Покупка коммерческой недвижимости в Испании: информация о купле-продаже для инвесторов и бизнесменов


Покупка коммерческой недвижимости в Испании: информация о купле-продаже для инвесторов и бизнесменов

Покупка коммерческих объектов и помещений под бизнес, аренду или с целью дальнейшей выгодной продажи интересует инвесторов из России, Беларуси, Казахстана, Украины и других стран.

Испанская экономика продолжает расти, несмотря на элемент политической неопределенности. Эта тенденция привлекает отечественных инвесторов.

Заслуживает внимания тот факт, что сейчас рынок коммерческой недвижимости Испании интересует не только крупных инвесторов, но и начинающих предпринимателей, которые вкладывают деньги в свои первые заморские квадратные метры.

Наша команда предоставляет всестороннюю юридическую и финансовую консультацию и поддержку инвесторам:

- оформление документов в Испании до поиска недвижимости;
- проверка объектов при купле-продаже;
- покупка и регистрация помещений/объектов для сдачи в аренду или ведения собственного бизнеса.


Рынок коммерческой недвижимости Испании в III квартале 2019 года

Объем прямых инвестиций в недвижимость (офисы, логистические склады, гостиницы, торговые и жилые портфели) в III квартале достиг 3,44 миллиарда евро.

Сумма накопленных инвестиций до 30 сентября 2019 года составляет 9 миллиардов евро, что почти на 10% превышает аналогичный показатель 2018 года.

Что касается основных игроков рынка, согласно последнему докладу консультанта BNP Paribas Real Estate, инвестиционные фонды были основными покупателями, на которых приходилось около 74% всех сделок.

Из общего объема инвестиций в III квартале около 41% было осуществлено через инвестиционные фонды, на общую сумму 1,4 миллиарда евро.

Офисный сектор продолжает лидировать на инвестиционном рынке.

В течение III квартала был зафиксирован объем инвестиций в 995 миллионов евро.

Накопленные инвестиции в офисную недвижимость на сегодняшний день достигают 3,66 миллиарда евро, что на 59% больше, чем по итогам всего 2018 года (2,3 миллиарда евро).

Вторым по значимости сектором для инвесторов по-прежнему остается жилье.

В течение III квартала продажи жилой недвижимости достигли 981 миллион евро, что вдвое больше по сравнению с 470 миллионами, продемонстрированными во II квартале этого года.

Самой выдающейся операцией последних месяцев была покупка AXA IM 216 домов в Бадалоне для сдачи в аренду на общую сумму около 77 миллионов евро.

За отсутствием свежих квартальных данных, рынок складской и логистической недвижимости остановился на историческом рекорде 2018 года с 1,3 миллиардами евро инвестиций.

Крупнейшей операцией в секторе стала покупка Prologis портфеля активов Colonial на сумму около 425 миллионов евро.

Принимая во внимание объем инвестиций, зарегистрированный на сегодняшний день, и текущие операции, объем инвестиций в 2019 году должен превысить 1,6 миллиарда евро.

Инвестиционная активность в торговой недвижимости оказалась ниже, чем в предыдущих кварталах. В III квартале 2019 объем продаж составил 301 миллион евро, при совокупном показателе в 1,35 миллиарда по итогам трех кварталов: это означает значительное сокращение на 56% по сравнению с аналогичным периодом 2018 года.

В последние месяцы выделяется покупка торгового центра Ballonti в Португалете примерно за 110 миллионов, приобретение Castellana Properties комплекса Puerta Europa в Альхесирасе за 57 миллионов и магазина Zara в Пуэрта-дель-Соль за 33,5 миллиона евро.

Рынок коммерческой недвижимости Испании

Перспективы рынка жилой коммерческой недвижимости Испании, в целом, выглядят оптимистично. Аналитики уверены, что нынешняя высокая динамичность и привлекательная доходность по отношению к другим странам сохранит страну в центре внимания инвесторов.

Судя по прогнозам, 2019 год закроется объемом, превышающим 12 миллиардов евро, что будет означать достижение нового инвестиционного рекорда, пятый год подряд превышая психологический барьер в 10 миллиардов евро.

Коммерческая недвижимость под аренду как инвестиция

В Испании приобретение жилья с целью заработка на аренде является самой популярной инвестицией для человека, которого поощряют вкладывать сбережения в «кирпичи».

Но покупка коммерческих помещений дает более ощутимые преимущества.

Причина: рентабельность аренды помещений для бизнеса значительно выше, чем у других продуктов в сфере недвижимости, таких как дома и квартиры. Эта ситуация в большинстве городов Испании привела к росту числа продаж, в основном, физическим лицам.

Местный эксперт по стратегии, развитию бизнеса и консалтингу Гильермо Эстевес (Guillermo Estévez) считает, что местный рынок в настоящее время очень динамичен, и приводит в качестве примера этого динамизма тот факт, что в прошлом году количество проданных объектов выросло более чем на 5%, а средняя стоимость проданных коммерческих помещений составляла около 125 тысяч евро.

Эстевес отмечает, что типичный покупатель в Испании — это физическое лицо, обычно небольшой инвестор.

Примерно 67% сделок совершаются людьми, которые предпочитают коммерческое помещение площадью до 120 кв.м., в то время как остальные 33% - это компании, вкладывающие значительные средства в недвижимость.

Средняя стоимость квадратного метра коммерческой недвижимости по Испании остается на уровне 1000-1200 евро, что соответствует показателю 2018 года.

Средняя стоимость квадратного метра коммерческой недвижимости по Испании остается на уровне 1000-1200 евро

На иллюстрации приведены средние показатели рентабельности аренды коммерческих помещений в разных регионах Испании по состоянию на 2018 год.

Рентабельность коммерческой аренды более 10%

Более 10% - цифры экстраординарные, поскольку в настоящее время нет испанского мегаполиса с рентабельностью коммерческой аренды ниже 6%.

Показатели рентабельности 6-7% зафиксированы в городах Кастельон, Ла-Корунья, Саламанка и Хаэн. Аренда коммерческих площадей в Лейде, Луго, Овьедо и Понтеведре приносит более 10%, что невозможно для любого другого продукта в испанской столице.

В двух крупных столицах, Мадриде и Барселоне, рентабельность коммерческой аренды составляет 7,8% и 9,2% соответственно. Но остальная часть Испании, согласно опросам, также представляет собой богатые угодья для инвесторов.

По статистике местных агентств недвижимость, рентабельность Малаги составляет 9,4%, Бильбао, Сарагоса и Севилья также превышают планку в 9%, а Валенсия предлагает 7,9%.

Аналитики рынка подчеркивают, что средняя рентабельность торговых помещений составляет в среднем 8%, что делает данный тип объектов недвижимости одним из привлекательных для испанского и иностранного инвестора.

Возможность вложить деньги со средней рентабельностью на уровне 8-9% является значительно более интересной по сравнению с жильем (5-6%) и офисами (7-8%).

Специалист по рынкам капитала Алехандро Санчес-Марко (Alejandro Sánchez-Marco) поясняет, что сегодня многие инвесторы переключаются с жилой недвижимости на мелкие коммерческие объекты. Хотя цены за квадратный метр всегда дороже, доходность оказывается значительно выше, как и вероятность сдать помещение.

При этом следует отметить, что в торговых районах с плотной коммерческой застройкой валовая доходность коммерческой аренды ниже (например, в Мадриде она будет 4-5,5%), потому что стоимость квадратного метра более высокая.

Сегодня сфера арендного бизнеса находится на пике трансформации. С появлением новых концепций восстановления и развития малоизвестных брендов она сталкивается с вопросом переосмысления и поиска более конкурентоспособных и прибыльных моделей.

Развитие этой сферы дополняется эффективной стратегией электронной коммерции. Для инвестиционного сообщества эта новая модель предполагает лучшую структуру продаж, снижение затрат, оптимизацию портфеля и более высокую доходность.

Как купить коммерческую недвижимость в Испании?

Сегодня хорошее время для покупки помещения под коммерческую аренду.

Как купить коммерческую недвижимость в Испании?

В период выхода из затянувшейся экономической рецессии в Испании появляются уникальные возможности, а рынок недвижимости по-прежнему считается рынком покупателя как в жилом, так и в коммерческом секторах.

Покупка коммерческой недвижимости имеет много общих аспектов со сделками, касающимися жилых объектов. Большинство вопросов, рассмотренных нами в других статьях, остаются в силе и могут также применяться к покупке помещений под бизнес.

Из-за юридического характера коммерческих помещений вводятся некоторые нюансы (в частности, налогообложение, получение лицензии и хранения задатка), о которых должен помнить предприниматель, в отличие от типичной жилой недвижимости.

Предлагаем чеклист с вопросами, которые должен выяснить ваш испанский адвокат перед сделкой.

Следующий список может быть дополнен, в зависимости от ситуации:

• Оформлена ли недвижимость на имя продавца?
• Объект оформлен на компанию? Может потребоваться дью-дилидженс.
• Есть ли у продавца право (доверенность) продавать объект?
• Существуют ли обременения, залоги или долги на собственности? Первоочередное внимание следует уделить судебным решениям. Если есть возможность договориться, продавец отменяет их до завершения или даже вычитает деньги на стадии завершения, чтобы избавить инвестора от проблем.
• Подходит ли помещение для коммерческого использования? Уточните в ратуше.
• Уплачены ли местные налоги (IBI) в полном объеме?
• Есть ли несоответствия фактических данных с кадастровой записью?
• Уплачены ли взносы для сообщества владельцев?

Руководство по покупке коммерческой недвижимости

Процесс покупки может быть изложен в три последовательных этапа. В принципе, покупатель может пропустить первые два этапа и сразу перейти к завершению.

Этап 1: Договор задатка

Чтобы убрать объект с рынка, продавец может потребовать от покупателя задаток, свидетельствующий о серьезности ваших намерений. Сумма обычно колеблется от 3000 до 6000 евро, либо оговаривается в зависимости от сложившихся условий. Задаток обычно выплачивается агентству недвижимости и учитывается в окончательной сумме расчета при заключении основного договора.

Покупка коммерческой недвижимости имеет много общих аспектов со сделками, касающимися жилых объектов

Пока вы не заплатите этот первоначальный задаток, агентство недвижимости может предложить его любому другому инвестору.

Договор задатка очень короткий, обычно занимает не более пары пунктов, и в идеале должен кратко обозначить следующие пункты: данные продавца, краткое описание недвижимости и цену, которая была согласована сторонами.

Задаток за недвижимость, как правило, не возвращается.

Этот договор практически не предоставляет юридической защиты, поскольку он очень расплывчатый. Вот почему мы настоятельно рекомендуем найти адвоката до подписания договора задатка и фактической передачи денег агентству.

Опытный юрист может провести минимальную юридическую экспертизу в отношении характеристик и других пунктов до того, как вы заплатите невозмещаемый задаток.

Кроме того, адвокат может добавить защитные формулировки на предварительном этапе. Подобные положения иногда помогают компенсировать потенциальный риск потери денег при невозможности покупки объекта на более позднем этапе.

Этап 2: Предварительный договор при купле-продаже («Contrato Privado de Compraventa»)

Предварительное соглашение отражает все, что было согласовано сторонами подробно до подписания. Завершение сделки перед нотариусом фактически будет лишь расшифровкой того, что было согласовано на этом ключевом этапе.

Предварительный договор покупки должен содержать:

• Информация о покупателе
• Информация о продавце
• Полное описание недвижимости
• Юридический статус недвижимости
• Условия возвращения задатка
• Согласованная цена и порядок расчетов
• Ожидаемая дата завершения сделки.

На этом этапе можно согласовать либо задаток, либо опцион на покупку недвижимости:

1. Внесение задатка

В испанской практике задаток обычно составляет 10% от запрашиваемой цены (этот процент варьирует в зависимости от периода времени для завершения, а также от ряда других факторов).

В испанской практике задаток обычно составляет 10% от запрашиваемой цены

Как уже говорилось, задаток обычно не подлежит возврату. Инвестору следует очень хорошо подумать, прежде чем взять на себя обязательство и перешагнуть черту с внесением задатка.

Законодательство предоставляет полную свободу в плане того, как вести переговоры и составлять такие договоры. Суть в том, что необходимо избегать поспешных действий и тщательно отнестись к решению о внесении задатка за недвижимость.

Что испанский адвокат может сделать для покупателя на данном этапе?

Когда покупатель полагается на ипотеку, адвокат добавляет положение, согласно которому, если покупатель не в состоянии обеспечить ипотечное финансирование, удерживаемый 10% депозит возвращается в полном объеме.

Подумайте, например, о крупной коммерческой недвижимости на главной улице Мадрида или Барселоны, где помещения стоят миллионы евро. Включение такого положения может сэкономить покупателю несколько сотен тысяч евро, если сделка провалится.

Деньги передаются двумя разными способами:

Arras confirmatorias: авансовый платеж в размере 10% является частью цены и вычитается при завершении сделки. Если покупатель решает расторгнуть договор, он теряет первоначальный платеж и не имеет права требовать его возврата. Аналогично, продавец, отказывающийся от сделки, вынужден передать несостоявшемуся покупателю сумму денег, равную сумме депозита.

Arras penitienciales: первоначальный взнос в размере 10% также вычитается из продажной цены. Если покупатель отказывается от сделки, он полностью теряет первоначальный платеж. Если отказывается продавец, он будет вынужден заплатить двойную сумму. Данный пункт применяется ограниченно и, очевидно, приносит пользу покупателю больше, чем продавцу.

Мы настоятельно рекомендуем, чтобы эти деньги вносились только на счет уважаемой юридической фирмы (обычно это юридическая фирма продавца). 

2. Опцион на покупку недвижимости

Покупатель может быть заинтересован в возможности приобрести недвижимость, но не связывать себя обязательствами. Опцион обычно стоит от 10 до 15% согласованной цены продажи и устанавливает обязательства только для продавца.

Подумайте, например, о крупной коммерческой недвижимости на главной улице Мадрида или Барселоны, где помещения стоят миллионы евро

Продавец обязуется продать собственность в заранее оговоренные сроки покупателю. Если покупатель воспользуется своим право, сумма будет вычтена из продажной цены объекта.

Если же покупатель решает не совершать покупку и не использует свой опцион, он полностью теряет свой первоначальный платеж.

Стадия 3: Основной договор («Escritura»)

Третий и последний этап — основной договор с участием нотариуса.

Два предыдущих шага заложили основу для этого торжественного момента.

После подписания публичного договора купли-продажи — Escritura на испанском языке — покупатель официально становится собственником. Все связанные налоги (например, гербовый сбор, налог на передачу имущества и НДС) должны быть оплачены в первую очередь, иначе зарегистрировать имущество невозможно.

Это объясняет, почему регистрация имущества занимает несколько месяцев.

После завершения работы адвокат покупателя должен зарегистрировать договор в Реестре собственности. Регистрация предоставляет защиту erga omnes (от третьих лиц); это самый сильный тип общественной защиты.

Налогообложение и другие расходы

Испания административно разделена на семнадцать автономных сообществ.

Государство расширило возможности сообществ путем передачи налоговых полномочий.

Передача подразумевает, что сообщества обладают полной компетенцией принимать решения по определенным налоговым аспектам и учитывать региональные налоговые особенности от одного автономного сообщества к другому.

Полный список всех возможных налоговых нюансов в семнадцати регионах Испании явно превосходит размеры нашей статьи, поэтому мы рекомендуем обратиться за консультацией по вопросам налогообложения к нашим юристам.

После завершения работы адвокат покупателя должен зарегистрировать договор в Реестре собственности

Квалифицированный специалист рассмотрит ваш случай в индивидуальном порядке, предоставив разбивку всех налогов и прочих расходов по пунктам.

Ниже приводится предельно упрощенное налоговое обязательство, которое возлагается на покупателя при покупке коммерческой недвижимости в Испании:

• Покупка у частного лица: налог на передачу имущества (ITP) в размере 7-10%
• Покупка у девелопера или другого юридического лица: НДС (IVA) в размере 21% плюс гербовый сбор (AJD) в размере от 0,5 до 1,5%. 

Дополнительно муниципальный налог на увеличение стоимости земли может оплачиваться покупателем. Закон гласит, что его оплачивает продавец, но у местных принято возлагать эту статью расходов на плечи покупателя.

Помимо уплаты вышеуказанных налогов, покупатель несет следующие расходы:

Нотариальные сборы: 0,1-2%
Сборы за внесение в реестр: 0,1-2%
Услуги испанского адвоката: 1-2%
Услуги Gestoría (необязательно): 0,5-1%
Сборы за ипотеку (необязательно): 1–2%

Что нужно сделать после покупки помещения под бизнес?

Для регистрации недвижимости в Реестре собственности обычно требуется 2-3 месяца. Покупатель должен убедиться, что в выписке из реестра (Nota Simple) все соответствует. Лучше запрашивать выписку только через три месяца после сделки.

Вам следует открыть счет в испанском банке, если вы этого еще не сделали. Местные коммунальные компании не принимают зарубежные платежи.

После покупки объекта необходимо наладить как минимум следующие платежи:

• Налог на недвижимость IBI, который оплачивается ежегодно.
• Счета за уборку мусора, выставляемые 1-2 раза в год в зависимости от правил.
• Счета за коммунальные услуги, который оплачиваются ежеквартально в случае водоснабжения и ежемесячно в случае с электричеством.
• Счета, выставляемые ежеквартально Сообществом владельцев.

Вы также обязаны ежегодно платить подоходный налог за владение недвижимостью в Испании, для чего вам может потребоваться налоговое представительство в стране.

Что нужно сделать после покупки помещения под бизнес?

Наконец, что касается юридической стороны вопроса, иностранному инвестору целесообразно оформить завещание в Испании. Это не исключает действия завещания в своей стране, и ограничивается исключительно испанскими активами, сэкономив вашим наследникам время, деньги и нервы и в период скорби. Такова жизнь.

Чтобы обеспечить, насколько это возможно, безопасную процедуру покупки недвижимости в Испании, настоятельно рекомендуется нанять авторитетного юриста. Без квалифицированного специалиста это рискованная сфера.

Торговые помещения в Испании: статистика продаж и перспективы

В 2018 году было зарегистрировано сделок с торговыми помещениями в Испании на общую сумму порядка 3,6 миллиарда евро, что второй год подряд является лидирующий показателем среди всей коммерческой недвижимости в стране.

Несмотря на то, что сектор розничной торговли продолжает оставаться наиболее привлекательным для инвесторов, отсутствие новых площадей продолжает диктовать общее снижение доходности. В 2018 году было открыто арендопригодных площадей и 10 торговых комплексов, что довело плотность GLA до 358 метров на 1000 жителей.

В 2019 году планируется открытие 10 центров общей площадью более 260 тысяч кв.м.

Влияние экономической ситуации на развитие рынка

Восстановление экономики в последние несколько месяцев 2018 года способствовало продолжению роста ВВП, который достигал в среднем 2,5% в год. Тем не менее, было отмечено торможение экономического роста, связанное с целым рядом факторов.

Факторами, обусловившими замедление экономического роста, стали меньший вклад внешнего спроса и замедление роста частного потребления, а также экономическая и политическая неопределенность.

Рост расходов домашних хозяйств останавливается, поскольку сбережения, сделанные во время кризиса, истощаются, в результате чего они достигли исторического минимума. За 2018 год Индекс потребительского доверия CCI, опубликованный Центром социологических исследований (CIS), составил 98,3 балла, упав ниже психологического барьера в 100 баллов.

Торговые помещения в Испании: статистика и перспективы

Как сообщает Focus Economics, в ближайшем будущем экономический рост будет умеренным, с прогнозом ВВП на уровне 2,2% в 2019 году и 1,8% в 2020 году.

Тем не менее, эти цифры по-прежнему выше среднего по Еврозоне (1,4% за 2019 год), а также по таким экономикам, как Германия (1,3%) и Франция (1,4%). Согласно данным Focus Economics, уровень безработицы в ближайшие два года будет продолжать снижаться с 15,3% в 2018 году до 14,0% в 2020 году, способствуя созданию 800 тысяч рабочих мест.

Несмотря на замедление экономики, покупка торговой недвижимости в Испании все еще продолжает интересовать иностранных инвесторов, в том числе крупных игроков.

Согласно официальной статистике Испанской ассоциации торговых центров (AECC), по итогам 2018 года продажи торговых центров выросли на 45,485 миллиона евро. Последние данные, представленные в индексе ShopperTrack, подтверждают аналогичное количество посещений торговых центров с 2017 годом.

Одним из секторов, который определяет эффективность торговых центров, является мода, учитывая, что во многих центрах одежда и обувь составляет более 50% арендопригодной площади. По данным Acotex, в этом секторе падение продаж составило -2,2%.

Перспективы рынка торговой недвижимости Испании

Текущие складские и торговые площади в традиционных торговых объектах уже превышают 16,7 миллиона квадратных метров в 625 крупных комплексах по всей Испании.

В их число входят торговые центры, аутлет-комплексы, развлекательные центры, торговые парки и гипермаркеты. По сравнению с предыдущим годом площадь увеличилась на 1,7%.

Среди арендопригодных площадей доминируют так называемые традиционные продукты (торговые центры, рынки, торговые парки и гипермаркеты), составляющие около 95%.

Развлекательные центры фабричные магазины имеют наименьшее представительство — примерно 3% и 2% соответственно. В ближайшие два года ожидается увеличение формата торговых парков, учитывая имеющиеся возможности для развития.

Кроме того, будут открыты новые крупные фабричные точки, что позволит увеличить присутствие фабричного формата. С другой стороны, с 2007 года не было открыто ни одного крупного развлекательного центра. Основными причинами этого являются риск, связанный с данным форматом, снижение производительности и расширение услуг досуга в традиционных торговых центрах.

В распределении арендопригодных площадей по регионам доминируют Мадрид, Андалузия и Валенсия, на долю которых приходится почти 50% всех доступных торговых помещений.

Перспективы рынка торговой недвижимости Испании

Плотность арендопригодных площадей (за исключением гипермаркетов) в Испании составляет 302 кв.м. на 1000 жителей, что соответствует 16-й позиции в Европе и на 3% ниже среднеевропейского показателя — 312 квадратных метров. Испания существенно отстает от таких стран, как Великобритания (424 кв.м.), Франция (379 кв.м.) или Португалия (343 кв.м).

На рынке торговой недвижимости Испании отчетливо заметно изменение продукта: 45% открываемых площадей приходится на формат торговых парков.

VidanovaPark является лучшим примером нового поколения торговых парков, где важную роль играет отдых. Puerta de Algete и La Charca, объединенные в так называемые нишевые торговые парки, призваны удовлетворить потребности прилегающих районов, превратившись в удобную альтернативой обычному торговому центру.

Зрелость сектора можно увидеть в размере открываемых помещений. Например, Torrecárdenas (Альмерия) имеет площадь порядка 40 тысяч квадратных метров.

Созданный Bogaris торговый центр площадью 60 000 кв.м. призван восполнить нехватку современных объектов в районе с высокой населенностью и туристическим потенциалом.

Torrecárdenas предлагает разные услуги и технологии, которые являются отправной точкой для будущих открытий: крупнейший кинотеатр в Европе, зоны ухода за детьми, интенсивное наблюдение за транспортными средствами и интерактивные экраны по всему центру.

Несмотря на зрелость рынка торговой недвижимости и завершение запланированного строительства, последующие два года будут активными с точки зрения развития.

Главная причина заключается в том, что в ближайшие два года проекты, остановленные кризисом или вопросами городского планирования, наконец-то получат зеленый свет.

Это интересные проекты как с точки зрения концепции, так и с точки зрения рынка, на котором они находятся.

Из них торговый комплекс Laguna является самым амбициозным проектом не только по размерам (100 000 кв.м.), но и по колосальным инвестициям компании Lar España Real Estate Socimi в футуристические «вау-элементы». Его успех во многом обеспечивается отсутствием крупного торгового центра в городе с населением почти 700 000 человек.

На приведенной иллюстрации представлены объемы инвестиций в различные типы торговой недвижимости Испании по годам и суммы инвестиций (миллионов евро).

Объемы инвестиций в различные типы торговой недвижимости Испании по годам и суммы инвестиций (миллионов евро)

Покупка испанского промышленного помещения под бизнес

Рынок промышленной недвижимости в крупных городах страны характеризуется огромным предложением старых и относительно доступных объектов. В то же время строительство новых помещений ведется крайне медленными темпами, а значительный процент арендопригодных площадей в этом секторе активно перепрофилируются.

Если вы собираетесь купить промышленное помещение в Испании, выбор широкий. Это, пожалуй, самая разнообразная группа недвижимости со всевозможными архитектурными особенностями, площадями, оборудованием и предназначением.

Например, многие промышленные здания в Барселоне используются в логистике, текстильном секторе или высокотехнологичном производстве.

Цена квадратного метра такого помещения, как правило, невысокая.

Выбирая Барселону или Мадрид, нужно понимать, что речь идет о промышленно развитых городах. Как воспользоваться этими возможностями? Какой вид бизнеса можно разместить в промышленном помещении?

Предлагаем несколько интересных идей.

Производство мебели и домашнего интерьера

Это один из самых процветающих секторов в Испании, поскольку мебель и предметы интерьера сопутствуют динамичному рынку жилой недвижимости.

К сожалению, из-за многочисленных ограничений развивать такой бизнес в центре города сложно. Удаленные промышленные помещения на окраинах с транспортной доступностью идеально подходят для мебельного производства.

Прекрасная возможность для инвесторов, рассматривающих Барселону. Великолепная инфраструктура, наличие морского порта и приток рабочей силы способствуют успеху.

СТО и автомойки

Хотя размеры помещения значительно меньше, чем нужно в предыдущем секторе, промышленные помещения Испании часто переоборудуют в станции техобслуживания и автомойки. Чем больше у вас услуг, тем более высокую доходность можно обеспечивать.

В нашем каталоге коммерческой недвижимости предлагается множество подходящих промышленных зданий, где можно открыть СТО.

Промышленные помещения Испании часто переоборудуют в станции техобслуживания и автомойки

Спортивные залы

Использование просторных лофтов и ангаров для создания спортзала имеет большое преимущество. Это, прежде всего, цена квадратного метра. Благодаря размерам клиенты получают лучшие бытовые условия, а выбор тренажеров можно увеличить.

Кроме того, ценовой фактор привлечет большое количество посетителей. Все больше спортзалов в крупных городах Испании обосновываются в этом типе помещений. Это особенно актуально, если вы предлагаете 24-часовой сервис.

Большие рестораны

Казалось бы, заводской цех не имеет ничего общего с гастрономией.

На самом деле, если промышленное здание находится рядом с торговым центром, ресторанный бизнес становится одним из лучших вариантов его использования.

Промышленные здания, хорошо оформленные и подготовленные, могут принести существенную прибыль инвесторы. Опять же, цена квадратного метра минимальна.

Кроме того, в таком заведении разместятся сотни людей.

Не стоит забывать, что перепрофилирование промышленных объектов под ресторанный, гостиничный или другой бизнес может натолкнуться на железобетонную стену испанской бюрократии. Наши адвокаты помогут решить проблемы инвестора.

Что обязательно учитывать при купле-продаже коммерческой недвижимости в Испании?

Если покупка дома считается самой важной в жизни человека, покупка коммерческого помещения может означать нечто более важное и ответственное. От вашего правильного решения зависит, сможете ли вы получить ожидаемую доходность от вложенных инвестиций.

Если покупка дома считается самой важной в жизни человека, покупка коммерческого помещения может означать нечто более важное и ответственное

Оцените местоположение объекта

Выберите хороший район с перспективами повышения стоимости, так как это фундаментальный фактор для успешного инвестирования в недвижимость.

Расположение бизнеса является ключевым фактором, поэтому мы подберем для вас помещения с заданными характеристиками в динамичных и оборудованных районах Барселоны, Мадрида, Валенсии или других городов Испании.

Первые линии мегаполисов практически заполнены крупными компаниями.

Но цель любого бизнеса — находиться как можно ближе к своему типу клиентов. Рассмотрите районы, где сконцентрированы потоки нужных вам людей. С этой целью мы проводим исследование рынка, определяем проходимость и конкуренцию возле объекта.

Проанализируйте динамику цен

Перед покупкой помещения под бизнес важно изучить динамику цен в этом районе для аренды или продажи, в зависимости от того, являются инвестиции краткосрочными или долгосрочными.

Наши консультанты могут провести детальный анализ местного рынка и подобрать подходящий объект для ваших инвестиций. 

Определитесь с назначением объекта

Коммерческие помещения бывают разные — промышленные и логистические объекты, гостиницы, офисы, помещения под ресторанный бизнес — характеристики необходимо продумывать заранее.

Достаточно ли места для ведения бизнеса?
Подходящее ли соседство?
Возможно и легко ли получить разрешения на ведение деятельности?

Всегда помните, что в Испании действуют достаточно жесткие муниципальные правила, охраняющие экологию, здоровье, безопасность и покой жителей. Может получиться, что купленный объект принципиально не подходит для вашего бизнеса.

Коммерческие помещения бывают разные — промышленные и логистические объекты, гостиницы, офисы, помещения под ресторанный бизнес

Перед покупкой не забудьте получить консультацию нашего испанского адвоката, который оценит пригодность того или иного помещения в контексте вашего бизнес-плана.

Оцените технические характеристики продаваемой недвижимости

Чтобы приступить к работе немедленно, без значительных расходов на ремонт и модернизацию, оцените технические характеристики и состояние объекта. Потребуется ли вам ремонт электрической проводки? Перепланировка, которую нужно узаконить? Усовершенствование системы вентиляции и кондиционирования?

Проверьте, соответствует ли помещение законам о доступе для людей с ограниченными возможностями. Если нет, владельца бизнеса заставят оборудовать доступ за свой счет.

Учитывайте, что испанское законодательство требует получения официальных разрешений на самые мелкие ремонтные работы, которые в России принято выполнять самовольно.

Продумайте управление бизнесом

Личное управление бизнесом — важный аспект, который обеспечивает высокую гибкость и мобильность, позволяя при этом экономить на услугах управляющей компании.

Если вы живете в Испании, желательно покупать коммерческую недвижимость в пределах своего населенного пункта, а не в другом районе, чтобы лично решать текущие проблемы.

Если вы живете в Испании, желательно покупать коммерческую недвижимость в пределах своего населенного пункта

С другой стороны, если вы ищете выгодные объекты под бизнес или сдачу в аренду по территории всей страны, мы готовы взять на себя вопросы управления делами, вплоть до получения лицензий и выполнения ремонтно-строительных работ под ключ.

Заручитесь надежной профессиональной поддержкой

Чтобы гарантировать успех инвестиций, особенно если инвестор не является экспертом в определенной сфере, желательно заручиться профессиональной поддержкой.

Во время приобретения любого имущества в Испании необходимо представить и позаботиться о множестве документов. По этой причине убедитесь, что вы контролируете все муниципальные и градостроительные нормы, чтобы избежать проблем с местными властями.

Пока вы думаете об инвестициях в испанскую коммерческую недвижимость, предлагаем ознакомиться с каталогом наших объектов. Вашему вниманию предлагаются рестораны и отели, склады и помещения под магазин на любой бюджет.

Почему нужен специалист по коммерческой недвижимости?

Если вы бывали в Барселоне или Валенсии, то уверены, что знаете достаточно агентов и управляющих компаний, которым можно доверить покупку и контроль над инвестициями.

Конечно, в каждом районе испанских мегаполисов можно найти по 3-4 подобных компании. Проблема в том, чтобы сделать правильный выбор. Имейте в виду, что большинство агентств недвижимости в той же Барселоне сосредоточены на квартирах, а не на бизнесе.

У них на самом деле нет конкретного плана по коммерциализации такого типа помещений, что не мешает выставлять объявления и ждать, пока клюнет неопытный инвестор.

В Испании, как и в других европейских странах, сектор жилья и коммерческих помещений — это два совершенно разных рынка, как для продажи, так и для аренды.

Если вы бывали в Барселоне или Валенсии, то уверены, что знаете достаточно агентов и управляющих компаний, которым можно доверить покупку и контроль над инвестициями

В то время как апартаменты в Барселоне отличаются повышенным спросом и небольшим предложением (если говорить о рыночных ценах), многие коммерческие объекты, которые выходят на рынок, месяцами пустуют в силу ряда причин. Их трудно сдать в аренду или продать.

Если вы решили инвестировать в помещение под бизнес, ищите только те агентства по недвижимости, которые специализируются на коммерческих помещениях и наработали соответствующие контакты в этом секторе.

Обычно это фирмы с обширным штатом, которые отлично знают торговлю, муниципальные правила, привыкли вести переговоры с инвесторами и менеджерами. Они имеют дело с более сложными договорными отношениями и формулами аренды для достижения цели.

Наша компания собрала именно такую команду специалистов.

Мы предоставляем услуги инвесторам из России, Украины, Беларуси и Казахстана, которые испытывают трудности с коммерциализацией помещений из-за недостатка опыта и связей.

Если сейчас или в будущем вы думаете об аренде, покупке или продаже коммерческой недвижимости в Испании, или вы обнаружите, что ваши друзья или родственники нуждаются в специализированных услугах такого свойства — обращайтесь, всегда будем рады помочь.

Регионы Испании для жизни, инвестиций и бизнеса: видео

Назад Далее

Услуги в Испании:

•   Гражданство Испании для инвесторов в течение 1,5-2 лет: легальное получение паспорта - консультация испанского юриста в Москве
•   Надёжные инвестиционные проекты и гарантированная помощь торговых палат Каталонии, Валенсии и Андорры при их реализации
•   Инжиниринг и возведение объектов в любой точке мира - промышленный, энергетический, экологический и инфраструктурный секторы
•   Урегулирование нестандартных вопросов на территории Испании - возможно подключение органов власти на уровне правительства


•   Поддержка инвесторов и бизнесменов
•   Коммерческая и жилая недвижимость
•   Проектирование и строительство
•   Юридические и адвокатские услуги
•   Консультации и администрирование

  Полный список наших услуг


Для получения дополнительной информации напишите нам или позвоните по телефону: +34 653 403807.