другую заключить договор в письменной форме, что рекомендуется в любом случае. Вам следует подписать публичный договор, который заверяется нотариусом и будет зарегистрирован в Реестре собственности.

При этом необязательно следовать определенной модели — достаточно, чтобы стороны письменно выразили договоренности, которые они достигли в этом отношении.

Права арендодателя и арендатора

Можно договориться о том, что произойдет в случае, если арендодатель решит продавать арендованное имущество. Например, договориться таким образом, что арендатор освободит помещение в обмен на определенную материальную компенсацию.

Если это не согласовано, как правило, закон предусматривает, что покупатель имущества подчиняется желанию арендодателя, тем самым занимая позицию последнего.

Уместно, чтобы владелец бизнеса, который будет осуществляться в арендованном помещении, появлялся в договоре. 

Если вы намереваетесь в будущем изменить юридическое лицо (общество с ограниченной ответственностью, товарищество и так далее), нужно предвидеть действия арендодателя в случае слияния, выделения или преобразования компании-арендатора.

Если ничего не оговорено, арендодатель может повысить арендную плату на 20%.

Договор аренды коммерческого помещения в Испании: правовые аспекты

Использование помещения под бизнес

Принято считать, что арендуемые помещения будут использоваться для того или иного вида деятельности. Указание четких ограничений может иметь последствия, если вы впоследствии измените свою деятельность или передадите свое помещение в субаренду.

Ведение бизнеса в Испании отличается динамичностью, поэтому завтра тренды могут измениться, и вам потребуется помещение для другой деятельности.

По этой причине инвестору не стоит ограничивать условия использования помещения, чтобы обеспечить большую свободу, как для осуществления его экономической деятельности, так и для сохранения возможности субаренды.

Срок действия договора аренды

Вы должны в любом случае согласовать срок аренды. Испанское законодательство не устанавливает ни минимального, ни максимального срока для этого типа договора.

Если срок не прописан, он будет рассматриваться как аренда в течение одного года.

В связи с этим следует помнить, что согласованный срок обязывает обе стороны соблюдать условия договора. Результаты деятельности могут оказаться не такими, как ожидалось, что потребует досрочного расторжения арендных отношений с компенсацией владельцу.

Если в день истечения срока действия договора ни одна из сторон не уведомит другую в письменной форме о желании не продлевать его, договор будет продлеваться ежегодно до момента, пока одна из них не решит расторгнуть отношения.

Определение арендной платы

Сумма, которая будет выплачена за аренду, будет той, которая свободно согласована сторонами без каких-либо юридических условий в этом отношении.

Как правило, арендная плата в договорах согласовывается на месяцы или годы.

Оплата будет производиться по месту и в установленной процедуре. Если условия не прописаны, оплата может производиться по месту жительства арендатора.

По испанским законам, ни при каких обстоятельствах арендодатель не может требовать предоплаты в размере более чем за 1 месячной арендной платы.

Если договор аренды помещения заключен на срок, превышающий 1 год, стороны могут оговорить изменение арендной платы

Изменение арендной платы

Если договор аренды помещения заключен на срок, превышающий 1 год, стороны могут оговорить изменение арендной платы, а также способ и время ее согласования.

Обычно изменение арендной платы будет согласовываться в течение срока аренды на основе увеличения годового IPC (общий индекс). При этом изменение производится на дату, которая прописана в договоре с предварительным уведомлением арендодателя и обоснованием.

Если при изменении арендной платы используются любые другие условия или же индексы, кроме IPC, это должно указываться в договоре. Обновленная арендная плата выплачивается с месяца, следующего за месяцем, в течение которого владелец сообщил новую сумму.

Преимущественное право покупки объекта

Если владелец арендованного помещения желает продать его, законы Испании требуют сначала предложить его на продажу арендатору, указав цену и остальные условия.

Арендатор, с другой стороны, будет иметь 30 дней на то, чтобы воспользоваться правом преимущественной покупки помещения (derecho de adquisición preferente).

Если владелец не предлагает помещение арендатору, продает его по более низкой цене или не выполняет какое-либо из требований, арендатор имеет право оспорить продажу и приобрести помещение на тех условиях, на которых владелец передал его третьему лицу.

Это право называется правом отзыва (derecho de retracto), и арендатор может воспользоваться им в течение 30 дней с момента уведомления о продаже помещения.

Арендатор не будет иметь права отзыва, когда арендуемые помещения продаются совместно с остальными помещениями или домами, принадлежащими арендодателю, которые являются частью одного и того же имущества и при некоторых других обстоятельствах.

С другой стороны, лицо, которое приобретает арендуемое место, также приобретает те же права и обязанности, что и арендодатель, поэтому он обязан соблюдать условия аренды до тех пор, пока действие договора не подойдет к концу.

В испанской практике арендных отношений очень распространено включение в договор оговорки, согласно которой арендатор прямо отказывается от перечисленных выше прав.

Этот пункт будет действителен, если договор заключен на срок более 5 лет.

Если владелец арендованного помещения желает продать его, законы Испании требуют сначала предложить его на продажу арендатору, указав цену и остальные условия

Ремонтно-строительные работы во время аренды

Постоянным источником проблем в договорах аренды являются ремонтно-строительные работы: что арендатор может и не может делать, кто должен их оплачивать, какие работы должен выполнять арендодатель и тому подобное.

Чтобы решить все эти вопросы, необходимо различать два типа работ: необходимые для сохранения (las obras de conservación) и работы по благоустройству (las obras de mejora).

Арендодатель обязан выполнить все ремонтные работы, необходимые для сохранения помещений и его нормального использования арендатором, если только арендатор не нанес ущерб или помещения не были разрушены по причинам, независимым от него (землетрясение, наводнение, пожар и так далее).

Хозяин не имеет права повышать арендную плату в этих случаях.

Со своей стороны, арендатор должен оплатить небольшой ремонт, требуемый в результате износа, неизбежного при нормальном, штатном режиме эксплуатации помещений.

Если выполнение работ по сохранению не может откладываться до окончания срока аренды, арендатор вынужден будет их терпеть. Если они будут длиться более 20 дней, арендатор будет иметь право на снижение арендной платы пропорционально той части помещения, которую невозможно использовать для бизнеса из-за ремонта.

Если ремонтные работы должны быть произведены в срочном порядке, чтобы избежать серьезного и немедленного ущерба, арендатор может их выполнить (при условии, что об этом сообщается владельцу) и будет иметь право на возмещение стоимости.

Наконец, если работы по сохранению помещения затребованы компетентным органом, и их выполнение не позволяет использовать помещение, арендатор может решить приостановить или прекратить действие договора без права на получение какой-либо компенсации.

Приостановление договора аренды подразумевает, что как срок действия договора, так и обязанность по внесению арендной платы, приостанавливаются до конца ремонтных работ.

Работы по благоустройству — это те, которые влияют на гигиену, здоровье и комфорт помещений и людей, которые их используют.

Если завершение работ по благоустройству не может быть отложено до конца аренды, арендатор обязан допустить их, как и в случае консервационных работ.

Если они длятся более 20 дней, арендатор также имеет право на снижение арендной платы пропорционально части помещения, которая не может быть использована из-за ремонта.

В этих случаях арендодатель должен уведомить арендатора не менее, чем за 3 месяца, об объекте работ, их начале, продолжительности и предполагаемой стоимости.

После получения уведомления арендатор может отказаться от договора в течение месяца, если эти работы практически не затрагивают помещения. Если арендатор решит отказаться от договора, он закончится в течение 2 месяцев без начала работ в этот период.

Если арендатор решит поддержать работы, он будет иметь право на снижение арендной платы пропорционально части помещений, которые он не может использовать, а также на компенсацию расходов, которые от него потребуется выполнить.

С другой стороны, арендатор не имеет права выполнять без согласия арендодателя в письменной форме ремонтные работы, которые изменяют конфигурацию помещения, вызывают снижение его устойчивости или безопасности.

Завершение работ по благоустройству владельцем после 5 лет действия договора даст право увеличить арендную плату

В перечисленных выше случаях владелец может потребовать, чтобы арендатор вернул помещение в первоначальное состояние за собственный счет.

Завершение работ по благоустройству владельцем после 5 лет действия договора даст право увеличить арендную плату, если стороны не договорились о другом в письменной форме.

Увеличение не может превышать 20% от текущей арендной платы.

Передача договора и субаренда

Передача договора (la cesión del contrato) — это передача арендатором прав и обязанностей, вытекающих из его договора аренды, третьей стороне, тогда как субаренда — это «аренда», при которой арендатор полностью или частично пересдает помещение.

Если стороны не согласны с этим, арендатор может сдать в субаренду помещение или переуступить договор аренды без обязательного согласия арендодателя. Последний имеет право повысить арендную плату на 10% в случае частичной субаренды и на 20% в случае передачи договора или полной субаренды.

В любом случае, арендодатель должен быть уведомлен в течение одного месяца с момента изменений. Желательно сделать это способом, который позволяет арендатору доказать, что он отправил его (например, по Burofax, нотариальным письмом и др.)

Суброгация (subrogacion)

Согласно испанскому законодательству, суброгация в договоре аренды — это замена одного человека другим, так что суброгат приобретает все права и обязанности предшественника.

Суброгация может происходить как в лице владельца или арендодателя, так и арендатора.

В лице владельца это происходит в тех ситуациях, когда, например, арендодатель продает арендуемое помещение третьему лицу. В этих случаях покупатель обязан соблюдать условия договора аренды, который будет действовать до истечения срока его действия.

В лице арендатора наиболее частая ситуация — его смерть, которая не означает прекращения аренды. Таким образом, наследник, который продолжает осуществлять коммерческую деятельность, пользуется всеми правами до прекращения действия договора при условии уведомления арендодателя в течение 2 месяцев после смерти арендатора.

Интересно, что эта ситуация не дает право арендодателю увеличивать арендную плату.

Досрочное прекращение договора аренды

По истечении оговоренного срока договор прекращается, если не согласовано иное.

Субаренда — это «аренда», при которой арендатор полностью или частично пересдает помещение

В этом случае, если иное не отменено или не согласовано, закон предусматривает, что расторжение договора дает право арендатору на компенсацию при условии, что:

• Коммерческая деятельность в помещении осуществлялась последние 5 лет.

• Арендатор за четыре месяца до истечения срока выразил арендодателю желание продлить договор еще на 5 лет по рыночной арендной плате. Эта рыночная плата определяется по взаимному согласию сторон или арбитражу.

• Арендодатель или третья сторона осуществляют в помещении в течение шести месяцев после окончания действий аренды, равных или сходных с разработанной арендатором (в том числе использование наработанной клиентуры).

Эта компенсация будет варьироваться:

• Если арендатор в течение шести месяцев после окончания договора снова начинает свою деятельность в том же месте, компенсация включает расходы по перемещению плюс оценочные убытки за потерю клиентуры.

• Если арендодатель или третья сторона осуществляют такую же или связанную деятельность, компенсация будет составлять один ежемесячный платеж в год в течение срока действия договора (максимум 18 ежемесячных платежей).

В случае разногласий размер компенсации определяется в арбитражном порядке.

Окончание срока действия договора арендуемого объекта

Главной причиной прекращения аренды является истечение срока действия.

Во-вторых, как арендодатель, так и арендатор могут потребовать расторжения договора аренды в тех случаях, когда партнеры не выполняют соответствующие обязательства.

Окончание срока действия договора арендуемого объекта

Арендодатель может расторгнуть договор, если арендатор:

• Не платит арендную плату.
• Сдает в субаренду или передает помещение третьему лицу без уведомления.
• Умышленно наносит ущерб или выполняет работы без согласия собственника.
• Выполняет вредные для здоровья, опасные или незаконные действия.

Со своей стороны арендатор может расторгнуть договор, если владелец:

• Не производит необходимый ремонт, чтобы сохранить помещение.
• Не обеспечивает нормальных условий для эксплуатации помещения.

Наконец, аренда коммерческой недвижимости в Испании может быть прекращена в случаях, когда имущество потеряно по причине, не зависящей от арендодателя.

Вопросы безопасности и убытки

Залог является гарантией возможных убытков и потерь, которые арендатор причиняет в помещениях, и которые не связаны с нормальной штатной эксплуатацией объекта.

В Испании обычно запрашивают денежный залог в размере, эквивалентном двум ежемесячным платежам, гарантируя выполнение арендатором своих обязательств.

В течение первых пяти лет изменять его не нужно. Когда согласованный срок превышает пять лет, изменение суммы денежного залога регулируется соглашением сторон.

Вы также можете договориться о любом другом типе дополнительной гарантии.

Сумма залога должна быть возвращена арендатору в полном объеме, когда договор заканчивается (если помещение возвращено владельцу в идеальном состоянии).

В случае возникновения вышеупомянутых повреждений стоимость ремонта вычитается из залога.

Залог не может быть использован для ежемесячной арендной платы.

Если залог не возвращается по окончании срока действия договора, арендатор может потребовать не только возмещение его суммы, но и начисления процентов через суд.

В Испании обычно запрашивают денежный залог в размере, эквивалентном двум ежемесячным платежам, гарантируя выполнение арендатором своих обязательств

Процедурные аспекты договора аренды

Все правовые споры, которые могут возникнуть в отношении вопросов, связанных с договором аренды (срок, увеличение арендной платы или залога), рассматриваются в обычном гражданском судопроизводстве.

Исключение могут составлять:

• Вопросы выселения и отчуждения имущества арендатора за неуплату аренды.
• Любые претензии по неуплате арендной платы, независимо от заявленной суммы.
• Вопросы расторжения договора до истечения срока его действия.

Если арендатор выплачивает долги, процесс выселения может быть прекращен, если только арендодатель не запрашивает оплату арендной платы в заслуживающей доверия письменной форме (записав дату получения и содержание) за 1 месяц до даты подачи иска.

Разрешение споров в арбитражном порядке

Испанское законодательство предусматривает, что стороны могут договориться о передаче споров в арбитражные суды.

Учитывая несомненные преимущества, которые дает арбитраж при разрешении различных конфликтов мы рекомендуем вам ссылаться в договоре на Арбитражный суд Торговой палаты (Tribunal de Arbitraje de la Cámara de Comercio).

Аналогичным образом, стороны прямо заявляют о своем обязательстве соблюдать вынесенное соответствующим арбитражным судом решение.

Аренда помещений в Испании как хозяйственная деятельность

В последние годы цены на аренду активизировался, и не только на жилье.

Поскольку спрос на дома в определенной области растет, спрос на аренду помещений для открытия бизнеса в той же области также увеличивается, что приводит к росту цен.

Это явление делает аренду помещений жизнеспособной и перспективной хозяйственной деятельностью для частных лиц и даже для компаний, имеющих свободные площади.

Всегда ли аренда помещений — это хозяйственная деятельность?

Аренда помещений в Испании как хозяйственная деятельность

Ответ на этот вопрос отнюдь не прост. Генеральный директорат по налогообложению (DGT) установил ряд минимальных требований, при которых аренда имущества (будь то дом или же коммерческий объект) представляет собой хозяйственную деятельность.

Основным является то, что для организации этой хозяйственной деятельности владелец имущества должен нанять хотя бы одного работника с полным трудовым договором.

В случае компании, которая занимается арендой, это обычно не является проблемой.

А в случае физического лица?

По такому вопросу Верховный суд принял свое решение, не согласившись с критериями казначейства и указав, что наличие или отсутствие работников следует учитывать, но это не обязательно.

По мнению Верховного суда, аренда коммерческих помещений может рассматриваться как хозяйственная деятельность, даже если у арендодателя нет наемных работников.

Из этого можно сделать единственный вывод: сегодня в Испании нет четкого критерия, позволяющего определить, в каких случаях аренда коммерческих помещений является экономической деятельностью, а в каких — не является.

Единственное решение — анализировать ситуацию в каждом конкретном случае, что подразумевает принятие мер на уровне Казначейства или даже через суд.

Фактически, аренда коммерческих помещений рассматривается как хозяйственная деятельность, как правило, в случае сдачи сразу нескольких объектов.

Пока четкий критерий не установлен, данная проблема будет существовать и вызывать сомнения у тех, кто имеет коммерческое помещение и желает сдавать его в аренду.

Если у вас возникли проблемы при ведении арендного бизнеса, наши адвокаты в Испании предоставят подробную консультацию и помогут решить вопросы с местными властями.

Зачем рассматривать аренду как хозяйственную деятельность?

Дело в налогообложении.

Если физическое лицо получает доход от сдачи в аренду имущества, оно должно заявить об этом в IRPF как о доходе с капитала (недвижимости).

Если аренда признается хозяйственной деятельностью, то расходы, связанные с ведением бизнеса, можно вычитать. Это подразумевает возможность вычитать IBI, местные сборы и любые расходы, связанные с арендованным имуществом и его обслуживанием.

Аренда помещений под вывеской экономической деятельности в конечном итоге является более выгодной

То есть аренда помещений под вывеской экономической деятельности в конечном итоге является более выгодной, уменьшая сумму налогов для владельца собственности.

Требования к аренде помещений под бизнес в Испании

Во-первых, нужно зарегистрироваться в Hacienda для ведения деятельности.

Владельцы помещений должны предварительно зарегистрироваться в Казначействе, представив модель 037, чтобы пройти регистрацию в Переписи предпринимателей и самозанятых профессионалов (Censo de Empresarios y Profesionales).

Это необходимо сделать в любом случае. Регистрация абсолютно необходима, поскольку данный тип аренды всегда должен облагаться НДС на общих основаниях (21%).

Арендодатель должен передать каждый счет-фактуру с НДС арендатору, а затем предоставлять соответствующие квартальные отчеты.

Удержание подоходного налога

Помещения сдаются в аренду компаниям или же самозанятым профессионалам, поэтому арендодатель должен учитывать соответствующие удержания подоходного налога. Таким образом, арендатор удерживает эту сумму и перечисляет ее в Казначейство.

В заключение, независимо от того, считается ли аренда помещения экономической деятельностью, владелец всегда обязан соблюдать свои налоговые обязательства по удержанию подоходного налога и уплате НДС.

Интересуетесь открытием бизнеса за рубежом?

Наши специалисты по аренде коммерческой недвижимости в Испании окажут вам квалифицированную помощь в подборе объектов и помещений, обеспечат администрирование проектов и безопасность ваших инвестиций.

Видео как сдать испанскую квартиру в аренду

Назад Далее

Услуги в Испании:

•   Гражданство Испании для инвесторов в течение 1,5-2 лет: легальное получение паспорта - консультация испанского юриста в Москве
•   Надёжные инвестиционные проекты и гарантированная помощь торговых палат Каталонии, Валенсии и Андорры при их реализации
•   Инжиниринг и возведение объектов в любой точке мира - промышленный, энергетический, экологический и инфраструктурный секторы
•   Урегулирование нестандартных вопросов на территории Испании - возможно подключение органов власти на уровне правительства


•   Поддержка инвесторов и бизнесменов
•   Коммерческая и жилая недвижимость
•   Проектирование и строительство
•   Юридические и адвокатские услуги
•   Консультации и администрирование

  Полный список наших услуг


Для получения дополнительной информации напишите нам или позвоните по телефону: +34 653 403807.