Как купить землю в Испании для инвестиций: полное руководство


Как купить землю в Испании для инвестиций: полное руководство

Купить землю в Испании, в том числе под строительство — одна из наиболее прибыльных и безопасных инвестиций в будущее для российского инвестора.

Многие граждане России, Казахстана, Беларуси и Украины рассматривают возможность покупки земли в Испании. 

Одни рассчитывают в скором времени выгодно продать землю, другие ищут подходящие участки для строительства виллы своей мечты.

Следуя пожеланиям клиентов, наша компания подобрала множество перспективных участков земли в Каталонии, Валенсии и других регионах страны под строительство жилья и бизнес-проекты.



Покупка земли в Испании для строительства дома мечты зачастую обходится намного дешевле, чем покупка готовой виллы с садом. Хотя это не обязательно так дешево, как надеются новички на рынке недвижимости.

Следует понимать, что правильный выбор участка подходящей категории и оформление земли для строительства столь же сложны, как и покупка виллы в Испании.

Испанские земельные законы запутанные, и новичку важно не ошибиться с назначением участка, чтобы избежать проблем в дальнейшем. Может выясниться, что купленная вами земля не имеет разрешения на застройку, и поэтому Вы не можете построить здесь полноценный дом. Максимум — сарай для сельхозинвентаря.

После того, как Вы купили землю, нужно найти архитектора, который спроектирует дом, одобрит проект и получит необходимые разрешения. Потом нужно отыскать надежную строительную компанию и проконтролировать фактическое строительство.

Наши эксперты помогут Вам на всем пути выбора и покупки земельного участка в Испании, вплоть до строительства виллы или реализации других инвестиционных проектов.

Цены на земли в Испании растут

Испания — страна с мощным аграрным сектором, продукция которого становится все более востребованной на международных рынках.

Огромные туристические, инфраструктурные и промышленные проекты, в свою очередь, подстегивают рост цен городской земли.

Цена земли в Каталонии считается одной из самых высоких

В настоящее время цены на землю в Испании растут в результате интенсивного городского, туристического и инфраструктурного использования. Испания также переживает «гонку» за землю, подстегнутую крупными супермаркетами, добывающими компаниями, национальными и международными агрохолдингами.

В частности, ведущие продовольственные компании, связанные с сетями супермаркетов, рассматривают землю как основной ключ к контролю над производством и, следовательно, конечных цен для потребителей. Эти явления способствуют укреплению продовольственного суверенитета.

Средняя цена одного гектара земли сельскохозяйственного назначения в Испании в 2017 году составила 10 082 евро, что на 2% больше по сравнению с 2016 годом, согласно Обзору цен на землю, который опубликовало Министерство сельского хозяйства, рыболовства и продовольствия Испании (MAP).

В 2012 году эта цифра составляла всего 9 700 евро за гектар, так что рост очевиден.

При этом цена земли в Каталонии считается одной из самых высоких.

В 2012 году официальная средняя цена на землю в Каталонии составила 12 300 евро за гектар по сравнению с 5 600 евро за гектар в 1997 году, то есть увеличилась на 220% за 15 лет.

Однако следует учитывать существенные региональные различия, зависящие от площади и качества земель. Например, в Каталонии орошаемые сельскохозяйственные земли покупают в среднем в 4-5 раз дороже по сравнению с сухими неорошаемыми угодьями.

В 2018-2019 сохраняется тенденция к росту стоимости земли на 2-3% ежегодно.

Подробную и свежую информацию о динамике цен можно узнать из ежегодного официального отчета властей Encuesta Anual de Precios de la Tierra.

В целом, ситуация на рынке земли в Испании с 1990-х характеризуется значительными потерями сельхозугодий, включая заброшенность и эрозию земель.

Кроме того, Испания является одной из европейских стран с самым неравным распределением земель, сравнимым со странами Латинской Америки.

Неравное распределение еще более усугубляется концентрацией земель, вызванной стремительным процессом модернизации сельского хозяйства Испании.

Модернизация в сочетании со спекуляцией землей со стороны городских жителей и иностранных инвесторов привели к значительному росту цен, особенно на орошаемые земли. Сегодня новым участникам, особенно новичкам, трудно получить доступ к земле в Испании.

Безопасная покупка земли в Испании

Наши специалисты готовы оказать всестороннюю помощь при анализе рынка, обследовании и оформлении участков любого назначения, в том числе помощь на уровне региональных властей Валенсии, Каталонии и других субъектов. При необходимости мы можем оказать согласованную поддержку органов власти на уровне правительства Испании.

Безопасная покупка земли в Испании

Первое, и главное, что обязан сделать начинающий инвестор перед покупкой земельного участка — найти квалифицированного испанского юриста, прежде чем вносить задаток.

Это даже важнее, чем при покупке недвижимости, потому что юрист поможет:

• разобраться с налогами
• проверить правовой статус землепользования
• подтвердить отсутствие долговых обязательств и ипотеки
• получить разрешение на строительство
• заключить договор со строительной компанией.

Все это важные шаги на пути к строительству виллы или реализации бизнес-проекта.

Не ограничивайте поиск земельных участков местными агентами по недвижимости.

Чтобы получить реальное представление о рынке земли в Испании, одних агентств недвижимости или соответствующих сайтов недостаточно, желательно лично проехаться по выбранному району в поисках табличек «se vende» (для продажи). Запишите номера и свяжитесь с хозяевами сами или через испаноговорящего друга.

Как купить землю в Испании: процесс покупки

Преимущество покупки через нашу компанию в том, что вы получаете участок со строго определенными параметрами, которые заранее оговариваются в заявке.
  
Нужен участок под строительство — значит это будет земля со всеми необходимыми разрешениями.

В итоге Вы сможете почти сразу приступить к реализации проекта.

Выясните в ратуше, получила ли земля, которую Вы хотите купить, разрешение на строительство (permiso или licencia de obra). Разрешения на строительство стоят около 4% от предполагаемой стоимости строительства, в зависимости от цифры, установленной местными властями в конкретном регионе.

Для этого юристу нужно будет обратиться от Вашего имени или вместе с Вами в ратушу, чтобы взглянуть на Plan General de Ordenación Urbana (P.G.O.U.). Из плана можно понять, действительно ли этот участок подойдет под конкретные цели.

Желание построить виллу на новом участке может столкнуться со строительными ограничениями, в том числе зелеными зонами и дорогами общественного пользования.

В этом случае Вы будете обязаны разрешить публичный доступ через участок.

Также проверьте планы будущего развития города. Узнайте, какие ограничения накладываются на окружающие земли, и убедитесь, что поблизости нет проекта строительства автомагистрали, торгового центра или ЛЭП.

Настаивайте на экспертизе, чтобы измерить точную площадь земельного участка. Найдите topografo (землеустроителя) и обратитесь к catastro (земельный кадастр), чтобы убедиться в соответствии официальных измерений тому, что получил землемер.

Желание построить виллу на новом участке земли может столкнуться со строительными ограничениями

Проверьте реестр собственности (Registro de la Propiedad) на предмет того, что продавец является единственным владельцем приобретаемого земельного участка.

В Испании нередки случаи, когда право собственности на землю наследуется сразу несколькими людьми, и подобная ситуация нежелательна для инвестора.

Наконец, ознакомьтесь с местными строительными нормами.

В некоторых районах существуют строгие ограничения на количество этажей, которые Вы можете построить, цвет наружных стен или даже количество балконов в доме.

Помните, что законодательство Испании, правила и методы ведения бизнеса отличаются от законов России и республик СНГ. Вам требуется хороший независимый профессиональный совет. Если Вы вникните в систему, то будете в полной безопасности.

Миллионы иностранцев живут в Испании и пользуются правами собственности здесь.

Наши эксперты работают не в условиях кабинета, а сами выезжают на продаваемые участки, чтобы посмотреть на границы, застройку, коммуникации. К сожалению бывает и такое, что некоторые юристы в Испании очень редко выходят на улицу!

Если Вы сотрудничаете с нами, мы бесплатно посетим участок для осмотра.

Типы земельных участков в Испании

Если Вы покупаете землю под застройку или существующее здание для ремонта, важно выяснить правила застройки земельного участка перед приобретением.

Если Вы сотрудничаете с нами, мы бесплатно посетим участок для осмотра

В Испании есть две широкие категории земель: городские (urbano), которые предназначены для развития, и земли сельскохозяйственного назначения (rustico). Это соответствует нашим представлениям о городских и с/х участках.

Вы можете найти городские земли как в развитом мегаполисе, так и посреди глухой испанской глубинки. Их объединяет одна особенность — разрешение на застройку.

При некоторых обстоятельствах Вы можете развивать сельскохозяйственную землю, а в случае городских земель все равно нужно задавать правильные вопросы перед покупкой.

Каждый тип земли в Испании – urbano и rustico – имеет ряд подкатегорий, а также соответствующие местные законы, которые регулируют их использование.

Муниципалитеты могут по-разному толковать закон, а во многих случаях мнение региональной власти спутывает карты неопытным инвесторам. Вот почему нужны квалифицированные юристы, которые знают тонкости дела.

Некоторые испанские юридические термины описывают правовой статус земельного участка с точки зрения перспектив застройки, такие как urbano, urbanizable, no urbanizable и protegido (земля под охраной законодательства).

Другие термины относятся к текущему состоянию земли. Например, suelo urbanizado со всей инфраструктурой и услугами, а также участки suelo en desarrollo и suelo sin desarrollar.

«Городские» земли — Suelo Urbano

Как правило, urbano находится в пределах городов и вблизи населенных пунктов.

Типы земельных участков в Испании

Они четко обозначены на вышеупомянутом PGOU, местном плане, который доступен для ознакомления любому человеку, обратившемуся в соответствующий отдел ратуши.

В suelo urbano, как правило, созданы все условия для жизни, однако в некоторых случаях требуется закончить коммуникации, что повлечет расходы и даже судебные издержки.

Урбанизируемые земли — Suelo Urbanizable

Существует категория suelo urbanizable. Она представляет собой землю, которая находится в процессе повторного зонирования с тем чтобы ее можно было законно развивать, застраивать жилыми строениями, гостиницами, ресторанами и так далее.

Полностью урбанизированная земля будет иметь все подключенные услуги и коммуникации, в том числе дорожные покрытия, тротуары, уличное освещение, канализация, водопровод, телефонную линию и линии электропередачи.

Проверьте этот список внимательно. Если что-то не было установлено, выясните, есть ли вероятность, что владельцы участков будут взимать плату за проведение коммуникаций.

Перед покупкой нужно увидеть сертификат градостроительства, Cédula urbanística или Certificado Urbanistico, который определяет зону планирования, использование, площадь застройки и тип здания для каждого участка земли.

Сельскохозяйственные земли — Suelo Rustico

Вся земля сельскохозяйственного назначения в Испании регулируется национальным законодательством и земельным законодательством автономных регионов, даже если выбранный участок относится к юрисдикции местной ратуши.

Застройка suelo rustico не всегда возможна. Сельскохозяйственные угодья, по определению, не предназначены для строительства. Однако в ограниченных обстоятельствах Вам позволят возвести виллу мечты посреди романтической испанский глубинки.

Перед покупкой нужно увидеть сертификат градостроительства

Например, если есть декларация общественного интереса или разработка документа по планированию землепользования, такого как proyecto de actación en suelo no urbanizable.

Эти обстоятельства могут сильно различаться между муниципалитетами.

Например, в некоторых муниципалитетах возможно застроить до 2% площади участка, не более. Таким образом, для строительства солидного дома инвестору придется приобрести земельный участок площадью не один десяток гектаров.

Обратите внимание, что для сельскохозяйственной земли нужно получить одобрение регионального органа власти, в дополнение к одобрению местного органа власти.

Также могут выдвигаться обязательства использования построек в сельскохозяйственных целях. Если Вы думаете вырастить собственный виноградник или оливковую рощу, тогда купить rustico – неплохой вариант для жизни и бизнеса.

Наши специалисты проведут для Вас исследование аграрного рынка выбранного региона и помогут выбрать подходящий участок для строительства дома и фермерского хозяйства.

В последние годы региональные власти — например, в Андалусии — ужесточают нормы. Теперь, чтобы построить или отремонтировать что-либо на деревенской земле, Вы обязаны доказать, что здание необходимо для с/х использования или сельского туризма.

В первом случае это нужно зарегистрироваться для целей налогообложения в качестве фермера и предоставить властям пакет документов, подтверждающую это.

Охраняемые земли — Protegido

Некоторые земли пользуются более строгой охраной испанских властей.

Для строительства на охраняемых землях Вам придется получить полномочия от различных органов, таких как охрана окружающей среды и национальный парк, охрана дикой природы, речные и водные органы, дорожные власти и местная ратуша.

Вся земля сельскохозяйственного назначения в Испании регулируется национальным законодательством

Вся эта процедура может занять длительное время и нуждается в профессиональном представлении документов. Иначе наивно рассчитывать на реальный успех.

Правила постоянно обновляются, а вольная интерпретация местными и региональными сотрудниками по планированию оставляет пространство для манипуляций.

Что бы ни рассказывали риелторы, Вам потребуется свежая, формальная оценка ситуации, которую должен давать архитектор. Для большей уверенности юристы должны подтвердить, что участок в его нынешнем состоянии соответствует местным, региональным и национальным стандартам и нормам.

Попросите архитектора написать запрос в местную ратушу (а в случае с сельскими землями, региональные органы) по поводу возможности реализации Ваших планов на участке. Будь то строительство виллы или гостиницы для сельского туризма.

Если на данном этапе нет проектов, проясните позицию в общих чертах.

Некоторые ограничения при застройке земли в Испании

В Испании действуют строгие местные правила, касающиеся строительства.

Какой процент участка можно застроить?

Эти правила определяют, какой процент земли можно застроить. Он зависит от различных факторов. Может выясниться, что из-за прохождения общественной дороги хозяин участка вправе застроить только 30% участка. Вы должны быть в курсе.

Другим строительным ограничением является общая разрешенная площадь застройки, которая снова будет меняться в зависимости от конкретного района.

Таким образом, при покупке земли в Испании для инвестиций следует понимать: распоряжаться участком «как захочу» не выйдет.

Всюду действуют ограничения.

Какой процент участка можно застроить?

Другие ограничения при застройке участка

Подземное строительство, то есть подвал, обычно не учитывают в разрешенных лимитах по объему (при условии, что подвал полностью находится на уровне улицы), хотя его стоимость учитывается при расчете налога на строительство.

Поэтому подвальное помещение может быть очень полезным пространством для личного использования, неподвластным местной бюрократии. Террасы, бассейны и тому подобные сооружения также исключаются из расчетов лимита застройки.

Для домов, которые построены на склоне, площадь подвала учитывается в разрешенных лимитах, но с уменьшением коэффициента в соответствии с уклоном участка.

Ограничения по высоте учитываются при строительстве дома в Испании.

Существуют правила, регулирующие максимальную высоту, которую Вам нужно будет выяснить перед покупкой, чтобы быть уверенными в возможности реализации проекта.

Например, правила могут предусматривать ограничение высоты дома 7 метров.

Ограничения по стилю — это самая дикая, с точки зрения российского обывателя, бюрократическая норма в строительстве. Эстетические ограничения бывают разные.

Обычно инвесторы вольны строить то, что захочется — в пределах разумного.

Ограничения при застройке земли в Испании

Но в исторических центрах правила застройки, вплоть до цвета фасада, регулируются.

Особенности покупки сельскохозяйственных земель в Испании

Если Вы планируете купить rustico, сделка не лишена определенного риска.

Первый риск в том, что земля вокруг Вас на каком-то этапе будет реклассифицирована как земля под застройку. Ваш живописный открытый вид станет видом на десятки глухих стен.

Как и в России, Вы мало что можете сделать, если власти запланировали перестраивать окрестности. Хуже, если Вы находитесь на окраине нынешнего развитого района или в Вашем районе первоклассные коммуникации, хорошие виды и природные ландшафты. Эти факторы делают местность особенно привлекательной для девелоперов.

Если Вы беспокоитесь о будущих планах развития, мы можем запросить информацию о том, какие проекты запланированы на данный момент. Но никто не может гарантировать, что план застройки не будет изменен на следующий день, повлияв на судьбу инвестиций.

Если для Вас важно сохранение деревенской идиллической местности вокруг, стоит сделать соответствующие запросы и лично проанализировать состояние и перспективы участка.

Второй риск заключается в том, что сельская недвижимость обычно существует в течение длительного времени — возможно, несколько поколений. За этот период в истории земли и дома много раз возникали имущественные права разных людей.

Не все эти отношения лежат на поверхности. Не все они зарегистрированы в земельной книге. Поэтому обратите внимание на подозрительные признаки, такие как чужие тропы, проходящие через Ваш участок, множество гильз от охотничьих патронов или другие признаки охоты, а также использование «Вашего» источника воды.

Если Вы заметили что-нибудь интересное, привлеките наших юристов. Мы проясним ситуацию и сделаем все возможное, чтобы обезопасить объект Ваших инвестиций.

Третий риск, и самый серьезный — это покупка земельного участка, на котором уже проводятся инфраструктурные или другие виды работ по развитию местности.

Последний пункт следует обсудить подробно.

Могут ли власти начать строительство на моей земле?

Могут ли власти начать строительство на моей земле?

В Испании, когда участки земли, принадлежащие нескольким людям, передаются под инфраструктурные проекты, власти справляются с ситуацией разными способами.

Обычно они назначают «junta de compensacion». Это комитет из всех владельцев соответствующих земель, который имеет право принимать ключевые решения в отношении переустройства, например, кто будет выполнять работу, как ее будут финансировать и др.

В качестве члена junta de compensacion Вы можете голосовать, но если Ваши коллеги-владельцы участков опередят Вас, Вы будете полностью связаны их решениями.

Обычно подобные проекты требуют проведения инфраструктурных работ, в том числе строительства общественных дорог, электрических подстанций и тому подобное.

Было бы несправедливо, если все это добро появится на Вашей территории, а ушлые соседи смогут пожинать выгоду от гораздо более высокой стоимости их земельных участков.

Теоретически, junta обязана справедливо перераспределять землю, оставшуюся после инфраструктурных работ, чтобы каждый имел одинаковую долю земли под застройку.

Владелец земли, являющейся частью плана развития, имеет ряд обязанностей:

• вносить свою долю стоимости любых работ
• использовать землю строго в соответствии с выданным разрешением
• предоставлять компетентным органам безвозмездно участки, которые выделяются под строительство подъездных путей или для других общественных целей
• вести строительство на своем участке в рамках проектных ограничений, установленных планом, и в сроки, указанные в плане.

В свою очередь, инвестор может извлекать выгоду из процесса строительства пропорционально остальным. Есть несколько способов достижения этой выгоды.

Во-первых, инфраструктурные работы должны затрагивать определенный процент площади каждого участка. Если Вы отдаете 10% первоначального участка до того, как дороги, школы, подстанции и прочая инфраструктура была отделена, границы участка могут быть расширены, чтобы компенсировать Ваши 10% из «мертвых» земель.

Если Вы не хотите участвовать в плане развития местности, выбор невелик:

• проводить кампанию против плана до его принятия
• продать землю соседям или третьим лицам, чтобы купить участок подальше
• пройти через реконструкцию, а затем продать свой участок под застройку.

В последнем случае инвестор может получить намного больше, чем за неразработанную землю со всеми ее рисками и неопределенностью.

Особенности покупки сельскохозяйственных земель в Испании

Любое имущество и строения, которые были возведены до утверждения плана развития местности, могут оставаться нетронутыми, если только здесь не пройдет дорога или ради общественного блага власти заставят его принудительно продать.

Однако, даже если Вы можете сохранить дом, Вам не разрешат его расширять и улучшать. На практике Вы редко можете остаться в своем доме на своем участке и позволить строительным работам продолжаться вокруг. Да и то, со всевозможными ограничениями.

Эта система отличается от нашего способа освоения земель, но она работает хорошо.

Развитие земельных участков в разных регионах Испании

Правила развития земельных участков являются одной из областей, которые, согласно конституции Испании, делегируются ее автономным регионам.

Например, в Валенсии в 1994 году были приняты эксклюзивные правила.

Это ныне печально известный LRAU (Ley de Regulación de la Actividad Urbanística). Этот закон был призван стимулировать развитие земли, которая была тогда отсталой областью. Закон действительно оказался успешен в этом деле.

Но в последние несколько лет недобросовестные девелоперы отыскивают механизмы для злоупотребления своим положением. К сожалению, Андалусия, которая охватывает целое побережье Коста-дель-Соль, решила внести аналогичные изменения.

В соответствии с этим законом ратуша может разрешить девелоперу, даже если он не имеет отношения к участку, выдвигать или же «содействовать» плану развития и назначить его для координации и продвижения разработки участка.

Правила развития земельных участков являются одной из областей, которые, согласно конституции Испании, делегируются ее автономным регионам

Хотя теоретически местные жители защищены различными законными инструментами, решение на практике может приводить к злоупотреблениям.

Девелопер может даже приобрести небольшие владения в рассматриваемой области и доминировать в процессе, искажая решения, принятые в его пользу.

Например, если junta проголосует за финансирование самой разработки, а не за банковское финансирование. Тогда хозяин, который не может заплатить свою долю, может обнаружить, что земля принудительно выкупается за базовую стоимость как rustico — значительно дешевле, чем она будет стоить после выполнения инфраструктурных работ.

Это не все возможные злоупотребления девелоперов. Расходы на инфраструктурные работы могут быть завышены, а нужные люди завладевают ключевыми контрактами.

Да, в соответствии с этим законом работают многие честные и успешные компании, но лазейки для злоупотреблений остаются, и в каждом регионе они особенные.

Вот почему без консультации и сопровождения хорошего юриста инвестору не обойтись.

Как решить проблему с возможной разработкой участка:

• Купить собственность, которая уже классифицирована как городская (urbano). Проблема затрагивает только земли, классифицируемые как rustico и, возможно, прилегающие к ним. В испанской глубинке предостаточно земель, которые на бумаге являются городскими, и наоборот. Наши юристы проверят нынешний статус участка.

• Если Вы покупаете собственность в сельской местности, всегда проверяйте утвержденные планы развития. Наш юрист может сделать это для Вас. Но проверка не защищает на 100%, поскольку план может быть «перекроен» уже на следующий день.

• Учитывайте, что риск выше для участков на окраине развитого района, особенно при наличии отличных коммуникаций, видов или других природных факторов, делающих местность привлекательной для девелоперов.

Развитие земельных участков в разных регионах Испании

При малейших подозрениях желательно купить другой участок. Если Вы уже приобрели собственность, которой угрожает застройка, лучший совет — действовать быстро, но не засовывать голову в песок. Оперативность может предопределить успех.

Возможные затраты на улучшение земельного участка

Некоторые российские инвесторы стремятся купить землю в Испании для инвестиций недорого, но такие участки могут потребовать серьезного развития.

Возможно, дешевая земля в сельской местности с годами упала ниже текущих минимальных стандартов. Например, дороги меньше минимально допустимой ширины, имеют устаревшее покрытие или полностью отсутствует уличное освещение.

В этом случае муниципалитет может настаивать на улучшении участка.

Возможно, Вы не захотите устанавливать уличные фонари за свой счет, но если ратуша приказывает — придется делать. Если закон требует уличное освещение, у Вас не будет другого законного выбора, кроме как купить и подключить.

Если уличное освещение является строго обязательным, то лоббирование со стороны жителей может повлечь дополнительные решения и затраты из кармана инвестора.

В большинстве стран все улучшения, которые решила сделать местная власть, оплачиваются налогоплательщиками, но в Испании благоустройство возлагается на владельцев территории.

Это означает, что в течение многих лет Ваши муниципальные налоговые счета очень низкие. Вы не платите за улучшение имущества других людей — но иногда Вам, возможно, придется раскошелиться на солидную сумму ради блага общественности.

Платежи такого рода могут составлять 5000-10000 евро, если речь о крупном проекте.

Кроме того, муниципалитет может в обязательном порядке выкупить участки Вашей земли, которые нужны для улучшения инфраструктуры. Например, снять метр Вашего сада, чтобы расширить дорогу общественного пользования. Такие вот порядки.

Без хорошего консультанта инвестору в Испании делать попросту нечего.

Документы и права пользования землей в Испании

Прежде чем купить земельный участок в Испании, ознакомьтесь с тремя основными юридическими документами, фигурирующими в сделках купли-продажи.

• Nota Simple: это выписка из реестра собственности
• Referencia Catastral: кадастровый номер собственности
• Escritura: собственно нотариальный акт.

Nota Simple

Проверьте использование земли, указанное в Nota Simple — сельскохозяйственное, под застройку. Это даст представление, какие правила планирования применяются к земле.

Возможно, дешевая земля в сельской местности с годами упала ниже текущих минимальных стандартов

Обратите внимание, что в Nota Simple не должны присутствовать судебные распоряжения, поэтому юрист делает соответствующий запрос в городскую ратушу.

Юрист должен получить сертификат, подтверждающий, что документ, с которым он работает, является полным и точным — в противном случае у регистратора нет гарантии, что это так.

Referencia Catastral

Кадастровый номер собственности также необходим для покупки.

Кадастровая стоимость, которой нет в этом документе, является теоретической оценкой стоимости объекта. Она используется для расчета различных налогов, причитающихся с имущества: за сбор мусора, уличное освещение и тому подобное.

Кадастровую стоимость можно найти в заявлении IBI (Impuesto Sobre Bienes Inmuebles), которое Вам предоставит продавец или его юрист. Там может быть дополнительный налог, который нужно заплатить, если цена земли ниже кадастровой стоимости.

Актуальная кадастровая стоимость — не та, что содержится в IBI (это было бы слишком просто!). Специалисту предстоит найти информацию на веб-сайте регионального органа.

Если уже слишком поздно и местные органы успели отправить Вам налоговое требование, имейте в виду: время подачи апелляции очень короткое.

Границы участка по документам

В кадастровом документе есть план земельного участка, но следует понимать, что кадастровый документ не предоставляет никаких юридических прав. Многие полагают, что этот план присваивает им титул и что границы на плане являются границами их владений.

Документы и права пользования землей в Испании

Действительные границы участка установлены в письменном виде на документах, которые подтверждают правовой статус. Они ориентируются на соседние владения и ландшафт.

В сельской местности, где нет ограждений, раньше соседи ссылались на деревья или окрашенные камни, чтобы определить, где граница между земельными участками.

Если Вы покупаете сельскохозяйственную землю без ограждения, может потребоваться, чтобы дикая природа, пути миграции животных беспрепятственно пересекали территорию.

Не стоит поддаваться искушению и сразу строить забор. Это может вызывать негодование соседей, которые мирно соседствовали друг с другом на протяжении нескольких поколений, никогда не определяя и не заботясь о том, где находится точная граница.

Начиная с ноября 2015 года, при обновлении Nota Simple или Catastral обязательно выполняется топографическая съемка, которая прилагается к документам.

Это разумная мера, которая со временем выправит все исторические расхождения.

А еще это услуга, которую можно переложить на плечи продавца.

Существует четкая процедура решения пограничных споров, предусматривающая встречу юристов и топографов каждой стороны на месте. Обычно на этом уровне сторонам удается согласовать положение границы и провести ее на плане.

Площадь участка и дома по документам

Вы можете иметь четыре разных значения в квадратных метрах земли, которую Вы покупаете: по одному на каждый документ и фактическую площадь. Риелтор может отмахнуться и сказать, что для Испании это нормальная ситуация.

С одной стороны, это правда.

Но инвестору стоит разобраться, существуют ли другие причины разных измерений, кроме различий в методике измерения участка.

Если Вы покупаете сельскохозяйственную землю без ограждения, может потребоваться, чтобы дикая природа, пути миграции животных беспрепятственно пересекали территорию

В частности, если Вы покупаете землю в глубинке с домом под ремонт, различия в площади между документами могут показать, что часть здания является незаконной пристройкой.

«Пристройка» может быть очень старым и выглядеть как часть оригинального здания. Это особенно часто встречается в сельской местности. Как бы то ни было, у Вас будет меньшая площадь для ремонта, чем предполагалось.

Возможно, что сначала потребуется восстановить здание, чтобы оно соответствовало официально разрешенной площади.

Когда это будет сделано, а это может занять месяцы и даже годы, подается заявка на получение разрешения на ремонт здания по своему проекту.

Зачастую испанцы не обновляют кадастровые документы при расширении собственности, чтобы избежать уплаты повышенных налогов. Вы должны настаивать на том, чтобы продавец исправил несоответствия до заключения договора, поскольку в будущем обязательства возникнут у инвестора. Неважно, сколько лет пристройке.

Когда Вы рассчитываете площадь, которую Вы можете построить или отремонтировать, имейте в виду, что постоянно закрытые террасы будут учитываться как 50%.

Общественная собственность и право доступа

Наши юристы тщательно проверяют права доступа, потенциальные обязанности и расходы, которые может понести покупатель участка при обслуживании, например, общих дорог.

Что произойдет, если подъездная дорога к объектам инфраструктуры будет повреждена?

Кто несет ответственность, если один из Ваших строителей повредил водопровод, находящийся в общественной собственности?

Грузовик может сбить дорожный знак. Как должен оцениваться ущерб?

Многие объекты в Испании являются собственностью сообщества.

Инфраструктура и коммуникации на земельном участке

Поэтому перед покупкой земли следует навести справки о любых задолженностях, обязательствах и предстоящих расходах. Например, если власти приказали хозяину установить уличное освещение стоимостью в несколько тысяч евро.

Инфраструктура и коммуникации на земельном участке

Большинство, однако не все городские земли подключены к электросети, водопроводу и канализации. Попросите нашего юриста проверить наличие споров с соседями по поводу инфраструктуры. В сельской местности — своя специфика решения вопросов.

Электричество

Если Вы купите себе резервный генератор для жизни, ситуация упрощается.

Это не очень экологичное решение, зато владелец земли получает возможность пользоваться благами цивилизации и не зависеть от общественной сети. Разумеется, независимости проще добиться, если Вы построите энергоэффективный умный дом (ССЫЛКА?;).

Наряду с финансовыми и юридическими услугами, мы поможем Вам со строительством, проектированием и установкой умного дома и возобновляемых источников энергии.

Водоснабжение

Скважины на воду в Испании строго регламентированы и лицензированы, поэтому профессиональные юристы всегда проверяют наличие соответствующих разрешений.

Орошаемая земля (смотрите Статус в Nota Simple и Catastral) значительно дороже, чем сухая сельскохозяйственная земля, поэтому колодцы и права на орошение ревностно охраняются.

Получение лицензии на бурение скважины может быть сложным или невозможным.

Городские земли подключены к электросети, водопроводу и канализации

Власти должны управлять грунтовыми водами, иначе аграрии быстро нарушат хрупкое экологическое равновесие в без того засушливом крае.

Лицензия должна регулировать, сколько воды Вы можете добывать за определенное время.

Все соседи могут пострадать, если Вы начнете копать колодец и брать из него воду.

Чистота воды также должна быть проверена и одобрена.

Если Вы покупаете землю с колодцем и насосным оборудованием, попросите продавца представить доказательства, что насосное оборудование регулярно обслуживается.

Права на воду из acequia (ирригационных каналов) также лимитируются.

Каналами может пользоваться сообщество владельцев, которые извлекают выгоду из acequia и которые поддерживают его в рабочем состоянии. При этом владельцы могут заполнять свои резервуары из каналов определенное количество часов в неделю.

Рекомендуется проверить, в каком состоянии ирригационные каналы возле участка.

Канализация

Встречаются жилые «городские» районы, где каждый дом имеет свой септик. Это может потребовать значительного расхода электроэнергии, а также расходов на регистрацию.

Да, септики и выгребные ямы должны быть зарегистрированы как находящиеся на Вашей земле. Обратитесь за консультацией по этому вопросу к нашим юристам.

Тонкости покупки земли в Испании: топография и геология

Тонкости покупки земли в Испании: топография и геология

Топографические и геологические особенности могут повлиять на стоимость земли.

Топография

Застройка участка с крутым уклоном стоит значительно дороже.

Возможно, Вам придется выкопать котлован, построить на сваях или применить комплексные архитектурные решения, чтобы возвести здание с множеством уровней. К сожалению, места с самыми восхитительными видами находятся именно на склонах холмов.

Вашему архитектору потребуется точная топографическая съемка, прежде чем он сможет начать проектирование виллы в соответствии с современными требованиями.

Геология

Геологические особенности участка всегда скрыты от посторонних глаз, и Вы не узнаете подготовленных природой сюрпризов до проведения геотехнического исследования.

Такое исследование — требование Колледжа архитекторов и строительной лицензии.

Если грунт нестабильный, Вы можете заметить трещины или провалы.

Если Вы беспокоитесь о грунте, но не хотите потерять участок для конкурентного покупателя, можете договориться с продавцом, что Вы вносите депозит, но купите собственность после положительного заключения геологов.

Наличие соседних вилл в той же геологической зоне обычно свидетельствует, что собственный участок, скорее всего, жизнеспособен с геологической точки зрения.

Геотехническое исследование включает бурение земли, отбор проб и анализы. На составление подробного отчета геологов может потребоваться несколько недель.

Если земля подозрительна, они посоветуют провести более интенсивное обследование, то есть собрать больше образцов. Если эксперты случайно пропустили огромный камень под землей, отчет об исследовании может получиться чистым, но Вы обнаружите дорогую проблему, которую придется устранять за собственный счет.

Так что для безопасности инвестиций потребуется хороший геологоразведчик.

Геотехническое исследование — это работа с серьезными юридическими и узкотехническими обязанностями. В отчете об исследовании будет указана стабильность грунта, чтобы архитектор правильно выбирал технические характеристики фундамента и определял необходимость в подпорных стенках.

Геологические особенности участка всегда скрыты от посторонних глаз

Архитектор ограничен результатами грамотных геотехнических изысканий.

Сколько стоит построить дом в Испании?

Очевидно, что стоимость строительства собственного дома в Испании отличается в зависимости от размера и качества дома и участка земли, а также местоположения.

Какой бы ни был тип дома, учитывайте неизбежные расходы при строительстве:

Архитектор: дом, построенный в Испании, должен соответствовать строительным правилам, а проекты должны быть разработаны и подписаны квалифицированным архитектором. Он или она будет взимать от 6% (минимум) до 11% от общей стоимости строительства.

Сметчик (aparejador): человек, который наблюдает за процессом строительства, соблюдением планов и расходом материалов, описанных в первоначальном проекте. Обычно он взимает от 1 до 2% от общей стоимости строительства.

Строительные материалы: они подробно описаны в проекте и согласуются между Вами и архитектором, прежде чем Вы встретитесь с aparejador и строителями. Важно записывать все материалы в смету, потому что тогда строители могут быть привлечены к ответственности за хищения или ошибки.

Лицензия, или разрешение на строительство (Licencia de obra): разрешение на строительство будет стоить от 4 до 5% стоимости строительства.

Разрешение на первую застройку участка: 0,5%

Геологический отчет (необязательно): 1%

Декларация о строительстве: 0,5%

Отчет о безопасности: 0,8%.

Сколько стоит построить дом в Испании?

Налоги при покупке земли в Испании для инвестиций

Считать до копейки — лучший способ избежать неожиданностей. Самой важной статьей расходов при покупке участка станет уплата налогов, сумма которых зависит от назначения земли, а также от бизнес-статуса продавца и покупателя.

Сделки с активами подлежат уплате следующих налогов и сборов:

• НДС (Impuesto sobre el Valor Añadido, IVA)
• Гербовый сбор (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados)
• Налог на передачу (Transmisiones Patrimoniales Onerosas).

Также существует налог на увеличение стоимости городских земель (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los terrenos de Naturaleza Urbana) при передаче городских земель.

Передача земли под застройку и земля, которая уже была застроена, облагается НДС по ставке 21%, за исключением жилой недвижимости. В отношении жилой недвижимости ставка НДС, применимая к приобретению участка, составляет всего 10%.

Покупка сельскохозяйственных земель и участков, не подлежащих застройке, вторая и последующие передачи объектов, а также первая передача объектов, которые использовались более двух лет по договору аренды, освобождаются от НДС, но уплачивается налог на передачу (Impuesto de Transmisión de Propiedades) от 6 до 11%.

Данная норма не применяется, если покупатель является плательщиком НДС, имеющим право на полный или частичный вычет входящего НДС из приобретения.

Нотариальные акты, которые фиксируют сделки с землей, облагаемые НДС, требуют уплаты гербового сбора. Ставки варьируются от 0,5 до 3% в зависимости от места и типа участка.

Земельные и строительные операции, освобожденные от НДС, облагаются налогом на передачу собственности по прогрессивной ставке в диапазоне от 6 до 11%.

Передача имущества, отличного от сельской земли, обычно облагается налогом на увеличение стоимости, рассчитываемым городским советом на момент продажи.

Покупатель оплачивает НДС или налог на передачу собственности.

Передача земли под застройку и земля, которая уже была застроена, облагается НДС по ставке 21%

Продавец оплачивает налог на увеличение стоимости городских земель.

Разберем на практике два случая уплаты налогов:

• Продавец представляет фирму (юридическое лицо): уплата НДС по ставке 21%, поскольку речь об активе фирмы. Гербовый сбор в районе 1-1,5% стоимости.
• Продавец является физическим лицом: налог на добавленную стоимость, а значит гербовый сбор, не уплачивается. Применяется налог на передачу собственности по прогрессивной ставке от 6 до 11% (ранее 10%), в зависимости от места.

Дополнительно покупатель земли может понести расходы на услуги нотариуса и государственного регистратора. Обычно это небольшая сумма около тысячи евро.

Какие документы нужны для покупки земли?

Испанские власти очень благосклонно относятся к иностранному инвестору, определяя минимальный список требований к подаче документов для покупки и оформления земли.

Речь не идет о каких-либо юридических ограничениях для иностранных граждан или компаний.

Скорее, наоборот.

Чего стоит программа «Золотая виза» по предоставлению вида на жительства в стране после покупки недвижимости на сумму полмиллиона евро и более!

Список документов для покупки земли в Испании:

• Действующий заграничный паспорт
• Идентификационный номер иностранца (NIE)
• Номер банковского счета в испанском банке.

При этом иностранец даже не ограничен такими мелкими формальностями, как просроченная виза. Хотя соблюдать требования закона нужно всегда.

Налоги при покупке земли в Испании для инвестиций

Как купить землю в Испании: процесс покупки

Как только будет достигнут консенсус по условиям покупки, самое время составить и подписать обязывающее соглашение с продавцом.

Соглашение, как правило, содержит:

• имена сторон
• идентификация земли
• цена и способ оплаты участка
• порядок и процедура, как будет предоставлена земля
• распределение расходов и налоги между участниками
• дата заключения окончательного договора.

Процесс покупки обычно требует нескольких шагов, чтобы согласовать заинтересованность продавца в продаже и заинтересованность покупателя в безопасных инвестициях.

Шаг первый: договор задатка

В начале может быть подписан contrato de arras, или договор задатка.

Цель заключается в том, чтобы внести продавцу задаток, представляющий небольшую часть покупной цены, и подтвердить тем самым подлинный. интерес покупателя. Продавец должен отозвать собственность с рынка, пока покупатель проверяет, все ли в порядке.

На данном этапе наши специалисты подтверждают, чтобы имущество было свободным от скрытых платежей и юридических препятствий для передачи на согласованных условиях.

При продаже через договор задатка он будет выплачен в счет цены покупки.

Стоит прописать в договоре возможность отказаться от сделки и вернуть залог покупателю в случае юридических препятствий для передачи земли в согласованные сроки. В частности, если грунт не в состоянии поддержать будущее здание.

Грунт должен быть тщательно проверен путем геотехнического исследования!

Грунт должен быть тщательно проверен путем геотехнического исследования!

Шаг второй: частный договор (escritura privada)

После того, как правовой статус собственности и правоспособность продавца передать землю со всеми необходимыми формальностями проверены, стороны могут переходить к составлению так называемого частного договора.

В этом договоре содержится четкое указание личности обеих сторон, описание имущества, условия передачи, стоимость и форма оплаты, дата подписания окончательного договора и распределение расходов между продавцом и покупателем.

С этого момента договор является юридически обязательным для сторон.

Шаг третий: публичный договор (escritura publica)

Как только частный договор подписан, чтобы транзакция считалась завершенной и новый владелец был внесен в Реестр собственности, необходим нотариально заверенный документ под названием escritura publica.

Этот договор подписывается продавцом и покупателем в присутствии испанского нотариуса, который удостоверяет личность сторон. Он устанавливает принципы договора купли-продажи, включая описание земельного участка, стоимость и форму оплаты.

В этот момент покупатель получает ключи от недвижимости, если таковая имеется.

После уплаты всех налогов публичный акт будет зарегистрирован в Реестре собственности

Шаг четвертый: регистрация в Реестре собственности

После уплаты всех налогов публичный акт будет зарегистрирован в Реестре собственности, чтобы сделать продажу открытой и, таким образом, завершить процесс покупки.

С этого момента  покупатель сможет продавать или обременять свое имущество.

Можно пропустить первый и второй шаг и сразу перейти к публичному документу, если покупатель знает о налогообложении и правовом положении земли и имеет необходимые средства для покупки. Мы не советуем пропускать эти этапы.

Наши рекомендации

Чтобы выгодно и безопасно купить землю в Испании под инвестиции, Вы должны сосредоточить внимание на трех основных моментах:

• Анализ рынка земли и перспектив выбранного региона
• Возможности последующего строительства на земельном участке
• Проверка на наличие обременения или других ограничений.

Это потребует наличия определенных знаний и квалифицированной юридической консультации. Мы всегда готовы помочь Вам в непростых инвестиционных вопросах!

Покупка земли в сельской местности Испании под "звёздный туризм": видео

Назад Далее

Наши услуги в Испании и других странах:

•  Инвестиции - предлагаем и подбираем надёжные инвестиционные проекты от торговых палат Испании с гарантированной поддержкой при их реализации.
•  Инжиниринг - проектирование, строительство, модернизация и обслуживание инфраструктурных и промышленных объектов в любой точке планеты.
•  Строительство - архитектурные, проектные, дизайнерские и капитальные ремонтно-строительные работы в Каталонии любого уровня сложности.
•  Финансы - организация банковского кредитования и управление финансовыми ресурсами инвестпроектов, компаний и физических лиц.
•  Недвижимость - подбор и оценка, сопровождение сделок, продажа и администрирование коммерческой и жилой недвижимости Испании.
•  Юриспруденция - адвокатская и нотариальная деятельность, юридическое и бухгалтерское сопровождение компаний и физлиц.

Оказываем помощь в решении многих нестандартных ситуаций.

При урегулировании сложных вопросов возможно содействие органов власти на уровне правительства Испании и государственных структур регионов.

Наши специалисты открыты к диалогу и готовы обсуждать самые деликатные темы для достижения взаимовыгодного сотрудничества.

Полный список наших услуг.

Подробнее о нас.

Для получения дополнительной информации напишите нам или позвоните по телефону: +34 653 403807 (Viber и WhatsApp).

При необходимости мы всегда готовы приехать к Вам, но в то же время будем рады видеть Вас в нашей солнечной и гостеприимной Каталонии.