Покупка отеля в Испании на берегу моря и в крупных городах: анализ рынка и доходность - лучшие места для инвестиций в гостиничный бизнес


Покупка отеля в Испании на берегу моря и в крупных городах: анализ рынка и доходность - лучшие места для инвестиций в гостиничный бизнес

Предлагаем актуальную информацию о состоянии и перспективах гостиничного рынка для российских инвесторов, которые планируют купить отель в Испании.

Инвестиции в гостиничный бизнес Испании установили рекорд в 2018 году, когда международные и местные инвесторы вложили 4,8 миллиарда евро (5,5 миллиарда долларов) в существующие гостиницы, объекты для реконструкции и ремонта и участки под застройку.

Строительство новых гостиничных комплексов в настоящее время, как правило, нецелесообразно, а в ряде случаев ограничено местными правилами.

Поэтому большинство инвесторов рассматривают покупку действующего отеля в Испании как оптимальную возможность для быстрого выхода на новый европейский рынок.


Особенности купли-продажи отеля в Испании

Успешный и безопасный процесс купли-продажи гостиничного бизнеса в Испании должен быть четко структурированным и профессиональным.

Только опытный консультант, который контролирует сделку от начала до конца, может застраховать инвестора от неприятных сюрпризов, в том числе связанных с местным законодательством.

Существует три ключевых аспекта купли-продажи отеля:

Экономический: рентабельность инвестиций
Юридический: безопасность сделки и лицензирование деятельности
Технический: соответствие состояния объекта заявленной цене.

Если юридическая часть сделки организована правильно, а техническая экспертиза недвижимости и анализ рынка выполнены основательно, вы можете рассчитывать на выгодное и надежное вложение средств.

Фундаментальный аспект инвестирования — это эксклюзивное предложение.

Серьезные покупатели, как правило, избегают покупки активов, которые находятся в руках нескольких посредников, поскольку тот факт, что владелец не передал свое дело одной профессиональной компании, говорит о многом.

Юридические аспекты покупки гостиничного бизнеса

Особое внимание следует уделить полной и комплексной юридической экспертизе, учитывая сложность гостиничной деятельности в некоторых муниципалитетах, получение ряда разрешений, соблюдение трудовых договоров с персоналом и тому подобное.

Как правило, проблемы возникают в связи с административными вопросами и вопросами лицензирования. Необходимо учитывать, что многие гостиницы работают годами, и были проведены ремонты, работы по модернизации, благоустройству и так далее — а ведь нормативная база постоянно меняется.

Когда наступает момент провести сделку с этими активами, возникают осложнения.

Эти осложнения, если их не проанализировать в контексте предыдущей работы гостиницы, могут негативно повлиять на прибыльность сделки и превратить то, что априори выглядело как отличный бизнес, в финансовый тупик.

Наши юридические консультанты обращают внимание на следующие аспекты:

1. Трудовые договоры и взносы социального обеспечения

Гостиничный бизнес трудоемкий, поэтому для его содержания необходим обширный штат. Одной из важнейших статьей расходов любого отеля являются расходы на персонал.

Особенности купли-продажи отеля в Испании

Если не планируется продолжать работу с нынешним менеджментом гостиницы или с некоторыми руководителями отделов, если штат отеля слишком большой и должен быть скорректирован, нужно обсудить компенсацию работникам при увольнении.

Анализ законности составления трудовых договоров, соблюдение коллективных договоров и ознакомление с ними работников — один из главных моментов, которые необходимо изучить при подготовке к покупке гостиничного комплекса.

Нарушение трудового законодательства в Испании сурово наказывается.

2. Лицензии и разрешения

В дополнение к проверке статуса и действия лицензии на ведение гостиничного бизнеса необходимо будет обратить внимание, что смена владельца отеля не подразумевает потерю определенных субсидий или государственной помощи.

Наши юристы проверят, чтобы в городе не было непредвиденных обстоятельств, которые потенциально способны повлиять на отель, привести к санкциям или даже сносу здания.

В гостиницах, расположенных на берегу моря, еще одна проблема. Если она подпадает под действие «Закона о побережье», отельеру потребуются дополнительные разрешения.

В плане лицензирования инвесторам необходимо продумывать все до мелочей, включая лицензию на обработку пищевых продуктов для кухни гостиничного ресторана.

Юристы проверят статус торговой марки, приобретенных брендов и все остальное.

3. Контракты с туроператорами и поставщиками

Действующие контракты с оптовиками и туристическими агентствами требуют внимательного анализа перед покупкой отеля. Может выясниться, что эти обязательства, продолжительность и другие условия способны негативно повлиять на ведение бизнеса.

Хотя это кажется второстепенным вопросом, договоры с поставщиками и банками заслуживают пристального внимания иностранного инвестора.

5. Судебные и административные процедуры

Любое судебное разбирательство, даже на предварительном этапе, должно быть проанализировано, потому что результат может повлиять на жизнеспособность бизнеса.

Также следует проверить любые административные процедуры, которые могут привести к штрафным санкциям, потере лицензии, уменьшению площади участка и сносу гостиницы.

Напомним, что гостиничный бизнес является четко регламентированной деятельностью, в которую вмешиваются всевозможные администрации: органы инспекции здравоохранения или туризма, агентство по защите данных и так далее.

Это некоторые из ключевых пунктов, которые следует проанализировать перед покупкой отеля. Не будем забывать также о вечно актуальной налоговой проблеме, к которой нужно подходить с должным профессионализмом и строгостью.

Наши налоговые консультанты проведут предварительные расчеты и помогут вам досконально разобраться в особенностях испанского налогообложения.

Виды туристического жилья в Испании: куда инвестировать?

Несомненно, туризм является одним из самых мощных двигателей экономики Испании, создающим значительное количество рабочих мест по всему полуострову. Когда мы говорим о туризме и вариантах размещения гостей, мы склонны ограничивать этот предмет отелями.

Тем не менее, в Испании активно развиваются другие виды туристического жилья, включая бюджетные хостелы, просторные кемпинги, а также экзотические старинные paradores.

Hotels

Отели в Испании являются основным вариантом размещения туристов.

Вниманию российского инвестора предлагаются современные 4- и 5-звездочные гостиничные комплексы (наиболее востребованные в крупных городах), а также бюджетные отели, ориентированные на командировочных, студентов и пожилых людей, которые предпочитают минимальный уровень услуг за скромную плату.

Paradores

Древние замки, дворцы, заброшенные монастыри приспособлены к комфорту XXI века.

Эти экзотические комплексы предлагают более 10 000 гостиничных мест по всей Испании, удивляя гостей развлекательными мероприятиями среди красивых природных ландшафтов.

Виды туристического жилья в Испании: куда инвестировать?

Несомненно, это один из самых интересных вариантов для инвестиций.

Apartamentos turísticos

Туристическая аренда квартир в таких городах, как Барселона и Мадрид, растет фантастическими темпами. Создается впечатление, что буквально каждый житель мегаполиса с лишними деньгами покупает квартиры для сдачи в аренду.

Квартиры доступней гостиничных номеров, поэтому они являются серьезным конкурентом традиционному гостиничному бизнесу. Они предлагают все удобства, хорошо меблированы и очень востребованы как в курортных районах, так и в крупных городах.

В рамках этого варианта размещения также предлагаются бунгало, шале и виллы.

Hostales & Pensiones

Хостелы и пансионаты дешевле традиционных гостиниц.

Они считаются отличным вариантом для туров выходного дня или для путешественников с ограниченным бюджетом. Хотя в некоторых из них приходится разделить ванную комнату с соседями, в целом, это удобные помещения с теплой домашней атмосферой.

Alojamientos singulares

Каждый регион Испании предлагает уникальные варианты размещения туристов. Los Pasos в Галисии, Masias в Каталонии, Hasiendas в Андалусии, Hospederias в Кастилии и Арагоне.

Alojamientos singulares представляется собой небольшое уединенное жилище на единственного гостя или отдельную семью. В этом отношении креативность испанских отельеров не знает границ — помимо привычных домиков, вы можете встретить переоборудованные до современного уровня вагончики, ангары и др.

Albergues

Испанская сеть молодежных хостелов или общежитий предлагает более 250 таких туристических объектов, идеально подходящих для студентов, молодых туристов и путешественников с очень ограниченным бюджетом.

Например, для паломников, которые устремляются по Пути Святого Иакова (Камино-де-Сантьяго), работают специальные приюты, в которых от гостей ожидают лишь небольшое добровольное пожертвование.

B & B

Это частные дома, которые предлагают номера с завтраком для своих гостей, отсюда и концепция. В некоторых номерах есть собственные ванные комнаты, в других общие.

Здесь владелец, который также проживает под одной крышей с постояльцами, нередко ограничивает доступ к местам общего пользования по расписанию. Впрочем, этот факт выглядит мелочью для экономных туристов, учитывая цену проживания.

B & B наиболее популярны в небольших испанских городках. 

Hotel Resort

Это доминирующий вариант размещения туристов на берегу моря.

Проживание в туристических комплексах с полным перечнем услуг для гостей, ищущих отдыха и множества развлечений. С огромными бассейнами и спортивными сооружениями, спа-салоном, эксклюзивными клубами, роскошной обстановкой и групповыми развлечениями — одним словом, все включено.

Campings Turísticos

Размещение в туристических кемпингах очень популярно среди путешественников на собственном автотранспорте. Площадки для кемпинга разграничены, тут предлагаются услуги наблюдения, питьевая вода, электричество и все необходимое.

Glamping

Объединение слов Glamour + Camping становится все более актуальным в мире путешествий, потому что оно совмещает в себе преимущества отдыха на природе (кемпинг), с гастрономией и комфортом роскошного 5-звездочного отеля (гламур).

Перечисленные варианты дают безграничные возможности и одновременно представляет собой динамичную конкурентную среду, с которой вам придется считаться каждый день.

Сколько стоит гостиничный бизнес в Королевстве?

Входной порог в гостиничный бизнес относительно высокий.

Средняя стоимость отелей в Испании составляет 3 миллиона евро, однако крупные действующие гостиницы доходят до 30-35 миллионов, особенно если речь идет о динамичных курортных районах.

Сколько стоит гостиничный бизнес в Королевстве?

Конечно, небольшие хостелы в провинциальных городах реально приобрести буквально от 600-700 тысяч евро. В настоящее время средняя цена квадратного метра этого типа объектов составляет 1500 евро, но по всему рынку наблюдается поступательный рост цен.

Самыми доступными регионами для покупки гостиницы сейчас считаются Галисия, Арагон, Эстремадура и Наварра. Автономное сообщество Мадрид, Каталония, Валенсия, Канарские и Балеарские острова, Андалусия — лидеры по стоимости гостиничного бизнеса.

Где купить отель в Испании: анализ крупнейших городов

Чтобы представить состояние гостиничного рынка и инвестиционные перспективы покупки отеля в Испании, предлагаем вашему вниманию анализ показателей по 14 крупным городам: Барселона, Сан-Себастьян, Пальма, Кадис, Малага, Мадрид, Севилья, Бильбао, Валенсия, Сантандер, Аликанте, Кордова, Гранада и Сантьяго-де-Компостела.

Мы обратили особое внимание на перспективы развития рынков и сравнение гостиничного бизнеса Барселоны и Мадрида — наиболее привлекательных инвестиционных направлений.

В этом отчете используются общедоступные источники, в том числе EXCELTUR, Национальный статистический институт (INE), а также AENA (Испанские аэропорты и аэронавигация), Министерство развития Испании и прогнозы компании Christie & Co.

Отличная связь, улучшение предложения и рост спроса, поддерживаемый международным сегментом, восстановлением индустрии MICE, приводят к тому, что городские направления Испании достигли рекордных показателей в 2018 году.

В 2018 году Барселона зарегистрировала самое большое количество ночевок в Испании и осталась городом с самым высоким значением RevPAR (доход на доступный номер в день).

Мадрид выделился как средоточие самых дорогих гостиничных комплексов с семью проектами пятизвездочных отелей на разных этапах строительства.

Севилья, Бильбао и Валенсия в последние годы наблюдали самый значительный рост ключевых показателей эффективности отелей.

Такие города, как Сан-Себастьян, Малага, Пальма-де-Майорка и Кадис, выигрывают от морского побережья и показывают самую высокую доходность отелей после Барселоны.

Мадрид и Барселона являются наиболее востребованными городами для инвестиций.

Ключевые тренды гостиничного бизнеса Испании

В последние годы инвесторы, которые покупают гостиницы в Испании, отметили положительные изменения местного рынка.

Помимо улучшения транспортной доступности наблюдается меньшее влияние сезонности спроса и упрощение правил ведения бизнеса.

Многомиллионные потоки туристов и восстановление платежеспособного внутреннего спроса вызвало рост процента заполняемости отелей, средней длительности пребывания и доходности гостиничных предприятий в целом.

Отличная инфраструктура: Во всех крупных городах страны есть аэропорт. В общей сложности проанализированные 14 аэропортов составили 74,4% от общего пассажиропотока в Испании в 2018 году. Во всех наблюдался рост с 2014 года при совокупном среднегодовом темпе роста (CAGR) 8,1%.

Уменьшение влияния сезонности: городские направления мало подвержены сезонности, и аналитики рынка отметили дальнейшее уменьшение зависимости отелей от высокого сезона в 2018 году. Это возможно, в том числе, за счет инновационных предложений в межсезонье и развития MICE.

Средняя длительность пребывания растет: средняя длительность пребывания в гостиничных номерах в проанализированных городах составляет 2,3 дня, что ниже среднего по стране (3,2 дня) и остается стабильным с 2014 года.

4-звездочные и 5-звездочные отели на подъеме: Текущее предложение гостиниц в исследуемых городах сбалансировано по категориям четыре звезды и три звезды, что составляет 84,8% от общего предложения. Тем не менее, большая часть запланированных проектов приходится на 4 и 5 звезд (80,1%).

Увеличение доходности номеров: По сравнению с 2014 все проанализированные города в 2018 показывают рост RevPAR на 6,9% (CAGR 2014-2018), сопровождаемый увеличением средней стоимости номера (ADR) на 5,5% и незначительным увеличением заполняемости отелей на 1,3%.

Иллюстрация: анализ показателей дохода на доступный номер в день, средней стоимости номера и процента заполняемости отелей Испании по результатам 2018 отчетного года.

Иллюстрация: анализ показателей дохода на доступный номер в день, средней стоимости номера и процента заполняемости отелей Испании по результатам 2018 отчетного года.

Доступность испанских гостиниц по воздуху

В 2018 году 14 аэропортов крупнейших городов приняли 74,4% от общего количества авиапассажиров в Испании. Во всех аэропортах зарегистрирован постоянный прирост пассажиропотока со среднегодовыми темпами + 8,1% (2014-2018 годы).

Эта тенденция продолжилась в 2018 году с ростом на 6,8%. Перечисленные аэропорты обслуживали в основном зарубежный сегмент (72,6%), в котором доминируют гости из Германии (11,3%) и Великобритании (14,1%).

Ryanair и Vueling были бюджетными авиакомпаниями, зарегистрировавшими наибольшее количество пассажиров (17,8% и 16,8% соответственно), в то время как Iberia стала самой популярной авиакомпанией полного цикла (9,2%).

Мадрид, Барселона и Пальма приняли 52,0% общего числа пассажиров в стране.

Аэропорт «Адольфо Суарес Мадрид — Барахас» с 57,9 миллиона пассажиров был наиболее загруженным испанским аэропортом и пятым в Европе, за ним следует аэропорт «Барселона — Эль-Прат» с пассажиропотоком 50,2 миллиона (второй в стране и шестой в Европе).

Иллюстрация: пассажиропоток крупнейших испанских аэропортов (в миллионах пассажиров) с указанием рейтинга аэропорта по стране в 2018 году.

Иллюстрация: пассажиропоток крупнейших испанских аэропортов (в миллионах пассажиров) с указанием рейтинга аэропорта по стране в 2018 году.

Количество ночевок в городских отелях

В 2018 году в 14 городах Испании было зарегистрировано 31,1% от общего числа прибывших (32,7 миллиона) и 21,9% всех ночевок (74,3 миллиона).

В то время как число ночевок в стране оставалось стабильным (-0,1%) в 2018 году под влиянием небольшого снижения на курортных рынках (-1,3%), спрос в анализируемых городах вырос на 2,9%, закрепив устойчивую тенденцию с 2014 года.

В результате отличной доступности, экономической стабильности и улучшения качества предложения международный сегмент постоянно увеличивался (+6,1% CAGR), составив 69,9% от общего количества ночевок в 2018 году.

Сегодня в Испании растет стоимость гостиничного номера, а рост внутреннего спроса тормозится (+1,3% CAGR), так как он более чувствителен к ценам, чем зарубежный сегмент.

Количество ночевок в отелях крупнейших городов Испании (2018) и среднегодовой темп роста (CAGR) за четырехлетний период 2014-2018

Иллюстрация: количество ночевок в отелях крупнейших городов Испании (2018) и среднегодовой темп роста (CAGR) за четырехлетний период 2014-2018.

Главные направления гостиничного бизнеса Испании

Представляя 53,7% от общего количество ночевок в 2018 году, Барселона и Мадрид оказались крупнейшими направлениями гостиничного бизнеса страны. Здесь отмечен существенный рост спроса — 2,0% и 2,7% соответственно, поддерживаемый преимущественно иностранными туристами.

В то время как внутренний сегмент в Мадриде оставался стабильным, в Барселоне наблюдалось снижение числа ночевок на 6,4% на фоне политической ситуации.

С общим количеством ночевок 9,2 миллиона Пальма-де-Майорка оказалась третьим направлением в Испании и заняла второе место по росту спроса в 2018 году (+5,8%).

Гостиницы Малаги продемонстрировали наибольшее увеличение спроса (+6,7%), которое связано с рекордным притоком внутренних и иностранных туристов в регионе.

В Севилье и Валенсии также наблюдался значительный рост числа ночевок (+5,7% и +5,0%), и они оказались городами, которые выросли больше всего за последние четыре года (+8,0% и +6,2% CAGR 2014-2018 соответственно).

В 2018 году столица Страны Басков Бильбао насладилась плодами ярких международных мероприятий, таких как MTV Europe Music Awards и 2 европейских кубка по регби. Новый виток туризма привел к увеличению числа ночевок на 3,1%.

Сан-Себастьян отметился достойным среднегодовым ростом 5,7% с 2014 года.

Хотя туризм в Гранаде в 2018 году восстановился (+3,5% по сравнению с 2017 годом), сделав регион шестым туристическим направлением Испании, плохие погодные условия сказались на Кордове. Непогода в марте и апреле, считавшихся здесь самым высоким сезоном, обуславливают первое падение спроса на -3,1% за четыре года.

Отели Сантьяго-де-Компостелы зафиксировали наибольшее снижение в 2018 году (-7,9%) из-за значительного числа однодневных посетителей и небывалого бума на рынке туристических апартаментов, в том числе нелегальной аренды.

Основные источники клиентов городских отелей в 2018 году

Туристический спрос в проанализированных городских направлениях смещается в сторону международного сегмента, который составил 69,9% общего числа ночевок в 2018 году.

При этом Пальма и Барселона являются «самыми международными» направлениями.

Гранада и Бильбао олицетворяют сбалансированное сочетание спроса между внутренним и международным сегментами, а Сантандер оказался рынком, в основном ориентированным на внутренний туризм — 72,6% от общего числа ночевок в гостиницах.

Иллюстрация: соотношение испанских (голубой) и иностранных (серый) постояльцев в гостиницах крупнейших городов Испании по результатам 2018 года.

Иллюстрация: соотношение испанских (голубой) и иностранных (серый) постояльцев в гостиницах крупнейших городов Испании по результатам 2018 года.

Уменьшение сезонности в гостиницах Испании

Сезонность (высокий, средний и низкий) часто варьирует в зависимости от профиля направления, местоположения, климата и основных источников постояльцев отеля.

Высокий сезон для отелей внутренних городов продолжается с марта по май, а приморские муниципалитеты города демонстрируют самый высокий спрос в летние месяцы (июнь, июль, август и первая половина сентября).

Благодаря расположению на острове Майорка, который является консолидированным курортом, Пальма была городом с наибольшей зависимостью от высокого сезона, где в летние месяцы сосредоточено 56% ежегодных ночевок.

Северные города Сантьяго-де-Компостела, Сантандер и Сан-Себастьян также испытывали сильную сезонность. С другой стороны, культурный и деловой центр Мадрид был городом с самой низкой сезонностью: летом отели приняли только 35% постояльцев.

Благодаря постоянным усилиям инвесторов по внедрению инновационных услуг, а также динамичному развитию выставочной индустрии, испанские отели все меньше зависимы от сезонного спроса. Даже в межсезонье страна принимает тысячи международных мероприятий разного уровня, в которых участвуют миллионы гостей.

В 2018 году сезонность сократилась в среднем на 4,5% по сравнению с 2014 годом.

Например, в Сан-Себастьяне было зафиксировано наибольшее снижение зависимости от высокого сезона (-12,4% / 2014), за ним следует Аликанте (-8,8%) и Барселона (-8,6%).

Средняя длительность пребывания в гостиницах

В проанализированных городах в 2018 году средняя длительность пребывания составила 2,3 суток, что ниже среднего в стране (3,2 суток).

Показатель рассчитывался с учетом городских и курортных направлений, где клиенты бронируют отели в среднем на 5 суток.

Благодаря курортному компоненту Пальма-де-Майорка стала рынком с самой высокой средней продолжительностью пребывания в 2018 году (3,8 дня), за которой последовали Барселона (2,5 дня), Кадис (2,4 дня) и Аликанте (2,3 дня).

С другой стороны, Кордова (1,6 дня), Гранада (1,8 дня) и Сантьяго-де-Компостела (1,8 дня) зарегистрировали самую короткую среднюю продолжительность пребывания постояльцев.

Валенсия испытала наибольшее увеличение средней продолжительности пребывания, с положительным CAGR +2,8%. За Валенсией следуют Кадис (+2,6%) и Кордова (+1,6%).

Иллюстрация: показатели сезонности испанских гостиниц и их динамика.

Иллюстрация: показатели сезонности испанских гостиниц и их динамика.

Предложение гостиничного рынка крупных городов

В 14 крупнейших городах насчитывалось 1456 отелей и 149 050 номеров, что составляет 22,2% от общего количества гостиничных номеров в Испании.

Четырехзвездочная категория составляет наибольшую долю (58,3%), затем следуют трехзвездочные (22,5%) и пятизвездочные гостиницы (11,7%).

Брендовые отели составляют 68,1% общего объема, при этом Meliá Hotels International (3,6%), Catalonia Hotels & Resorts (3,0%) и NH Hotel Group (2,9%) входят в тройку лидеров.

Мадрид (38,5 тысячи) и Барселона (37,5 тысячи) стали городами с наибольшим количеством номеров, на третьем месте следует Пальма (25,6 тысячи). Кадис зарегистрировал наименьшее предложение гостиничных номеров (1,1 тысячи).

В сегменте пятизвездочных гостиниц также доминируют Барселона (6,2 тысячи) и Мадрид (5,4 тысячи), что в совокупности составило 66,7% общего числа пятизвездочных номеров во всех городах Испании.

Тем не менее, Сантьяго-де-Компостела и Барселона были рынками с наибольшим процентом роскошных номеров (оба на уровне 16,4% текущего предложения отелей в каждом городе).

В 2018 году в крупнейших городах был открыт 71 отель с 6 769 новыми номерами.

Максимальная активность инвесторов отмечается в сегменте четырехзвездочных гостиниц, которые строят ударными темпами (32 объекта). За ними со значительным отрывом следуют пятизвездочные отели (18) и трехзвездочные (17).

Брендовые гостиницы представляют 79,2% от общего числа новых номеров, причем Eurostars Hotels (10,2%) и Meliá Hotels & Resorts (8,2%) - бренды с наибольшим количеством открытий в прошлом году.

Несмотря на ограничения в плане получения новых лицензий, Мадрид (+1677 номеров), Барселона (+1514) и Пальма (+1390) отметили значительный рост предложения.

Иллюстрация: количество доступных гостиничных номеров по городам Испании (2018).

Иллюстрация: количество доступных гостиничных номеров по городам Испании (2018).

Ближайшие планы строительства городских отелей

Аналитики EXCELTUR сообщают, что в 14 крупнейших городах утверждено 106 проектов гостиничных комплексов с общим количеством номеров порядка 10 300, что соответствует росту нынешнего предложения на 7%. Основными инвесторами стали испанские гостиничные группы (82% проектов).

TSH (The Student Hotel) представит большинство номеров в исследуемых городах (+10,3% по сравнению с нынешним предложением в Мадриде, Барселоне и Сан-Себастьяне), за которым идет Marriott International (+6,2% в Мадриде, Севилье и Валенсии) и Riu Hotels & Resorts (+5,6% предложения в Мадриде).

Несмотря на муниципальные ограничения, введенные в 2017 году, строительство отелей в Барселоне ведется. Каталонская столица сообщает о наибольшем количестве гостиничных проектов (2 377 номеров).

Это объясняется тем, что действующие проекты получили лицензии до принятия решения о моратории (Seventy Barcelona, Me by Melia, The Student Hotel в районе 22@ и Leonardo Royal Fira Barcelona в Marina del Port). Также ведется строительство Hard Rock Hotel в Сант-Адриа-дель-Бесос, рядом с Барселоной.

Мадрид является вторым городом по объему будущих предложений с 2249 номерами, за испанской столицей с большим отрывом следует курортная Малага — 1415 номеров.

Наибольшее увеличение числа гостиничных номеров отмечают Малага (+30,6%), Кадис (+43,6%) и Сан-Себастьян (+33,5%).

Иллюстрация: распределение новых испанских гостиниц по категории в 2018 году

Иллюстрация: распределение новых испанских гостиниц по категории в 2018 году.

Благодаря семи фешенебельным отелям, запланированным в ближайшие годы, Мадрид станет первым городом по количеству пятизвездочных номеров, превзойдя Барселону.

Ключевые показатели гостиничного бизнеса 2018

Рост гостиничного бизнеса в Испании оставался стабильным в течение периода 2014-2018 (+8,0% CAGR). После значительного роста в 10,1% в 2017 году RevPAR умеренно вырос в 2018 году на 2,1%, на что повлияла средняя стоимость номера (+0,9%).

В целом, по всем крупным городам доходность гостиничных номеров увеличивается, несмотря на временные флуктуации из-за политической ситуации в Каталонии.

В 2018 Барселона оставалась лидером по доходу на доступный номер в Испании (99 евро). Правда, после стабильного роста в течение 2014-2017 годов (в среднем 8,0% ежегодно), город пережил падение RevPAR на 2,6% в результате как снижения стоимости гостиничных номеров на 2,1%, так и уменьшения заполняемости гостиниц на 0,5%.

В то время как Сан-Себастьян достиг самой высокой средней стоимости номера в Испании (134,5 евро), Пальма зарегистрировала самый высокий уровень заполняемости (81,0%).

В обоих городах в 2018 году наблюдался значительный рост RevPAR, составивший 5,9% и 5,8% соответственно — это связано с притоком туристов и подорожанием номеров.

Кадис был четвертым городом Испании по доходу на доступный номер в сутки (75,6 евро), за ним следует Малага с ростом на 5,9% и самым высоким показателем RevPAR (73,9 евро).

После уверенного роста на 14,5% в 2017 году мы отметили стабилизацию показателей отелей Мадрида из-за консолидации ADR (-0,1%) и небольшого увеличения заполняемости (+1,6%).

Севилья, Бильбао и Валенсия были городами с самыми быстрым ростом RevPAR в 2018, по сравнению с 2014 годом, а также с устойчивыми темпами среднегодового роста (CAGR) по +11,6%, +10,7% и +10,5% соответственно.

Сантандер и Аликанте продемонстрировали аналогичные тенденции RevPAR, при этом снижение стоимости гостиничных номеров в указанных городах составило -2,9% и -3,0%.

С другой стороны, в Сантьяго-де-Компостела в 2018 году наблюдалось резкое снижение эффективности гостиничного бизнеса, в основном из-за снижения заполняемости отелей порядка 23,7% на фоне сокращения внутреннего спроса.

Иллюстрация: распределение проектов отелей по крупнейшим городам Испании

Иллюстрация: распределение проектов отелей по крупнейшим городам Испании.

Прогноз гостиничного рынка Испании: крупные города

Эксперты отмечают следующие факторы, влияющие на перспективы крупных городов:

1. Отличная транспортная доступность отелей

Все анализируемые города имеют отличную транспортную инфраструктуру; в ближайшие несколько лет продолжать планируется инвестирование в улучшение системы воздушных, железнодорожных и автомобильных маршрутов страны.

Проект расширения аэропортов AENA с общими инвестициями 3 миллиарда евро будет направлен на улучшение сообщения между аэропортами Мадрида и Барселоны.

Кроме того, в этот проект входит расширение аэропортов Барселоны, Севильи, Бильбао, Малаги и Пальмы, которые достигли максимальной пропускной способности.

Высокоскоростной поезд (AVE), недавно добравшийся до Гранады, окажет сильное влияние на гостиничный бизнес в Сантандере (запланировано на 2024 год). Аналогичные изменения грядут в Стране Басков со своей системой поездов Basque Y, соединяющей Бильбао, Виторию и Сан-Себастьян.

2. Рост корпоративного спроса и сегмента MICE

В 2018 году в Испании был зафиксирован рост ВВП на 2,6% (INE), что выше среднего показателя по Европе (2,0% в странах ОЭСР) и снижение уровня безработицы на 1,1%.

Эти многообещающие экономические факторы привели к увеличению корпоративного спроса и индустрии MICE, что выгодно для городских отелей внутри страны.

По данным EXCELTUR, число постояльцев гостиниц, прибывающих в страну по профессиональным и деловым причинам, выросло в 2018 году на 4,9%.

Международное агентство корпоративных путешествий American Express Global Business Travel прогнозирует увеличение расходов на деловые поездки на 6,8% в будущем.

В целом, число деловых поездок в 2020 году продолжит расти.

3. Ограничение лицензирования и контроль за ростом туризма

Определенно негативный фактор, связанный с внутриполитическими моментами на региональной арене, будет давить на гостиничный бизнес в обозримом будущем. Это необходимо учитывать, если вы планируете купить отель в Испании.

Местные советы некоторых муниципалитетов внедрили жесткую политику в отношении гостиниц и туристической аренды. Шесть городов подчиняются специальным городским планам, препятствующим выдаче туристических лицензий в лучших районах.

В то время как Барселона, Мадрид, Валенсия, Пальма и Сантьяго-де-Компостела не допускают ни переустройства зданий, ни строительства новых отелей и / или туристической аренды в центральных районах, Сан-Себастьян ограничивает только туристическую аренду.

С другой стороны, Малага и Кадис рассматривают вопросы о введении ограничительной политики в отношении отелей, а в Кордове новый план, связанный с развитием отелей, до сих пор остается в подвешенном состоянии.

Бильбао, Севилья, Сантандер, Аликанте и Гранада не внедряли никаких специальных ограничений для строительства и развития гостиничного бизнеса.

4. Бум в секторе туристической аренды квартир

Очередной негативный фактор, с которым приходится считаться инвесторам — это туристическая аренда квартир как альтернатива традиционным гостиницам. Испанцы массово вкладывают в этот бизнес, создавая серьезную конкуренцию.

Согласно опубликованным данным компании Airbnb, в Мадриде насчитывается 23,3 тысячи туристических апартаментов, в Барселоне их число достигает 22,1 тысячи. За ними следуют Валенсия (7,6 тысячи), Севилья (7,4 тысячи) и Малага (7,0 тысячи)

Мы определили рынки, где количество туристических апартаментов превысило количество гостиничных номеров. Это Малага (квартир на 34,3% больше гостиничных номеров), Кадис (+23,0%) и Аликанте (+18,2%).

Рост числа туристических апартаментов в последние годы требует внедрения новых политик и приведения подобных объектов в соответствие с регулируемым гостиничным сектором.

5. Ограниченный гостиничный сервис

В Испании меняется спрос на гостиницы. Постояльцев интересуют доступные номера для постоянного проживания, ориентированные на практичные услуги. В этих условиях растут альтернативные объекты, такие как гостиницы с ограниченным сервисом, общежития, хостелы и отели длительного проживания.

Это открывает возможности для инвесторов, желающих попасть в перспективный сегмент. Первые шаги сделали компании BlackRock с хостелами Amistat, Accor Invest с хостелами Jo & Joe и Goldman Sachs с отелями B & B.

Хорошим примером новой тенденции будет гостиничная группа TSH (The Student Hotel), которая намерена стать самым быстрорастущим оператором в ближайшие годы со своими 1066 номерами, предназначенными для студенческого сегмента.

Иллюстрация: соотношение ночевок к общему количеству кроватей (О2В) в городских отелях Испании по результатам 2018 года

Иллюстрация: соотношение ночевок к общему количеству кроватей (О2В) в городских отелях Испании по результатам 2018 года.

Показатель О2В для городских отелей Испании

С точки зрения перспектив покупки или строительства отеля, инвестору важно учитывать показатель О2В (Overnight-to-Bed ratio). Это рассчитывается как количество ночевок в отеле, деленное на количество доступных мест. О2В позволяет анализировать проблемы с заполняемостью гостиниц и потенциальные возможности инвестиций.

Само собой разумеется, что это соотношение не учитывает сезонный фактор и варьирует в зависимости от конкретного рынка внутри страны, поэтому его следует интерпретировать с осторожностью.

Зафиксированный в Барселоне ограниченный показатель O2B указывает, что увеличение числа ночевок на 2,7% было поглощено новыми предложениями (2,8%), поэтому спрос и предложение росли практически одновременно.

По сравнению с другими европейскими городами Барселона показала второе место по O2B (249) после Лиссабона (266), который в 2018 году продемонстрировал примерно одинаковые темпы роста спроса и предложения (+1,2%).

Покупка гостиничного бизнеса в Барселоне

В 2018 году Каталония достигла самого высокого валового регионального продукта, зафиксировав индекс потребительских цен 104,1 и уровень инфляции +1,8%.

В регионе отмечено увеличение общих туристических расходов на 7,2%, а среднесуточные расходы на одного туриста составили 185 евро (+9,5% по сравнению с 2017 годом).

В 2017 году в Барселоне доминировали иностранные туристы, в основном из Франции, Великобритании и США. Средний возраст гостей был ниже 35 лет (52,0% от общего числа посетителей), а основной целью посещения города был отдых (67,2%), за которым последовали деловые поездки (21,0%).

Предложение отелей в городе определяется брендовыми сетями (67,5% от общего количества номеров), основными операторами которых являются Catalonia Hotels & Resorts, H10 Hotels и NH Hotel Group.

Богатый район Эшампле сконцентрировал наибольшее число номеров в городе (29,2% от общего количества), затем следуют районы Сьютат Велья (26,2%) и Сан Марти (19,0%).

В 2018 году показатель дохода на доступный номер в день (RevPAR) в Барселоне уменьшился на 2,6%. Пятизвездочные отели, RevPAR которых сократился на 7,3% из-за значительного снижения заполняемости по сравнению с 2017, пострадали больше всего.

С другой стороны, в четырехзвездочных и трехзвездочных отелях зарегистрировано снижение RevPAR на 3,0%, сопровождаемое падением стоимости номеров в сегменте.

Двухлетний мораторий на выдачу лицензий PEUAT, одобренный в начале 2017 года, привел к падению инвестиционной активности, тогда как ребрендинг (в особенности международных брендов, таких как Fairmont Hotels and Resorts, Sir Hotels) увеличился.

Что касается покупки отелей в Барселоне, в 2018 году зарегистрировано 8 сделок купли-продажи, охватывающих в общей сложности 1037 номеров. На конец августа 2019 года ни одна из действующих гостиниц в городе не была продана.

На фоне отсутствия действующих отелей на продажу аппетит инвесторов растет.

Покупка гостиничного бизнеса в Мадриде

В 2018 году Мадрид достиг самого высокого ВВП на душу населения в стране и второго показателя валового регионального продукта среди автономных сообществ Испании.

ИПЦ составил 103,5, что соответствует среднему по стране, при инфляции +1,7%.

Исторически сложилось, что соотношение внутренних и иностранных постояльцев мадридских гостиниц было уравновешено, но в последние 3 года ситуация меняется.

Так, в 2018 году международный спрос составлял 61,2% от общего количества ночей в отелях, причем основными зарубежными рынками были США (8,0%), Италия (4,6%) и Великобритания (4,3%).

Среднесуточные расходы туристов составили 243 евро (+10,2% к 2017 году), средний возраст был ниже 35 лет (61,0% общего количества), а основными целями приезда стали культурный отдых (28,0%) и гастрономический туризм (17,1% ).

Брендовые отели отвечают за 73,5% общего объема гостиничных услуг, а основными операторами в этом сегменте были Meliá Hotels & Resorts, NH Hotels и Accor Hotels.

Наибольшая концентрация гостиничных номеров в городе приходится на район Сентро (29,3% номеров), за которым следуют Саламанка (11,9%) и Сан-Блас-Канильяс (9,1%).

В 2018 году в четырехзвездочных отелях Мадрида наблюдался наиболее значительный рост RevPAR (+4,0% по сравнению с 2017 годом). За ними следовали трехзвездочные отели, чему способствовало увеличение как ADR (+2,5%), так и заполняемости (+1,4%).

В сегменте класса люкс наблюдается заметное снижение дохода на доступный номер в день на 4,0%, что сопровождалось снижением стоимости номеров в среднем на 3,4%.

В 2018 году в Мадриде был введен новый регламент контроля цен в некоторых центральных районах города. Но недавние местные выборы привели к смене правительства, и пока неизвестно, будут ли меняться действующие правовые рамки.

В любом случае, продвижение города и положительный устойчивый рост с четвертого квартала 2014 года значительно увеличили аппетит как инвесторов, так и операторов.

Покупка отелей в Мадриде по итогам 2018 года была ограничена 17 объектами (2642 номера), а за первые 8 месяцев 2019 года было продано шесть гостиниц (692 номера).

Где купить отель на берегу моря: сравнение испанских курортов

В этом разделе анализируются основные направления испанского побережья на Средиземноморье и в Атлантике, в том числе Балеарские и Канарские острова.

Извлекая выгоду из нестабильности своих средиземноморских конкурентов (Турция, Тунис, Египет), испанские курортные гостиницы в последние годы переживали устойчивый рост с рекордными показателями спроса, предложения и прибыльности.

Эти рынки стали основным драйвером роста туризма в стране, и в течение двух лет подряд здесь наблюдается наибольшая концентрация инвестиций в гостиничный бизнес Испании.

Благодаря качественному улучшению и открытию новых отелей, ориентированных на сегмент класса люкс, средняя стоимость номеров возросла, способствуя консолидации эффективности гостиничного бизнеса в более конкурентной среде.

Однако восстановление средиземноморских конкурентов и снижение спроса со стороны британских гостей (основной международный рынок) из-за Brexit, наряду к изменением климата, могут повлиять на будущее отелей у моря.

Ключевые тренды в сегменте курортных отелей Испании

Туристические побережья (Костас) всегда развивались по своим законам.

Местные тенденции гостиничного бизнеса сильно отличаются от внутренней части Испании:

Курс на внутренний туризм: международный спрос снизился, в результате восстановления рынков-конкурентов в Средиземноморье, но внутренний сегмент консолидировался, а отельеры переключаются на нужды испанской клиентуры.

Прекрасная доступность по воздуху: на Костас действует 22 международных аэропорта, через которые проходит 73% пассажиропотока в стране.

Меньшая зависимость от сезонности: несмотря на сезонность пляжного отдыха, курортные отели учатся привлекать постояльцев на протяжении всего года.

Рост 4- и 5-звездочных категорий: большинство гостиничных проектов ближайших лет относятся к отелям на 4 и 5 звезд (98,4% общего предложения номеров).

Цена как основной драйвер доходности: за последние пять лет доход на доступный номер в курортных отелях значительно увеличился благодаря растущему ADR.

Иллюстрация: распределение курортных регионов Испании по количеству ночевок в гостиницах по результатам 2018 отчетного года

Иллюстрация: распределение курортных регионов Испании по количеству ночевок в гостиницах по результатам 2018 отчетного года.

Доступность курортных отелей по воздуху

При наличии 22 международных аэропортов, обслуживающих почти ¾ пассажиропотока страны, отели Испании на берегу моря выглядят очень привлекательно для инвесторов.

Фактически, иностранный турист может добраться из аэропорта до самой удаленной точки побережья Коста-Брава и Коста-дель-Соль максимум за пару часов. Первоклассная инфраструктура привлекает сюда десятки миллионов гостей со всего мира.

Главными аэропортами Костас являются Барселона-Эль-Прат (50,1 миллиона пассажиров), Пальма-де-Майорка (29,1 миллиона) и Малага-Коста-дель-Соль (18,9 миллиона). Большую часть пассажиров здесь составляют именно иностранные туристы (72%). Британские, итальянские и немецкие гости прилетают на испанские курорты чаще всех.

Большая часть пассажиров прибывает недорогими авиалиниями, самыми популярными из которых названы Ryanair (19,7% пассажиров на Костас), Vueling (17,8%) и Easyjet (7,0%).

Места для покупки отеля в Испании на берегу моря

Основной курортный рынок Испании состоит из 14 крупных регионов для пляжного отдыха, где в 2018 году было зарегистрировано 220,6 миллиона ночевок в гостиницах — это порядка 65% от общего количества ночевок в испанских гостиницах.

По итогам периода 2014-2017 годы данный показатель демонстрирует впечатляющие среднегодовые темпы роста +4,4%, опираясь в основном на иностранных постояльцев (+5,2% CAGR), однако в 2018 году рост несколько замедлился.

Вместе с плохими погодными условиями и восстановлением средиземноморских конкурентов, которое затронуло международный сегмент (-1,8%), рост стоимости гостиничных номеров замедлил рост внутреннего спроса (+0,4%).

66,6% от общего количества ночевок в 2018 году пришлось на Канарские острова, Балеарские острова и Коста-дель-Соль — тройку лучших курортных рынков Испании.

В то время как снижение международного спроса оказало значительное влияние на Канарские острова (-2,8%), Балеарские острова и Коста-дель-Соль зарегистрировали тенденции спроса, аналогичные предыдущем году.

Курортные отели Коста-Бланки, которые приняли 7,9% отдыхающих, были названы четвертым по важности направлением. За ними идут Коста-Брава и Коста-Дорада.

После трех лет непрерывного роста спрос на Коста-Браве в 2018 году оставался стабильным, Коста-де-Барселона и Коста-Дорада зарегистрировали значительное снижение числа ночевок на -4,5% и -5,1% соответственно.

С другой стороны, Коста-де-Валенсия, Коста-Калида и Коста-Тропикал были курортными рынками с наименьшей долей постояльцев. Тем не менее, они зарегистрировали заметный рост в 2018 году — в диапазоне от + 2,0% до + 8,0%.

Источники клиентов курортных отелей Испании

Подавляющее большинство ночевок в курортных отелях приходится на иностранцев -76,5% общего числа ночевок в 2018 году, причем Балеарские острова и Канарские острова — места, где чаще всего ночуют иностранцы (в основном из Великобритании и Германии).

Коста-дель-Соль была пунктом назначения с самым высоким международным спросом (74,8%), за ней следовали Коста-де-Барселона (73,1%) и Коста-Брава (70,6%) с большим количеством гостей из Великобритании, Германии и Франции.

С другой стороны, Коста-де-Кастельон стала самым популярным направлением внутреннего туризма, где 84,3% постояльцев отелей составляли испанцы, за ней идет Коста-де-Валенсия (84,2%) и Коста-Калида (70,5%).

Соотношение испанских (сиреневый) и иностранных (серый) клиентов в курортных отелях Испании по результатам 2018 года

Иллюстрация: соотношение испанских (сиреневый) и иностранных (серый) клиентов в курортных отелях Испании по результатам 2018 года.

Влияние сезонности на курортные отели

Испанские отели на берегу моря традиционно находятся под влиянием сезонного спроса: пиковая заполняемость приходится на период с июня по сентябрь, за который в 2018 году отельеры зарегистрировали 55,3% ночевок.

Школьные каникулы, погодные условия и сокращение рейсов определяют количество доступных номеров и увеличивают спрос в определенные периоды.

Коста-Дорада и Балеарские острова являются наиболее сезонными рынками, где на высокий сезон приходится 68% общего спроса. Канарские острова являются единственным испанским курортом, который не испытывает сезонности, благодаря уникальному климату с умеренными температурами круглый год.

В 2018 мы отметили общее снижение сезонности на 3,2% по сравнению с 2014 годом.

Например, в отелях Коста-Бравы зарегистрировано значительное снижение зависимости от высокого сезона (-9,2% / 2014), далее следуют отели Коста-де-ла-Луз (-7,6%), Кадиса (-7,6%) и Коста-де-Барселоны (-7,3%). Коста-Тропикал и Коста-Калида также зарегистрировали заметное сокращение сезонности на 4,3% и 4,2% соответственно.

Эксперты связывают эту тенденцию с более гибкой политикой гостиничного бизнеса, внедрением инновационных технологий и специальных предложений, а также с более активным проведением выставок и конференций на Костас в течение года.

Длительность пребывания постояльцев в курортных отелях

Испанские отели на берегу моря принимают постояльцев в среднем на 5 дней, что значительно выше среднего по стране — на 3 дня. В течение последних нескольких лет средняя длительность пребывания постоянно снижалась (-1,6% CAGR за 2014-2018), что обусловлено сокращением международного спроса на 2,2% и внутреннего на 1,7%.

Канарские острова и Балеарские острова — это рынки, где в 2018 году была зафиксирована самая высокая средняя продолжительность пребывания в стране (7 и 6 дней соответственно), за ними следуют Коста-де-ла-Луз-Уэльва (5 дней) и Коста-Бланка (4 дня).

С другой стороны, Коста-де-Барселона — это курортное направление, где зафиксирован самый короткий срок пребывания постояльцев в гостиницах (3 дня).

Влияние сезонности на курортные гостиницы средиземноморского и атлантического побережья Испании (2018) с динамикой в процентах

Иллюстрация: влияние сезонности на курортные гостиницы средиземноморского и атлантического побережья Испании (2018) с динамикой в процентах.

Предложение курортных отелей в 2018 году

Общее предложение на побережье состоит из 2857 гостиниц и 407 147 номеров, что составляет 61,0% общего количества номеров в Испании.

Четырехзвездочная категория составляет наибольшую долю гостиничного фонда (57,0%), за ней следуют трехзвездочные (27,8%) и пятизвездочные отели (8,4%).

На долю брендовых отелей приходится 73,2% от общего количества номеров, при этом основными операторами являются Meliá Hotels International (4,7% от общего количества номеров), Barceló Hotel Group (2,5%) и Riu Hotels & Resorts (2,3%).

На Балеарские и Канарские острова приходится самый большой объем предложения гостиничных номеров, и вместе они составляют 51,1% гостиничного фонда.

Коста-дель-Соль, Коста-Бланка и Коста-Брава являются материковыми рынками с наибольшим объемом предложения номеров (23,5%), в то время как Коста Тропикал регистрирует самое низкое предложение отелей (0,6%).

Планы строительства отелей на испанском побережье

Мы определили 96 гостиничных проектов (17 225 номеров), которые будут представлены на курортных рынках в ближайшем будущем. Это обеспечит рост гостиничного фонда на 4,2%, в основном за счет крупных сетей (64,7% новых проектов).

Коста-дель-Соль — регион, в котором наблюдается наибольший рост предложения (+11,7%), за ним следуют Коста-де-ла-Луз (+9,8%) и Коста-Дорада (+6,7%). На Балеарские, Канарские острова и Коста-дель-Соль приходится 17,2% проектов роскошных отелей Испании, что укрепляет их позиции в качестве основных направлений vip-туризма.

Предложение курортных отелей в Испании на берегу моря

Иллюстрация: предложение курортных отелей в Испании на берегу моря (2018).

Ключевые показатели курортных отелей Испании в 2018 году

Если вы планируете купить отель на берегу моря, статистика говорит в пользу данного инвестиционного решения. Ключевые показатели курортных гостиниц Испании вот уже несколько подряд демонстрируют устойчивый рост (+6,9% CAGR за 2014-2018).

После уверенного роста на 7,2% в 2017 году, показатели в 2018 году стабилизировались (+0,1%), что обусловлено падением заполняемости на 2,7%.

На Балеарских островах был зарегистрирован самый высокий уровень доход на доступный номер в день в 2018 году (87,8 евро), затем следуют Канарские острова (80,5 евро) и Коста-дель-Соль (72,1 евро).

В сегменте гостиниц класса люкс на Балеарских островах зарегистрирован самый значительный рост доходности (+8,2%), хотя заполняемость сократилась на 3,4%.

На Канарских островах и в Коста-дель-Соль также было зарегистрировано снижение заполняемости гостиниц в сочетании со стабилизацией ADR, что повлияло на общие показатели RevPAR (-2,7% и -1,6% соответственно).

Коста-Калида и Коста-Тропикал были курортами с самым низким показателем дохода на свободный номер, варьирующим от 40 до 46 евро. Но рост RevPAR присутствует на уровне 5,5% для Коста Тропикал и 5,8% для Коста-де-ла-Луз.

Коста-де-Барселона, Коста-Дорада и Коста-Брава были регионами со значительным снижением заполняемости отелей (от -4,0% до -9,0%) в 2018 году.

Аналитики называют эту ситуацию временной, связанной преимущественно с восстановлением активности курортов на Ближнем Востоке.

Предложение курортных отелей Испании в 2018 году по регионам (%)

Иллюстрация: предложение курортных отелей Испании в 2018 году по регионам (%).

Покупка отеля на берегу моря: прогноз для инвестора

Основными факторами, влияющими на инвестиционные возможности в ближайшие несколько лет, станет изменение модели туризма и обострение конкуренции.

1. Восстановление средиземноморских направлений

В 2018 году геополитическая стабилизация конкурентоспособных стран Средиземноморья выразилась в значительном замедлении роста международного туризма в Испании.

В 2017 году в Испании зарегистрирован рост на 6,7миллиона туристов (+8,7%) по сравнению с 2016 годом, тогда как в 2018 году рост составил всего 903 тысячи туристов (+1,1%).

Между тем, Турция, Египет и Тунис отмечают увеличение туристического потока на 12,5 миллиона человек в 2018 году по сравнению с предыдущим годом.

Замедление роста международного спроса может продолжиться в будущем.

Как отмечается в отчете EXCELTUR «Перспективы туризма на 2019 год», конкурирующие страны по-прежнему имеют значительный запас прочности, регистрируя уровни спроса на 20,5% ниже, чем в рекордном 2016 году.

2. Стабилизация внутреннего спроса

После стабилизации внутреннего спроса в 2018 году ЕЦБ ожидает, что инфляция достигнет 1,5% в 2019 году. Между тем, прогноз роста зарплат составляет 2,3%, что должно привести к увеличению сбережений семей и позволит испанцам больше путешествовать.

Аналогичным образом, устойчивый рост туристической аренды (съемные квартиры за 2018 год приняли на 8,8% больше туристов) должен выиграть от этой ситуации в связи с высокой ценовой чувствительностью внутреннего спроса.

Гостиницам становится все труднее конкурировать со съемными квартирами.

3. Путь к качественному туризму

Качественное улучшение предложения позволило курортным отелям повысить цены, несмотря на снижение заполняемости. Эта тенденция ведет к сокращению количества туристов, но с одновременным повышением платежеспособности.

Следовательно, насыщение спроса в определенных направлениях уменьшится, что будет способствовать устойчивости гостиничного сектора в ближайшем будущем.

4. Ослабление туроператоров

Основные туристические операторы Испании в 2018 году зарегистрировали более низкие результаты из-за сезонности предложений, роста цен на отели и значительного роста OTA (онлайн-туристических агентств).

Будущие стратегии ведущих туроператоров, а также реконверсия их основного бизнеса, будут влиять на развитие традиционной туристической модели испанских курортов.

5. Будущее Imserso

Программа поддержки пожилых людей IMSERSO предлагает льготные поездки для подопечных. Однако жизнеспособность поездок Imserso остается под вопросом, поскольку снижение цен на некоторые пакеты (порядка 12%) и дефицит финансирования не обеспечивают минимального качества обслуживания.

Современный туризм для пожилых людей не требует сложной организации, а гостиничное предложение соответствуют их потребностям. Все это, в дополнение к росту покупательной способности данного сегмента, угрожает будущему поездок Imserso.

6. Содействие туризму

Выделение дополнительных ресурсов для Turespaña помогло бы создать однородную маркетинговую кампанию для курортного сегмента, которая отразила бы качественное улучшение курортных отелей, проведенное за последние годы.

С другой стороны, разработка туристических продуктов в дополнение к традиционному предложению «солнце и пляж» позволила бы снизить сезонность зрелых курортов.

7. Транспортная доступность

Развитая инфраструктура Костас продолжает совершенствоваться. В будущем это позволит увеличить количество путешественников, прибывающих из дальнего зарубежья, и процент платежеспособных туристов.

Кроме того, строительство Средиземноморского коридора (Corredor Mediterráneo) через основные страны ЕС положительно скажется на количестве туристов из Европы.

8. Изменение интересов инвесторов

Несмотря на стремительное восстановление туристического и гостиничного бизнеса в Греции и Турции, рынок Испании продолжает привлекать инвесторов.

В ближайшем будущем иностранные компании сконцентрируют внимание на элитных районах побережья с крупными активами под реконструкцию или модернизацию, чтобы предоставлять клиентам услуги более высокого уровня.

Покупка гостиничного бизнеса на Канарских островах

С 24,8 миллиона ночевок в 2018 году Тенерифе стал важнейшим пунктом назначения на Канарских островах. На его долю приходилось 36,7% общего количества ночевок и 39,3% общего количества гостиничных номеров на архипелаге.

Более того, в 2018 году отели на острове побили рекорд средней стоимости за номер (103 евро), увеличив данный показатель на 1,6% по сравнению с предыдущим годом.

Гран-Канария была островом с самым высоким дохода на доступный номер в день с увеличением стоимости номера на 2,8%, и вторым по количеству ночевок в гостиницах.

С замедлением развития туризма в 2018 году Лансароте и Фуэртевентура зарегистрировали самые значительные снижения RevPAR из-за снижения заполняемости -3,3% и -2,4%. Однако инвесторы с оптимизмом смотрят в будущее и ожидают роста доходов на фоне поступательной перестройки гостиничного бизнеса.

Лучшие места для покупки отеля на Канарских островах

Иллюстрация: лучшие места для покупки отеля на Канарских островах

Покупка гостиничного бизнеса на Балеарских островах

Майорка остается главным туристическим направлением на Балеарских островах, на долю которого приходится 76,9% общего количества ночевок и 74,3% общего количества комнат на архипелаге. В 2018 году отели Майорки продолжали стабильный рост с RevPAR +2,8% благодаря здоровому увеличению ADR на 4,6%.

Ибица и Форментера заняли второе место по объему спроса и предложения.

В течение последних нескольких лет острова позиционировались как пункт назначения, ориентированный на роскошь, поэтому в 2018 году здесь была зарегистрирована самая высокая стоимость номеров среди Балеарских островов — 132,8 евро.

Следуя этой тенденции, в ближайшие годы должны открыться шесть роскошных отелей.

Гостиницы Менорки, которые отличаются большей долей внутреннего спроса, чем другие острова, приняли за прошедший год 7,2% общего числа ночевок на Балеарских островах.

Качественное улучшение предложения отелей привело к росту ADR на 16,4% в 2018 году (самый значительный рост в регионе), что привело к общему росту RevPAR на 8,3%.

Лучшие места для покупки отеля на Балеарских островах

Иллюстрация: лучшие места для покупки отеля на Балеарских островах

Гостиничный бизнес на Коста-дель-Соль

Марбелья — наиболее известное направление класса люкс в Коста-дель-Соль, на долю которого приходится 53,0% общего предложения роскошных номеров в регионе с самой высокой стоимостью гостиничных номеров (149,7 евро).

Тем не менее, в 2018 году снижение заполняемости гостиниц (-3,4%) повлияло на показатель ADR (-11,5%) и привело к снижению дохода на доступный номер в сутки в среднем на 14,4%.

С другой стороны, Эстепона продемонстрировала ниаболее быстрый рост с точки зрения количества ночевок (+8,0% CAGR 2014-2018 годы). Повышение доходности на номер на +13,0% за год довело этот показатель до 87,2 евро.

На гостиницы Торремолинос приходилась наибольшая доля спроса (25,9%) и предложения отелей (24,3%) побережья Коста-дель-Соль.

В то время как Торремолинос и Фуэнхирола зарегистрировали снижение RevPAR на 2,8% и 3,8% в 2018 году, Бенальмадена была единственным курортом, который улучшил показатели гостиничного бизнеса и показал рост стоимости номеров на 8,2%.

Лучшие места для покупки отеля на Коста-дель-Соль

Иллюстрация: лучшие места для покупки отеля на Коста-дель-Соль

Инвестиции в гостиничный бизнес Испании: анализ рынка

В первой половине 2018 года инвестиции в гостиничный бизнес продемонстрировали удивительные темпы роста. С общим объемом инвестиций 1830 миллионов евро на конец июня Испания опубликовала второй по величине полугодовой результат в истории, что на 13% ниже абсолютного рекорда, достигнутого в 2017 году.

За период с 17 июня 2017 по 18 июня 2018 года объем инвестиций в испанские отели составил 3633 миллиона евро — это свидетельствует о том, что аппетит инвесторов к местному рынку восстанавливается.

Чрезвычайно высокая активность в купле-продаже гостиничных портфелей во многом обусловлена деятельностью крупных международных компаний, таких, как Blackstone — крупнейший инвестор в гостиничный бизнес Испании.

Также отмечено ослабление инвестиционной активности в Барселоне и Мадриде по сравнению с предыдущими годами и повышенный интерес инвесторов к побережью.

Инвестиции в гостиничный бизнес Испании с 2013 по 2018 годы: Н1 отображает первое полугодие, Н2 — второе полугодие

Иллюстрация: инвестиции в гостиничный бизнес Испании с 2013 по 2018 годы: Н1 отображает первое полугодие, Н2 — второе полугодие.

Инвестиции в гостиничные портфели в первой половине 2018 года достигли 1048 миллионов евро, составив 60% общего объема инвестиций. Этот показатель превзошел рекорд 2017 года на 71,4%, подчеркивая интерес крупных игроков к местному рынку.

Кто покупает отели в Испании: профиль инвестора

Что касается ключевых игроков рынка, №1 в последнее время является американская инвестиционная компания Blackstone. 

После приобретения HIPartners в конце 2017 года, в дополнение к огромному портфелю активов (14 отелей, 3546 номеров) фирма также приобрела платформу для инвестиций и управления гостиничным бизнесом — долю Джорджа Сороса в Hispania, объявив впоследствии о полном поглощении компании.

Данная сделка сильно повлияла на показатель инвестиций на конец 2018, а внимание к испанскому рынку со стороны такого фонда, как Blackstone может поддержать интерес инвесторов со всего мира.

Другие международные Socimis (REIT), такие как Elaia и Covivio (ранее Foncière des Murs), остаются очень активными в испанском гостиничном секторе.

Примечательно, что Covivio, крупный инвестор в городской гостиничный бизнес, недавно одобрил расширение своей инвестиционной стратегии в отношении курортных отелей.

Среди примечательных гостиничных сетей, которые решили покупать отели в Испании — Minor Hotel Group из Азии, которая стала ключевым акционером NH Hotel Group. Hotusa купила 8 отелей и 729 номеров, B & B продолжает расширять портфолио.

Наконец, другие иностранные сети среднего размера оказались очень активными в приобретении мелких активов, не интересующих крупные фонды и инвесторов.

Испанский коммерческий банк Bankinter решил создать Atom Socimi, инвестиционную альтернативу в гостиничном секторе для своих клиентов. В настоящее время он собрал портфель из 19 отелей, включающий более 4500 номеров. 

Типичный профиль покупателей гостиниц в Испании

Иллюстрация: типичный профиль покупателей гостиниц в Испании (2018).

Географическое распределение инвестиций

В отличие от первой половины 2017 года, когда инвестиции были более или менее равномерно распределены между городским и туристическим сегментами, в первой половине 2018 года 71% инвестиций предназначались для покупки отелей в Испании на берегу моря.

Среди подобных следок следует упомянуть приобретение Alua компанией Hispania, инвестиции Blackstone в Hispania и большую часть активов, купленных Atom Socimi.

Канарские острова и Балеарские острова привлекли 53% общего объема инвестиций, значительно опередив остальные курортные направления страны.

На этом фоне заметно падение инвестиционной активности в Мадриде и Барселоне.

В то время как в первой половине 2017 года в Мадрид и Барселону было инвестировано 549 и 310 миллионов евро, соответствующие показатели за тот же период 2018 года составляли 154 и 71 миллион евро — сокращение более чем втрое.

Причины столь существенной разницы нуждаются в пояснении:

• В первой половине 2017 года и Мадрид, и Барселона были объектами большого количества инвестиций в ценные индивидуальные активы

• Политическая неопределенность в Каталонии после организации референдума 1 октября 2017 года парализовала инвестиционный рынок Барселоны.

Мадрид по-прежнему является объектом интереса для инвесторов, а хорошие рыночные перспективы позволили владельцам развивать отели, инвестировать в ребрендинг и получать прибыль в среднесрочной перспективе от продолжающегося перетока туристов из менее спокойной и предсказуемой Барселоны.

Географическое распределение инвестиций в гостиничный бизнес Испании

Иллюстрация: географическое распределение инвестиций в гостиничный бизнес Испании.

Также стоит отметить увеличение инвестиций в «непростые» направления.

В первом полугодии 437 миллионов евро (25% от общего объема) было инвестировано в альтернативные направления, кроме Мадрида, Барселоны, островов или Костас.

Эта сумма — почти вдвое превышающая показатель 2017 года — была распределена между 36 провинциями, которые редко привлекают российских инвесторов (например, Галисия).

Это четкий показателем того, что вторичные рынки, которые в большей степени зависят от внутренних потребителей, становятся более привлекательными на фоне роста экономики.

Мнение эксперта о развитии гостиничного бизнеса Испании

По итогам 2018 года инвестиции в отели Испании в очередной раз установили исторический рекорд, достигнув 4810 миллионов евро и превысив прошлогоднюю отметку на 23%.

Объем инвестиций составил 22% от общего объема инвестиций в гостиничный бизнес Европы, превысив долю рынка предыдущего года на четыре процентных пункта.

Инвестиции в курортные отели значительно превысили инвестиции в городской сегмент — 66% по сравнению с 34%, причем Канарские и Балеарские острова привлекли наибольшую сумму инвестиций, после которых идет Мадрид.

Портфельные операции были главными героями 2018 года, сосредоточив 73% от общего объема инвестиций. Сохранился интерес международных инвесторов (71%), причем 79% инвестиций пришлось на международные инвестиционные фонды, а остальные — национальные и международные гостиничные сети.

Согласно исследованию, проведенному Colliers International, несмотря на то, что мировой туризм продолжает расти, а темпы прибытия туристов в Испанию бьют очередной рекорд в 2018 году (82,8 миллиона человек), перспективы не столь однозначны.

Быстрое возрождение некоторых конкурирующих курортов на Средиземноморской дуге, неопределенность в отношении Brexit и оценка роста мировой экономики вынуждают нас думать о корректировке спроса в краткосрочной и среднесрочной перспективе.

«Заполняемость в некоторых направлениях будет снижаться, что не обязательно плохо. Очень высокая заполняемость на южном побережье Тенерифе или Гран-Канарии уже препятствует надлежащему обслуживанию отелей и представляет риск как для сохранения стоимости активов, так и для содействия устойчивому росту гостиничного сектора», - говорит Мигель Васкес, управляющий директор отелей Colliers International.

По мнению эксперта, операторы и инвесторы должны адаптироваться к сценарию более умеренного роста и сужения маржи в результате повышения затрат на рабочую силу.

Тем не менее, испанские отели оставляют много возможностей для роста.

Видео: обзор лучших отелей Барселоны

Наши услуги при покупке отеля в Испании

Мы готовы сопровождать российского инвестора на всех этапах купли-продажи гостиничного бизнеса в Испании.

Наши сотрудники найдут для вас эксклюзивные предложения, которые не были опубликованы ни на каком портале недвижимости или на веб-сайте.

Среди предлагаемых услуг нашей компании:

• Исследования рынка
• Регистрация бизнеса в Испании
• Анализ эффективности инвестиционных проектов
• Оценка гостиничного бизнеса при купле-продаже
• Содействие в получении кредита в крупнейших банках страны
• Поиск эксклюзивных объектов на побережье и в крупных городах Испании
• Due diligence: полная экспертиза, расследования и аудит компании, с которой инвесторы планируют заключать сделку купли-продажи или аренды.

Интересуетесь покупкой отеля в Испании?

Обращайтесь к нам в любое время за конфиденциальной и профессиональной консультацией, будем рады помочь!

Назад Далее

Услуги в Испании:

•   Гражданство Испании для инвесторов в течение 1,5-2 лет: легальное получение паспорта - консультация испанского юриста в Москве
•   Надёжные инвестиционные проекты и гарантированная помощь торговых палат Каталонии, Валенсии и Андорры при их реализации
•   Инжиниринг и возведение объектов в любой точке мира - промышленный, энергетический, экологический и инфраструктурный секторы
•   Урегулирование нестандартных вопросов на территории Испании - возможно подключение органов власти на уровне правительства


•   Поддержка инвесторов и бизнесменов
•   Коммерческая и жилая недвижимость
•   Проектирование и строительство
•   Юридические и адвокатские услуги
•   Консультации и администрирование

  Полный список наших услуг


Для получения дополнительной информации напишите нам или позвоните по телефону: +34 653 403807.